Con terrenos del Estado, amplían la oferta inmobiliaria para frenar precios

Los terrenos que el Estado saca a subasta en la Ciudad de Buenos Aires ilusionan a los desarrolladores en algunas de las zonas más exclusivas de la Ciudad. En Retiro, a la vuelta de la Cancillería; en la zona de Catalinas Norte, al lado de la torre de YPF; o en el eje de Avenida de Libertador, la mirada está puesta en lo que podría construirse ante un panorama donde la tierra escasea y las soluciones habitacionales aún más.

En medio del crecimiento de los créditos hipotecarios, los desarrolladores advierten que faltará oferta para satisfacer la demanda, lo que puede empujar los precios del metro cuadrado que en lo que va del año ya aumentó un 5,4% en promedio en la Ciudad, según la Fundación UADE, hasta abril de este año, mientras que según el índice de Zonaprop aumentaron un 7,8% en el corredor norte y noroeste y un 5,8% en la zona central porteña.

El Gobierno aspira a llegar a cien mil créditos hipotecarios otorgados el año próximo y hacer de la política de acceso a la vivienda uno de sus principales caballitos de batalla con la mira en 2019. Para esto, hace dos meses la Agencia de Administración de Bienes del Estado dispuso que 26 nuevos inmuebles salgan a subasta –habilitado por un decreto con firma de Mauricio Macri–, bienes que se suman a otros que ya estaban seleccionados para sumarse a la oferta, no sólo en la Ciudad sino también en el interior del país.

En Casa Rosada reconocen el riesgo de una suba de precios si la demanda crece más que la oferta, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires. “El probable aumento de demanda de vivienda enfrentará una oferta reducida en el corto plazo”, advierte el último informe de Research del BBVA.

En el mientras tanto, los desarrolladores esperan las joyas que saldrán a subasta antes de fin de año, según estipulan en el sector. Según el titular de Consultatio, Eduardo Costantini, entre los terrenos codiciados está, para oficinas, Catalinas Norte, y, dependiendo del pliego de subasta, el centro de la innovación del Tiro Federal. En el caso de lo residencial, los terrenos cercanos a Avenida del Libertador, el área de Puerto Madero y la zona de Av. Santa Fe entre Juan B Justo y Godoy Cruz, en Palermo son prospectos interesantes.

El director de Tasaciones de L.J.Ramos, Eduardo Pereira, explicó que los terrenos de la zona de Retiro, por ejemplo, tienen un costo estimado de US$ 2.300 por metro cuadrado para la venta edificada. En el eje de Libertador, sólo por la superficie la subasta puede llevar a US$ 1.600 por metro cuadrado.

“Los terrenos salen caros, arrancan con base alta y se terminan vendiendo caros”, explica Gonzalo Monarca, presidente de Grupo Monarca. La explicación está vinculada a que “la AABE los quiere vender a un precio más cercano del real”, remarcó el especialista en real estate.

Los desarrolladores inmobiliarios, en tanto, esperan una señal del Gobierno para agilizar la construcción. En las últimas semanas se presentaron nuevas líneas para constructoras, como la de créditos intermedios atados a UVA (la unidad por la que se indexan los nuevos créditos hipotecarios) del Banco Ciudad.

Hace dos meses, el Banco Central dispuso que los bancos podrían tomar los boletos de compra como los aportes a los fideicomisos para garantizar financiamiento. “Todavía no está reglamentado. Eso es lo que realmente va a mover el mercado. La escritura de las propiedades terminadas tardan mucho y eso permitiría dar los créditos sin tener todavía la escritura”, explicó Monarca.

Límites. La nueva política de subasta, sin embargo, es cuestionada por la oposición. Hace diez días se presentó en el Senado un proyecto de ley que apunta a que sea el Congreso el que disponga del “uso y enajenación de tierras del Estado nacional”. La iniciativa es de la senadora nacional por Santa Fe María de los Angeles Sacnun, del Frente para la Victoria. El proyecto de ley deroga un decreto de la última dictadura cívico-militar y establece la competencia del órgano legislativo para definir sobre el futuro de las tierras.

En ese sentido, más allá de la falta de oferta que se pueda enfrentar en los próximos años, los críticos de la política de la AABE señalan que el riesgo es que se generen desarrollos inaccesibles para la población que quiera llegar a la vivienda propia. “El Congreso tiene que determinar el fin de los bienes del Estado. Si no se vuelca a la especulación. Así es como hoy el 50% de Puerto Madero está vacío”, sostuvo el abogado ambientalista y candidato a diputado nacional por SUR Enrique Viale.

Se expanden los créditos
Los créditos hipotecarios son un boom, según aseguran en todos los despachos del Gobierno, donde se ilusionan con llegar a cien mil créditos el año próximo.
El mes pasado dejó la primera prueba de fuego para los créditos en función de la devaluación del dólar, que rondó el 6% en julio y llevó al Banco Nación a ampliar plazos (de 30 a 40 años) y la relación entre cuota e ingresos (del 25% al 30% del total).
Pese a la disparada del dólar, en julio se colocaron créditos por $ 5.085 millones, de los cuales $ 3.974 millones fueron préstamos UVA, el 78% del total. “Es la mayor suma de estos préstamos desde el lanzamiento de la operación”, analizaron desde el Banco Ciudad.
El stock de créditos para la vivienda creció 6,6% mensual y 45% interanual, aunque la base de comparación del mismo mes de 2016 es baja.
En paralelo, la actividad inmobiliaria mostró una suba del 41% interanual en la cantidad de escrituras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires durante junio.
“El ranking del total de saldos de préstamos hipotecarios es liderado por los bancos públicos con una participación de casi el 70%, mientras que los bancos privados se ubican en el 30%, correspondiendo a los de capital extranjero el 9% y el resto a los de capital nacional”, evaluó un informe de Research del BBVA.
En la Ciudad de Buenos Aires, el 63% de las viviendas están en manos de propietarios y el 30% de inquilinos.