El mercado de oficinas corporativas Clase A en América Latina consolida su recuperación con un promedio regional de vacancia a la baja y un aumento interanual del 8,4 % en los alquileres. En este escenario de mayor equilibrio, Buenos Aires transita una fase de normalización tras los niveles excepcionales de 2025: la disponibilidad retrocedió al 17,1 % y la demanda selectiva reconfigura la cotización de sus corredores clave.
Durante los primeros seis meses del año, la absorción neta —es decir, el balance entre los metros ocupados y los liberados— alcanzó 312.659 m². El resultado fue 13,3 % inferior al del primer semestre de 2025, en buena medida por la normalización de la actividad después de niveles excepcionalmente altos registrados previamente en mercados como Buenos Aires y Santiago. Al mismo tiempo, otras ciudades, como Lima y Ciudad de México, mostraron crecimientos importantes.
Los datos surgen del último informe regional de oficinas de la consultora especializada en este segmento corporativo, Cushman & Wakefield, que analiza los principales mercados de Argentina, Brasil, Chile, Colombia, México, Costa Rica y Perú. La región cuenta, además, con alrededor de 1,17 millones de m² actualmente en construcción, una señal de que el desarrollo continúa, aunque con ritmos diferentes entre ciudades.
“Después de dos años de recuperación muy intensa en varios mercados, estamos viendo una normalización de la actividad, pero no un retroceso generalizado de la demanda. Las compañías siguen tomando decisiones y hay una preferencia cada vez más marcada por edificios que combinen ubicación, eficiencia, calidad técnica y una buena experiencia para quienes los utilizan”, señaló Rafael Nolazco, director general de Cushman & Wakefield para Argentina, Chile y Uruguay.
Buenos Aires: menor vacancia después de un año excepcional
Buenos Aires cerró el primer semestre con una vacancia de 17,1 %, frente al 19 % registrado un año antes. Durante el período se incorporaron 17.000 m² de nueva superficie y actualmente existen 112.399 m² en construcción.
La absorción neta alcanzó 18.583 m², por debajo de los 73.350 m² del primer semestre de 2025, que había marcado un nivel excepcional para el mercado local. Aun así, la actividad mostró una recuperación durante el segundo trimestre respecto del comienzo del año. El precio promedio pedido se ubicó en USD 23,2 por m²/mes, con una baja interanual de 1,3 %. Las diferencias entre submercados, sin embargo, son relevantes: Palermo y Libertador CABA se mantienen entre los corredores de mayor valor.
Mientras que la disponibilidad limitada de espacios premium en algunas de las zonas más demandadas empieza a ampliar la búsqueda hacia otras alternativas, como el corredor Panamericana.
“Después de un 2025 particularmente activo, Buenos Aires entró en una etapa de normalización. La demanda sigue presente, pero las empresas analizan con más precisión qué tipo de espacio necesitan y dónde les conviene ubicarse. En ese contexto, la menor vacancia en los productos más buscados genera oportunidades para los edificios que pueden responder a esos nuevos requerimientos”, explicó Marcos Ballario, coordinador de Market Research de Cushman & Wakefield Argentina.
En un contexto en el que las empresas continúan ajustando sus estrategias de ocupación y los esquemas híbridos forman parte de la dinámica cotidiana, los edificios capaces de ofrecer eficiencia, ubicación, servicios y una mejor experiencia para sus usuarios están logrando una posición más competitiva.
Menor vacancia regional
La vacancia promedio regional cerró el semestre en 14 %, 2,1 puntos porcentuales por debajo del 16,1 % registrado un año antes y 1,2 puntos menos que al cierre de 2025. La reducción estuvo acompañada por un volumen acotado de nuevas entregas: durante el semestre ingresaron 126.859 m² de oficinas Clase A.
Bogotá se convirtió en el mercado con menor vacancia de la región, con apenas 5,4 %, después de una reducción interanual de 4,5 puntos porcentuales. Lima también mostró una baja significativa, hasta 8,6 %, mientras que Santiago se mantuvo en un dígito, con 8,9 %. San Pablo continuó su trayectoria descendente y alcanzó 11,4 %.
Buenos Aires cerró en 17,1 % y San José en 17,7 %. Río de Janeiro, aunque continuó siendo el mercado con mayor disponibilidad, redujo su vacancia desde 29,3 % hasta 24,4 % en un año.
Ciudad de México fue la principal excepción a la tendencia regional: su vacancia llegó a 18,7 %, dos puntos porcentuales por encima del primer semestre de 2025, aunque continúa siendo el mercado de mayor escala de los relevados.
La moderación de las nuevas entregas permitió absorber parte de la superficie disponible. A su vez, los 1,17 millones de m² actualmente en construcción muestran que los desarrolladores continúan sumando proyectos, aunque de manera más cautelosa y con dinámicas diferentes según cada mercado.
La demanda se mueve a distintos ritmos
Ciudad de México lideró la absorción neta durante el semestre, con 113.729 m² y un crecimiento interanual de 37,6 %. San Pablo alcanzó 58.953 m², mientras que Lima llegó a 35.076 m² y registró el mayor crecimiento porcentual de la región, con un avance de 172,7 % frente al mismo período de 2025.
Río de Janeiro acumuló 26.521 m² y logró revertir el resultado negativo que había registrado durante el primer semestre del año anterior. San José, en tanto, alcanzó 21.200 m².
Bogotá registró 18.384 m², un 23,2 % menos que en el mismo período de 2025. Buenos Aires también mostró una reducción después de un año excepcionalmente activo, mientras que Santiago alcanzó 20.213 m², por debajo de su elevada base de comparación de 2025.
Las diferencias muestran que el desempeño regional responde cada vez más a las condiciones particulares de cada ciudad y submercado. Al mismo tiempo, se consolida una migración hacia edificios de mejor calidad: las operaciones tienden a concentrarse en corredores consolidados y activos con buenas especificaciones técnicas, mientras que los edificios más antiguos o ubicados en zonas secundarias enfrentan mayores desafíos para competir.
En relación al precio promedio de alquiler pedido Clase A alcanzó USD 22,58 por m²/mes, un aumento de 8,4 % frente al primer semestre de 2025 y de 5,1 % respecto del cierre del año pasado.
San Pablo se mantuvo como el mercado más caro de la región, con USD 28,6 por m²/mes. Bogotá alcanzó USD 26,6 y registró el mayor incremento interanual, con una suba de 32,3 %, en un contexto de fuerte reducción de la disponibilidad. Santiago llegó a USD 24,7, mientras que Ciudad de México se ubicó en USD 23,9.
San José alcanzó USD 21,8, Lima USD 16,5 y Río de Janeiro USD 15,3 por m²/mes. Las diferencias tampoco se limitan a las ciudades: dentro de cada mercado aumenta la brecha entre los corredores y edificios más demandados y aquellos con mayor disponibilidad.
En este escenario, la calidad del activo gana peso en la determinación de los valores. La ubicación sigue siendo relevante, pero también intervienen la eficiencia energética, las prestaciones, los amenities y la gestión operativa del edificio.
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