Las imparables expensas comunes
Existe en la Argentina un problema que reviste ya características de extrema seriedad, y en algunos casos, de gravedad pronunciada: el encarecimiento de las denominadas “expensas comunes” que afectan en forma pronunciada a los propietarios de departamentos, constituyéndose en un freno a la actividad inmobiliaria para viviendas, amen de un problema social especialmente para los propietarios de medianos y bajos recursos.
Ello a su vez está ocasionando, en muchos casos, una disminución del valor de los inmuebles, afectados por la gravosa carga mensual de mantenimiento.
Un factor fundamental, por fuera del creciente encarecimiento de los gastos por servicios comunes de los edificios (luz, gas, agua, etc.) corresponde a los salarios del personal ocupado en la atención general de los edificios.
En este contexto, el problema de las expensas en el régimen de propiedad horizontal en Argentina –y particularmente la desproporción de sus aumentos– responde a una falla estructural de representatividad.
El problema fundamental radica en que quienes pagan las expensas (los propietarios e inquilinos) en la realidad carecen de representación en la negociación paritaria donde se fijan las escalas salariales del personal, agrupados en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, por lo cual dicha negociación, en la práctica, se transforma en un virtual monólogo dando aquiescencia a las demandas de las representaciones sindicales.
La causa de este desequilibrio negociador se basa en que la paritaria se compone, (además de la Secretaría de Trabajo que simplemente homologa los acuerdos) de dos representaciones que no representan en realidad los intereses de la masa de consorcistas:
Sindicato fuertemente consolidado que defiende el salario del sector.
Entidades (seudo) patronales, constituidas mayoritariamente por administradores de consorcios y desarrolladores inmobiliarios, quienes usualmente ven determinados sus honorarios en base al gasto total del edificio, con el evidente conflicto de intereses.
Los consorcistas, aquellos que en definitiva pagan los servicios, ausentes.
Al respecto se han planteado oportunamente algunas propuestas:
Reforma de la Ley Paritaria (Ley 14.250). Otorgar personería jurídica paritaria a asociaciones de propietarios legítimamente constituidas para que tengan voz y voto directo en las discusiones paritarias.
Desregulación y optatividad: flexibilización de la figura del encargado factibilizando en la práctica que los consorcios de menor escala (menos de 15 o 20 unidades) puedan optar libremente entre tener personal con y/o sin vivienda.
Contratar empresas tercerizadas, sin sanciones ni presiones sindicales.
Revisión de adicionales salariales: Readecuar o eliminar sumas fijas del Convenio Colectivo que incrementan de forma distorsionada la masa salarial (ej. plus por retiro de residuos, limpieza de cocheras, antigüedad acumulativa, etc.).
Este serio problema, que está lejos de ser abordado en la actualidad, amerita la urgente atención oficial.
Sería hora que algún sector gubernamental, en conjunto con las representaciones parlamentarias, se abocara a enfrentar esta problemática que redundaría en una real mejoría para un sector muy importante de la población, y podría potenciar aun más, la necesaria actividad de la construcción.
¡Que así sea!
*Economista. Presidente honorario de la Fundación Grameen Argentina.