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BLOOMBERG / NEGOCIOS
miércoles 19 diciembre, 2018

WeWork sigue avanzando: propietarios y rivales ahora responden

La compañía está entrando cada vez más al terreno de los propietarios y los corredores de bienes raíces, y la industria está empezando a resistirse.

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Natalie Wong, Ellen Huet y Jack Sidders


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Lord And Taylor building Foto: Photographer: Spencer Platt/Getty Images
miércoles 19 diciembre, 2018

WeWork Cos. está entrando cada vez más al terreno de los propietarios y los corredores de bienes raíces, y la industria está empezando a resistirse.

El gigante de las oficinas compartidas, valorado en hasta US$42.000 millones, obtiene una gran parte de su negocio de las grandes compañías que los dueños de propiedades generalmente cortejan. También está creando una división de inversiones para comprar sus propias propiedades, según personas con conocimiento del asunto.

Al mismo tiempo, grandes empresas de bienes raíces como Blackstone Group LP y Tishman Speyer se están aventurando en sus propias ofertas de espacio flexible. Los corredores, mientras tanto, se muestran temen que que WeWork les esté quitando negocios.

Las ambiciones cada vez mayores de WeWork amenazan con dar un nuevo impulso a la industria que ya modificó en sus ocho años de existencia. Pocos en el negocio de las propiedades están dispuestos a hablar abiertamente sobre la compañía, dada su influencia. En privado, más de una docena de ejecutivos bancarios y de bienes raíces entrevistados por Bloomberg expresaron dudas acerca de trabajar con la empresa. La pregunta es si WeWork puede mantener su expansión vertiginosa -y su elevada valoración- si la fricción aumenta.

Las ambiciones cada vez mayores de WeWork amenazan con dar un nuevo impulso a la industria que ya modificó en sus ocho años de existencia

"Al participar en prácticamente todos los elementos de la cadena alimentaria de bienes raíces, WeWork se encontrará en situaciones profundamente competitivas con los demás", dijo Cedrik Lachance, director de investigación sobre fideicomisos de inversión en bienes raíces de Green Street Advisors. "Puede limitar su capacidad para tener acceso a algunos edificios".

Con el respaldo de SoftBank Group Corp. de Japón, WeWork se ha convertido en una de las startups más valiosas del mundo a través de una ola de arrendamientos en todo el mundo. Tenía más de 300 propiedades en 83 ciudades en el tercer trimestre, y dice que es el mayor usuario de oficinas privadas en Manhattan, Londres y Washington DC. En muchos sentidos, ha sido un gran aporte para la industria inmobiliaria al ayudar a los propietarios a llenar espacios y a generar grandes comisiones para los corredores.

La empresa comenzó tomando contratos de arrendamiento de 10 o 15 años, rediseñando los interiores y alquilando escritorios individuales o pequeñas oficinas para empresas nuevas. Pero en los últimos años, WeWork se ha expandido a clientes mucho más grandes: más del 30 por ciento de sus miembros ahora trabajan en compañías con 1.000 o más empleados. Diseña y opera oficinas completas de varios pisos para sus usuarios más grandes como parte de su negocio empresarial, haciendo más difusa la línea con los propietarios tradicionales.

Nuevo fondo

WeWork ingresó al negocio de la propiedad inmobiliaria mediante acuerdos como la compra del edificio Lord & Taylor de Manhattan con la firma de capital privado Rhone Group. Ahora, está profundizando más en la compra de propiedades. La compañía está levantando otro fondo de inversión en bienes raíces, llamado ARK, para adquisiciones, según personas familiarizada con el asunto, quienes pidieron no ser identificadas dado que WeWork no ha hecho públicos sus esfuerzos.

La compañía nombró a Wendy Silverstein, la exjefa del arrendador de Nueva York REIT, como directora de inversiones, según informó el mes pasado el Real Deal. Ha contratado al menos a cuatro veteranos de adquisiciones de bienes raíces desde mayo.

Atención JPMorgan: WeWork dice que es el más grande de Manhattan

WeWork no quiso hacer comentarios sobre ARK o Silverstein. Granit Gjonbalaj, director de desarrollo, dijo que las contrataciones son parte de un esfuerzo por diversificar sus espacios de coworking más allá de sus habituales arrendamientos a largo plazo. Indicó que WeWork aporta valor a los edificios al llenarlos más rápido, y quiere capturar parte de esa alza.

También existe preocupación sobre lo que sucede si la economía da un giro. WeWork forma una subsidiaria para representar cada contrato de arrendamiento, lo que significa que las ubicaciones individuales podrían retirarse sin dejar a la empresa en sí misma con mucho riesgo. La empresa matriz solo garantiza el contrato de arrendamiento por aproximadamente seis a 12 meses en un acuerdo de 15 años, según documentos asociados a la oferta de bonos inaugural de WeWork.

"Si vas a comprometer tu espacio por un período de 10 años, quieres asegurarte de que tu inquilino sea digno de crédito y que estará allí mañana, el próximo año y el siguiente", dijo Michael Emory, máximo ejecutivo de la oficina canadiense Allied Properties REIT, que no arrienda espacio a WeWork.

Los inversores de Wall Street también se muestran cautelosos con WeWorky, su deuda ha tenido dificultades desde que se emitió en abril. Los US$702 millones en bonos al 7,875 por ciento cayeron por debajo del valor par casi inmediatamente después de la venta y ahora se negocian a 92,75 centavos de dólar, según Trace, el sistema de información de precios de bonos de la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera.

La compañía tiene muchos seguidores en la industria de bienes raíces, y un gran auspiciador es SoftBank, su mayor inversor. El mes pasado, SoftBank firmó una garantía de US$3.000 millones para comprar más acciones en un acuerdo que valoraría a WeWork en al menos US$42.000 millones, más del doble del valor de cualquier arrendador de oficinas de Estados Unidos que cotiza en bolsa.

Y WeWork no tiene problemas para arrendar espacio. A partir de junio, agregaba 500.000 a 1 millón de pies cuadrados (entre aproximadamente 46.450 y 92.900 metros cuadrados) de espacio nuevo a nivel global cada mes, según CB Insights.


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