Día a día,
el llamado boom del crédito hipotecario gana terreno en la agenda de los
medios. Se trata de un fenómeno real, que se explica por el fuerte déficit
habitacional y la enorme expectativa que las nuevas herramientas crediticias
generan en las familias argentinas. Sin embargo, en los últimos meses también
se profundizó la otra cara del fenómeno: la falta o mínima presencia de
viviendas nuevas construidas aptas para calificar a esos créditos. La falta de escrituras
o las demoras burocráticas explican buena parte de la escasez. Se trata de un
cuello de botella que ya se venía advirtiendo pero que se consolidó este año. Con
la reactivación del sector inmobiliario las unidades nuevas que contaban con
escrituran fueron rápidamente colocadas en un mercado que venía aletargado.
Así, por ejemplo, sólo queda una fracción muy pequeña de departamentos con escrituras
que podrían aplicar a créditos hipotecarios, en tanto que hay una enorme franja
de unidades que aún están en pozo (en etapa de construcción) o que a pesar de
estar construidas no cuentan con escritura, dificultando su ingreso a la oferta
de viviendas hipotecables.
Escenario estancado. Un trabajo de la consultora
Economics Trends que dirige Gastón Utrera destaca que, a agosto de 2017, sólo
el 1,1% de los departamentos que componen la oferta de las empresas
desarrollistas de la ciudad de Córdoba cuentan con escritura, lo que los hace
aptos para aplicar a créditos hipotecarios. El mismo trabajo detalla que hay un
7,7% de departamentos con posesión inmediata pero que no cuentan con escritura,
un 3,2% de unidades que tienen posesión dentro de los próximos 6 meses pero que
no tienen escritura y que hay una enorme mayoría, 88% de unidades con posesión
para plazos superiores a los 6 meses, y que tampoco tienen escritura. Como dato
destacado se puede resaltar que la consultora ya había analizado estas
variables en octubre del año pasado. En aquel momento la disponibilidad de
departamentos con escritura era de 0.9%, en tanto que un 9% tenían posesión
inmediata, pero sin escritura. Es decir, en un año no hubo modificaciones
significativas en el total de unidades construidas con escrituras.
Frenos de mercado y de Estado. “Hay que entender que venimos de un
proceso natural, después de 7 años de caídas en las ventas de los inmuebles,
que cuando empieza a arrancar el mercado tenés poco stock para ofrecer, no hay
mucho stock producido porque venía cayendo el mercado en los últimos años. Eso es
una consecuencia natural de la evolución del mercado”, explica el economista y
consultor Gastón Utrera. Sumadas a esas limitaciones propias del mercado
aparecen otras restricciones: “las unidades que se van terminando tienen
dificultades para transformarse en hipotecas porque no tienen escrituras. La velocidad
con que ese 7% que ya está disponible se transforme en escriturable depende de
la Municipalidad y en parte de la Provincia. Entonces hay mucha demanda de
créditos pero la oferta se queda corta. En Buenos Aires ya están viendo que
empezaron a subir los precios y acá lo que vemos es que muchos créditos no se
están dando porque no hay inmuebles para calzarles las hipotecas. Ahí entran
algunos otros esquemas como el apoyo al desarrollista con una financiación para
que se compre con boleto, que luego se puede transformar en un crédito
hipotecario cuando esté la escritura, pero esa herramienta no está disponible
aún”, remarca Utrera.
El otro dato es que la mayoría de los créditos hipotecarios sirven para aplicar
a lotes, pero la demanda de la gente no se corresponde precisamente con ese
tipo de producto. “A nivel país hay un 50% de créditos hipotecarios que han sido
otorgados para nueva vivienda, la mitad de lo que demanda el mercado va a esa
compra que es justamente con la que hay problemas en Córdoba”, dice Utrera.
La burocracia sigue firme. Desde la Cámara de Desarrollistas Urbanos de Córdoba (CEDUC), su vicepresidente segundo, Javier Novillo Saravia, coincide en el diagnóstico inicial, remarcando que se está asistiendo a un mercado más activo, que no puede responder a buena parte de la demanda: “Después de una primera mitad de año con muchas consultas, creo que en la segunda mitad vemos que se están concretando más operaciones de créditos hipotecarios. Se está dando en forma más masiva la demanda de créditos hipotecarios, pero tenemos un problema en la oferta. No hay mucha cantidad de propiedades que estén aptas para ser destinadas a créditos hipotecarios. Tenemos un stock muy limitado de propiedades nuevas con escritura, después un número de propiedades terminadas, pero sin escritura y luego propiedades a entregar más adelante. La conclusión es que por el lado de la oferta no hay cantidad suficiente de propiedades como para afrontar una demanda como puede llegar a venirse. Hay un porcentaje que se puede convertir en unidades para calificar a hipotecas, unidades que ya están construidas y puede volcarse rápidamente al mercado si se resuelve la burocracia y se agilizan tiempos”.
Novillo Saravia también admite que la posibilidad de operar con créditos
hipotecarios usando, previo a la escritura, una operación con boleto de compra
venta, es un mecanismo que todavía no está disponible. “Lo del boleto no va a
impactar en el corto plazo. Acá lo que hace falta es una coordinación entre los
distintos organismos municipales y provinciales para agilizar los trámites, los
finales de obra, en Catastro, en Registro de la Propiedad, para que sea más
fluida la oferta. El Estado tiene que ayudar desde el punto de vista de
agilizar los trámites”, dice.
