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El desafío del inquilino-propietario

Luego de haber sido lanzados los créditos hipotecarios a treinta años, se abren muchas puertas para aquellos inquilinos que, a pesar de tener ingresos que les permiten pensar en el largo plazo, las malas políticas macroeconómicas les fueron erosionando el sueño de la casa propia.

BANDERA. La campaña de Cambiemos será basada en la vivienda.
BANDERA. La campaña de Cambiemos será basada en la vivienda. Foto:presidencia

Luego de haber sido lanzados los créditos hipotecarios a treinta años, se abren muchas puertas para aquellos inquilinos que, a pesar de tener ingresos que les permiten pensar en el largo plazo, las malas políticas macroeconómicas les fueron erosionando el sueño de la casa propia. Así, tres millones de hogares ahora se suman a aquéllos que pueden acceder a un crédito.

Para entender lo que está pasando, vale un breve resumen del 2016. En abril se hizo oficial la creación de la UVA, que venía a replicar el sistema que tanto fruto dio en Chile, Bolivia y Uruguay, sólo por mencionar algunos casos. Esto es, un instrumento que sirve como unidad de cuenta y que ajusta diariamente siguiendo la evolución de los precios. Así, una UVA siempre tendría el mismo valor “real”, es decir, neto de la inflación. Esto permitiría que las cuotas vayan acompañando el nivel de precios, lo que genera que los pagos iniciales no deban ser ridículamente altas y compensar la pérdida de valor de los últimos. Así, a menores cuotas, menores ingresos requeridos y más personas con acceso.

El objetivo era crear instrumentos que permitan una nueva modalidad. El primer año se otorgaron más de $ 3.500 millones de créditos hipotecarios, lo que no es una suma que mueva la economía, pero sí es prometedora en su evolución. Ahora, a estos primeros créditos de 2016 que fueron otorgados por casi todos los bancos públicos y privados, se le suma el Banco Nación, el único banco de peso que faltaba. Además, cambian las condiciones: se alarga el plazo hasta treinta años y bajan las tasas de interés. Los créditos otorgados por los bancos públicos tendrán un período de repago máximo de treinta años y tasas de interés menores a las de los bancos privados. De esta manera, un crédito por un millón de pesos del Banco Nación a treinta años tendrá una cuota de $ 4.600 más el importe que se cobre por Ingresos Brutos. Los otros bancos tendrán cuotas levemente mayores. Ahora bien, como el objetivo es pasar de inquilinos a propietarios, un crédito por 2,5 millones (cerca de 150 mil UVAs) al 3,5% anual con un plazo de treinta años tendrá una cuota inicial cercana a los $ 10 mil ¿Cuánto se paga por un alquiler de una vivienda así? Ahí está la revolución que permite la reducción del déficit y el paso inquilino-propietario.

Entre 2001 y 2010, el déficit habitacional aumentó en 275 mil hogares. Luego, entre 2010 y 2016 este aumento se aceleró hasta alcanzar los 3,8 millones de hogares, casi un millón más que en 2010. Así, con un aumento de casi 1,3 millones de hogares que pasaron a sufrir algún tipo de déficit habitacional, la oferta de vivienda y el mercado hipotecario aparecen como principales motores de la solución. Hasta 2015, para acceder a un crédito hipotecario se dependía de la suerte (Pro.Cre.Ar.) o de ingresos extremadamente altos (menos del 10% podía acceder a un crédito con cuota fija). De esta manera, con el cambio en el Pro.Cre.Ar. y la creación de la UVA, acceder a un crédito ya no es cuestión de suerte, sino que se abre la oferta para que 12 millones de personas accedan a crédito sin subsidio (con UVAs) y para que aquellos hogares con ingresos menores a cuatro salarios mínimos accedan al crédito con bonificación del Gobierno. Por último, un nuevo foco de discusión que se abre luego del anuncio de los créditos es la rebaja de Ingresos Brutos para impactar de lleno en el monto de las cuotas de los créditos. Tanto la Ciudad de Buenos Aires como la Provincia han afirmado vía sus ministros de Hacienda que impulsarán una rebaja de impuestos para aliviar la carga sobre los tomadores de crédito.

Los créditos UVA tienen cuotas iniciales similares a un alquiler e irán acompañando la evolución de los precios, tal como lo hacen los alquileres. La diferencia es que, dentro de un tiempo, aquél que solicitó el crédito estará capitalizado y más tranquilo, lejos de los problemas de estar sujeto a los deseos del dueño que le alquila. Por otro lado, si bien treinta años ajustados por inflación parece riesgoso, los alquileres no escapan de esta lógica. Como resultado, finalmente parece estar atacándose el déficit habitacional de manera sostenible, pero esto deberá verse dentro de un tiempo.


*Economista



Federico González Rouco