Mercado de oficinas Clase A: la vacancia cayó al 16% en la ciudad de Buenos Aires durante el tercer trimestre
Los alquileres promediaron US$ 22,9 por m² con demanda concentrada en Catalinas.
La vacancia de oficinas corporativas Clase A en la Ciudad de Buenos Aires descendió al 16% durante el tercer trimestre de 2026, lo que representó una baja de un punto porcentual respecto al período anterior, según un informe de la consultora Cushman & Wakefield. La absorción neta de espacios alcanzó los 12.219 m² —impulsada principalmente por los submercados de Catalinas y Palermo—, mientras que el precio pedido promedio de alquiler se mantuvo estable en US$ 22,9 por m² mensual dentro de un stock total sin cambios en la superficie disponible.
La absorción neta —el saldo entre las superficies ocupadas y las liberadas durante el período— alcanzó los 12.219 m². No se incorporaron nuevos edificios al inventario durante el trimestre, por lo que el stock de oficinas Clase A permaneció en 1.920.688 m².
“La demanda mantiene una clara preferencia por oficinas premium. Durante este trimestre, esa búsqueda se reflejó especialmente en Catalinas y Palermo, dos de los submercados que más contribuyeron a la reducción de la vacancia”, señaló Marcos Ballario, Coordinador de investigación de la consultora especializada.
Catalinas lideró la absorción en el área central
El área céntrica, concentró la mayor parte de la absorción neta, con 11.836 m². Dentro de esta zona se destacaron Catalinas-Plaza Roma, con 8.957 m²; Retiro-Plaza San Martín, con 2.126 m²; y Centro Sur, con 1.959 m².
Fuera del área céntrica, Palermo registró una absorción neta de 6.820 m², mientras que los restantes submercados del área periférica presentaron saldos negativos por la liberación de espacios. Aun así, el conjunto de esta área cerró el trimestre con un balance positivo, ya que la ocupación registrada en Palermo compensó las superficies liberadas en las demás ubicaciones.
Las oficinas de entre 600 y 800 m² concentraron la mayor parte de la absorción del período. La actividad combinó así una preferencia por espacios premium con una demanda orientada principalmente a superficies medianas.
Precios estables, con diferencias según la ubicación
El precio pedido promedio de alquiler se ubicó en US$ 22,9 por m² mensuales, sin variaciones relevantes frente al trimestre anterior. Los valores promedio del área céntrica y periférica se mantuvieron en niveles similares, aunque las diferencias entre submercados fueron más amplias.
Palermo presentó el mayor precio pedido, con US$ 27,9 por m² mensuales, seguido por el corredor Libertador CABA, con US$ 27,7. En el extremo opuesto, Centro Sur registró un promedio de US$ 14 por m² mensuales.
El informe advierte que los precios pedidos reflejan las superficies disponibles y pueden no representar los valores de cierre de operaciones en edificios actualmente ocupados. En el corredor norte porteño, la escasa disponibilidad de espacios premium limita la representatividad de los valores observados, que se ubicaron levemente por debajo de los de Palermo.
La estabilidad de los alquileres acompañó un trimestre en el que la demanda mantuvo el dinamismo registrado desde comienzos del año. Por el momento, la reducción de la vacancia no se tradujo en variaciones relevantes del precio pedido promedio del mercado.
Disponibilidad premium
La preferencia por oficinas premium plantea un desafío para la oferta futura. Ante la ausencia de nuevos ingresos de edificios Clase A en el corto plazo, la continuidad del ritmo de absorción podría reducir aún más la disponibilidad de estos espacios, especialmente en los submercados más demandados.
El mercado de oficinas premium en la Ciudad de Buenos Aires completó en el tercer trimestre de 2026 su segundo período consecutivo con absorción neta positiva, impulsado por una demanda activa y cada vez más selectiva que absorbió 11.180 m² de superficie.
“Para las empresas que buscan oficinas premium, la disponibilidad en la ubicación elegida empieza a ser un factor cada vez más relevante. Si se mantiene el ritmo de ocupación y no ingresan nuevos edificios, anticipar la búsqueda será clave para evaluar alternativas que respondan a sus necesidades”, explicó Martin Potito, director de Brokerage de la consultora.
Esta dinámica también podría incidir en la evaluación de nuevos desarrollos. El informe identifica esa posibilidad especialmente en los submercados más demandados, donde la disponibilidad de espacios premium resulta cada vez más acotada. La evolución de la oferta y la continuidad de la absorción serán factores centrales para seguir el comportamiento del mercado en los próximos trimestres.
cp