Mercados de suelo

Para entender el problema del déficit habitacional y la falta de vivienda en la Argentina, no es aconsejable comenzar por sus síntomas. Las tomas de tierra en la Argentina son un fenómeno social que es expresivo de otros procesos más amplios y estructurales, enraizados en la incapacidad de los sectores populares de acceder a una vivienda adecuada, bien localizada y con acceso a servicios públicos por las vías que propone el mercado inmobiliario formal o que ofrecen las políticas estatales.

Negar tales fundamentos del conflicto implica reducir el debate a falsas disyuntivas como derecho de propiedad vs. derecho a tomar tierras, que solo conducen a abordar la complejidad del conflicto en términos de seguridad, tal como se viene haciendo política y mediáticamente en estos últimos días.

En la Argentina existen, según el Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap), 4.416 barrios populares, de los cuales 1.709 están en la provincia de Buenos Aires, y un déficit habitacional que azota a más de 3,5 millones de personas.

En paralelo, la construcción y diversos emprendimientos inmobiliarios han crecido con fuerza en los últimos años, con momentos de importante auge, como el período 2005-2015. Entonces, ¿por qué crece el déficit habitacional si cada vez hay más desarrollos inmobiliarios?

Uno de los problemas centrales que aparecen, en este aspecto, es que el mercado de suelo suele ser analizado como un todo, que se conduce de acuerdo a reglas de funcionamiento estables para toda la demanda. Sin embargo, lo que aparece en la práctica es un mercado de suelo conformado, por un lado, por productos inmobiliarios prime, dirigidos a sectores de muy elevado poder adquisitivo, con una demanda relativamente inelástica –no son muchos quienes pueden competir como compradores en este nicho de mercado– que utilizarán este producto como reserva de valor, es decir, con fines especulativos, y con una oferta sobreabundante. Por otro lado,  una demanda creciente por parte de los sectores de ingresos medios y sectores populares por acceder a suelo y vivienda que se encuentra con una oferta a través del mercado –y también a través de políticas de Estado– insuficiente e inaccesible.

En la capital argentina, más del 50% de los desarrollos inmobiliarios que se han realizado entre 2005 y 2015 han sido suntuosos, por lo que han ido dirigidos a sectores sociales altos, lo que refuerza la incapacidad de acceso a la Ciudad por parte del resto de los sectores sociales, ya que no contamos con una disponibilidad infinita de suelo.  

Argentina se destaca por ser un país en el que la regulación de los usos del suelo con fines de inclusión socio-urbana es de muy baja intensidad –tan solo el 20% de los municipios del país introduce en sus planes de suelo instrumentos que buscan de alguna manera promover políticas de acceso e inclusión al suelo urbano–.

No contar con un marco consolidado de políticas públicas que busquen contrarrestar los efectos de un mercado inmobiliario desregulado genera que este acabe posicionándose como el actor principal en la distribución territorial de la población según su capacidad de pago –definiendo quiénes quedan dentro y quiénes quedan fuera–.

De este modo, las posibilidades de acceder a suelo bien localizado y provisto de servicios públicos para los sectores populares son cada vez más limitadas, y es así que han surgido estrategias informales o semiformales de acceso al suelo, que han incluido tomas y ocupaciones de predios vacantes que se encuentran generalmente localizados en áreas alejadas y degradadas ambientalmente.

Estas estrategias no son nuevas, sino que se remontan a la década del 80, en la provincia de Buenos Aires, con los primeros asentamientos que fueron consecuencia directa de tomas, y que suelen tener sus momentos de escalada en contextos de crisis económica como la actual.

Por esta razón, resulta fundamental empezar a discutir la problemática del acceso al suelo por fuera de miradas punitivas. Es cierto que dentro del amplio espectro de fenómenos que son calificados como tomas de tierra se entremezcla una heterogeneidad de actores que involucran a organizaciones sociales, familias que buscan cubrir una necesidad habitacional que el mercado formal y el Estado no satisfacen y loteadores informales con intenciones especulativas que se aprovechan de las necesidades de estas familias.

Pero es aún más importante sostener que estos últimos no deben servir de pretexto para erosionar la demanda legítima de un sector –cada vez mayor– de acceder a un derecho humano básico como es la vivienda. Hay una necesidad de vivienda creciente y que debe ser contestada con políticas públicas que garanticen una oferta adecuada y accesible de suelo de calidad para los sectores populares.

*Socióloga. **Abogado. Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ).