CÓRDOBA EN CIUDAD DE CÓRDOBA

Desarrollistas advierten que no hay viviendas listas para atender el “boom hipotecario”

La euforia por los créditos se contrapone con una oferta cada vez más restringida de inmuebles con escrituras. En la ciudad, sólo pueden aplicar el 1% de los departamentos y el 18% de los lotes.

Sólo hay un puñado de viviendas nuevas construidas que puedan aplicar a los créditos hipotecarios.
Sólo hay un puñado de viviendas nuevas construidas que puedan aplicar a los créditos hipotecarios. Foto:Cedoc Perfil

Día a día, el llamado boom del crédito hipotecario gana terreno en la agenda de los medios. Se trata de un fenómeno real, que se explica por el fuerte déficit habitacional y la enorme expectativa que las nuevas herramientas crediticias generan en las familias argentinas. Sin embargo, en los últimos meses también se profundizó la otra cara del fenómeno: la falta o mínima presencia de viviendas nuevas construidas aptas para calificar a esos créditos. La falta de escrituras o las demoras burocráticas explican buena parte de la escasez. Se trata de un cuello de botella que ya se venía advirtiendo pero que se consolidó este año. Con la reactivación del sector inmobiliario las unidades nuevas que contaban con escrituran fueron rápidamente colocadas en un mercado que venía aletargado.
Así, por ejemplo, sólo queda una fracción muy pequeña de departamentos con escrituras que podrían aplicar a créditos hipotecarios, en tanto que hay una enorme franja de unidades que aún están en pozo (en etapa de construcción) o que a pesar de estar construidas no cuentan con escritura, dificultando su ingreso a la oferta de viviendas hipotecables.

Escenario estancado. Un trabajo de la consultora Economics Trends que dirige Gastón Utrera destaca que, a agosto de 2017, sólo el 1,1% de los departamentos que componen la oferta de las empresas desarrollistas de la ciudad de Córdoba cuentan con escritura, lo que los hace aptos para aplicar a créditos hipotecarios. El mismo trabajo detalla que hay un 7,7% de departamentos con posesión inmediata pero que no cuentan con escritura, un 3,2% de unidades que tienen posesión dentro de los próximos 6 meses pero que no tienen escritura y que hay una enorme mayoría, 88% de unidades con posesión para plazos superiores a los 6 meses, y que tampoco tienen escritura. Como dato destacado se puede resaltar que la consultora ya había analizado estas variables en octubre del año pasado. En aquel momento la disponibilidad de departamentos con escritura era de 0.9%, en tanto que un 9% tenían posesión inmediata, pero sin escritura. Es decir, en un año no hubo modificaciones significativas en el total de unidades construidas con escrituras.

Frenos de mercado y de Estado. “Hay que entender que venimos de un proceso natural, después de 7 años de caídas en las ventas de los inmuebles, que cuando empieza a arrancar el mercado tenés poco stock para ofrecer, no hay mucho stock producido porque venía cayendo el mercado en los últimos años. Eso es una consecuencia natural de la evolución del mercado”, explica el economista y consultor Gastón Utrera. Sumadas a esas limitaciones propias del mercado aparecen otras restricciones: “las unidades que se van terminando tienen dificultades para transformarse en hipotecas porque no tienen escrituras. La velocidad con que ese 7% que ya está disponible se transforme en escriturable depende de la Municipalidad y en parte de la Provincia. Entonces hay mucha demanda de créditos pero la oferta se queda corta. En Buenos Aires ya están viendo que empezaron a subir los precios y acá lo que vemos es que muchos créditos no se están dando porque no hay inmuebles para calzarles las hipotecas. Ahí entran algunos otros esquemas como el apoyo al desarrollista con una financiación para que se compre con boleto, que luego se puede transformar en un crédito hipotecario cuando esté la escritura, pero esa herramienta no está disponible aún”, remarca Utrera.
El otro dato es que la mayoría de los créditos hipotecarios sirven para aplicar a lotes, pero la demanda de la gente no se corresponde precisamente con ese tipo de producto. “A nivel país hay un 50% de créditos hipotecarios que han sido otorgados para nueva vivienda, la mitad de lo que demanda el mercado va a esa compra que es justamente con la que hay problemas en Córdoba”, dice Utrera.

La burocracia sigue firme. Desde la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), su vicepresidente segundo, Javier Novillo Saravia, coincide en el diagnóstico inicial, remarcando que se está asistiendo a un mercado más activo, que no puede responder a buena parte de la demanda: “Después de una primera mitad de año con muchas consultas, creo que en la segunda mitad vemos que se están concretando más operaciones de créditos hipotecarios. Se está dando en forma más masiva la demanda de créditos hipotecarios, pero tenemos un problema en la oferta. No hay mucha cantidad de propiedades que estén aptas para ser destinadas a créditos hipotecarios. Tenemos un stock muy limitado de propiedades nuevas con escritura, después un número de propiedades terminadas, pero sin escritura y luego propiedades a entregar más adelante. La conclusión es que por el lado de la oferta no hay cantidad suficiente de propiedades como para afrontar una demanda como puede llegar a venirse. Hay un porcentaje que se puede convertir en unidades para calificar a hipotecas, unidades que ya están construidas y puede volcarse rápidamente al mercado si se resuelve la burocracia y se agilizan tiempos”.  

Novillo Saravia también admite que la posibilidad de operar con créditos hipotecarios usando, previo a la escritura, una operación con boleto de compra venta, es un mecanismo que todavía no está disponible. “Lo del boleto no va a impactar en el corto plazo. Acá lo que hace falta es una coordinación entre los distintos organismos municipales y provinciales para agilizar los trámites, los finales de obra, en Catastro, en Registro de la Propiedad, para que sea más fluida la oferta. El Estado tiene que ayudar desde el punto de vista de agilizar los trámites”, dice.