Poco más de dos semanas transcurrieron desde que los nuevos créditos hipotecarios que se ajustarán por la nueva Unidad de Vivienda (UVI) vieron la luz. Este nuevo sistema de crédito que indexa la cuota de capital a la inflación se propone reactivar el mercado inmobiliario y facilitar el acceso a la vivienda de la población. A 2015, el stock de crédito hipotecario, incluyendo Pro.Cre.Ar, no superaba el 1,6% contra más de 20% en Chile.
Desde su lanzamiento, numerosos economistas, periodistas y observadores señalaron con preocupación la posibilidad de que el mecanismo de indexación reeditara el problema originado en la Circular 1050 del Banco Central de fecha 1980: esto es, que ante una escalada de tasas de interés o inflación los deudores no puedan repagar los préstamos. Ahora bien, ¿tiene la Circular 1050 alguna similitud con la UVI y el nuevo sistema de créditos hipotecarios? Pues la respuesta es, aun apelando al lado emocional del análisis: muy poca. Ello se atribuye al contexto externo, es decir, el retorno de la Argentina al mercado de capitales internacional y el descenso esperado de las tasas de fondeo, la muy baja probabilidad de que los precios de los inmuebles caigan, la evolución del salario nominal acompañando o superando la inflación en los últimos 15 años y el mecanismo propiamente dicho de indexación. Veamos.
En primer lugar, el contexto externo es favorable a la consecución de fondeo en mayor volumen, a mayor plazo y menores tasas. Argentina está de regreso en el mercado de capitales internacional y las tasas de interés para el fondeo de los bancos caerán posiblemente a niveles comparables a otros países de la región como Uruguay, Colombia o Bolivia, por el menor riesgo país. El contexto externo de la 1050 era uno de restricción crediticia, elevadas tasas de interés reales, crisis de deuda avecinándose en 1982 y bancos en bancarrota (recuerde el lector el Banco los Andes o el Banco de Intercambio Regional). La probabilidad de una crisis bancaria hoy es ínfima sino nula. Por cierto, el Banco Central también ha creado un instrumento de ahorro ajustado por la UVI que permite a los bancos calzar depósitos con créditos y a las familias ahorrar sin ver su capital erosionado por la inflación.
Segundo, el mercado inmobiliario, luego de la liberación del cepo cambiario en diciembre pasado, ha mostrado signos de recuperación y los precios de inmuebles y terrenos no han cedido gracias al ahorro de los argentinos en ladrillos, que en los últimos años funcionó como seguro contra la inflación y, debido al plan Pro.Cre.Ar (que el Gobierno espera relanzar inminentemente), que incrementó la demanda de suelo urbano y viviendas nuevas. Los años 1980-1982, por el contrario, fueron de contracción de la construcción y el sector inmobiliario, crisis cambiaria y bancaria, con la consecuente caída del valor real de los inmuebles.
Tercero, el mecanismo de indexación es diferente. La circular 1050 permitía la indexación en base a una fórmula compleja o índice financiero cuyo principal componente era la tasa de interés pasiva. Según la 1050, la relación entre el índice financiero y la tasa testigo era textualmente la siguiente: “(el índice financiero) reflejará diariamente una variación igual al valor de la tasa diaria equivalente a la tasa de interés mensual promedio ponderada de los depósitos a plazo fijo a 30 días correspondiente al segundo día hábil anterior a la fecha del índice, según la encuesta que con la citada periodicidad lleva a cabo esta institución”. En una palabra: la 1050 autorizó a prestar plata indexando la operación en base a la tasa pasiva. Esto era problemático porque, en medio de la crisis bancaria que tuvo lugar entre 1981 y 1982, la tasa de interés aumentó bruscamente causando una suba exponencial de la cuota mensual del crédito y reduciendo a igual rapidez el precio de mercado de la vivienda. De este modo, el valor de la propiedad comprada con crédito se ubicaba por debajo de la deuda y generaba la quiebra técnica del deudor.
Por último, las UVI se ajustan por el CER, es decir, por la inflación, así como lo hacen los alquileres cuando se renuevan los contratos. ¿Por qué temer el ajuste por inflación de una cuota hipotecaria que podría ser igual a la del alquiler, con la ventaja de devenir propietario de la vivienda? La aversión al riesgo de endeudarse para comprar o alquilar una vivienda en entornos inflacionarios parecería ser claramente asimétrica en la Argentina. Sin embargo, aquí caben dos consideraciones: 1) en los últimos 15 años los salarios reales se mantuvieron constantes o aumentaron; 2) con el nuevo sistema, si la inflación supera en 10% el aumento del coeficiente de variación salarial, las entidades bancarias estarán obligadas a refinanciar y otorgar mayor plazo, manteniendo así el valor real de la cuota y la relación cuota-ingreso, con tasa de interés real constante, la cual era variable en la Circular 1050. Si bien falta conocer el nuevo IPC, cuya primera publicación está programada para el 15 de junio, y estabilizar y bajar la inflación, el nuevo sistema debería dar sus frutos a medida que la población comprenda su naturaleza, alcance y riesgos reales.
*UCA.
**UTDT y Citra-Conicet.
