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viernes 14 diciembre, 2018

Área de Nueva York se prepara para desaceleración inmobiliaria

Las historias sobre la crisis inmobiliaria se extienden por toda el área metropolitana de Nueva York.

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Oshrat Carmiel


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Buyer Burdens Foto: Bloomberg
viernes 14 diciembre, 2018

Las historias sobre la crisis inmobiliaria se extienden por toda el área metropolitana de Nueva York.

Una casa en Long Island estuvo esperando en el mercado hasta que tanto su precio como los impuestos disminuyeron drásticamente. Los compradores en Connecticut están pidiendo alquilar casas antes de comprarlas. Los corredores de Hoboken lamentan la lentitud del negocio.

Ahora, el creciente consenso es que los precios van en una dirección: hacia abajo.

Desde los rascacielos de Manhattan hasta los suburbios más cuidados de la ciudad, los compradores de viviendas se están retirando a medida que se recuperan de un triple impacto de costosos golpes. Primero, fueron años de implacables alzas de precios, seguidos de un tope federal en las deducciones de impuestos estatales y locales a las propiedades. Y luego vino un aumento en las tasas de interés hipotecarias, lo que hizo que las compras fueran aún más costosas.

"Los corredores me preguntan: "¿Cuándo va a mejorar?", dijo Greg Heym, economista jefe de Terra Holdings, propietaria de las empresas de corretaje Halstead y Brown Harris Stevens. "Lo mejor para este mercado, en esta área, son los precios más bajos".

Las ventas de viviendas se están desacelerando en Estados Unidos después de un auge de varios años marcado por acuerdos frenéticos, impulsados por los bajos costos de los préstamos históricamente. Hasta ahora, los valores en la mayor parte del país no han caído, pero la tasa de apreciación está disminuyendo, particularmente en el área de Nueva York. Los precios en los 12 condados que incluyen y rodean la ciudad de Nueva York subieron un 4 por ciento en el tercer trimestre respecto del año anterior, en comparación con un aumento de 4,8 por ciento en todo EE.UU., según Attom Data Solutions.

Nueva York puede estar en peor situación debido a la nueva ley tributaria, que establece un límite de US$10.000 en deducciones para impuestos estatales y locales, lo que afecta particularmente a la región de los tres estados. De los 10 condados de EE.UU. con la mayor carga impositiva, nueve se encuentran en Nueva York, Nueva Jersey o Connecticut, según muestran los datos de Attom.

"La vivienda en general tiene bastantes vientos en contra en este momento, pero el área de Nueva York está sufriendo la peor parte de los vientos en contra", dijo Daren Blomquist, vicepresidente sénior de Attom. "Los condados con la apreciación más lenta son los que tienden a tener los precios más altos y los impuestos más altos".

En el acaudalado condado de Westchester en Nueva York, número 1 en la lista de áreas de altos impuestos de Attom, las ventas de viviendas unifamiliares cayeron por quinto trimestre consecutivo en los tres meses hasta septiembre, según el tasador Miller Samuel Inc. y la firma de corretaje Douglas Elliman Estate. Las compras se desplomaron en dos de los últimos tres trimestres en los suburbios de Long Island, que incluyen el condado de Nassau, con la quinta carga tributaria más alta del país.

En el condado de Bergen, en Nueva Jersey, número 4, se registró una caída del 6 por ciento en los contratos de venta durante el tercer trimestre en comparación con el año anterior, según Otteau Group Inc., que hace un seguimiento de las transacciones y los precios de los bienes raíces.

Los compradores, que una vez aceptaron los altos impuestos a la propiedad como el precio por vivir en suburbios con grandes distritos escolares, están comenzando a retroceder.

"Una de las primeras preguntas que hacen los compradores es: "¿se han quejado los propietarios de sus impuestos?", dijo Matthew Lenner, corredor de Keller Williams en Long Island, refiriéndose a un proceso formal de apelación con la oficina de tasaciones del condado.

El mes pasado, Lenner volvió a poner en venta una casa de cuatro dormitorios en Plainview que estuvo esperando en el mercado con otra agencia desde junio de 2017. Rebajó el precio de la casa de 10 años de antigüedad a US$899.999 desde el precio original de US$969.000, y trabajó con los dueños para presentar una apelación a la cuota del impuesto anual a la propiedad de US$28.500.

Tuvieron éxito. El impuesto se reducirá en un 20 por ciento a partir del próximo año escolar, y Lenner dijo que la casa está atrayendo más interés.

En Nueva Jersey, muchos compradores parecían ignorar la nueva ley tributaria, y las ventas se mantuvieron fuertes hasta septiembre, cuando las tasas hipotecarias subieron más, dijo Jeffrey Otteau, presidente de la compañía de valuación que lleva su nombre. La disminución del poder adquisitivo significa que los precios inevitablemente tendrán que ajustarse, dijo.

Los compradores, que se encuentran con la ventaja, se están volviendo creativos con los acuerdos. John Engel, un corredor de Halstead en el condado de Fairfield en Connecticut, dijo que los buscadores de casas están pidiendo facilitar su compra alquilando primero su futura casa. Este año tuvo tres clientes en New Canaan que concretaron acuerdos de arrendamiento con los vendedores, ofreciendo un pago inicial del 10 por ciento de una casa, con la promesa de eventualmente comprarla o perder el dinero en efectivo.

Más cerca de Manhattan, la desaceleración es palpable, dijo Sharon Shahinian, corredora de Halstead en Hoboken, la ciudad de Nueva Jersey al otro lado del río Hudson que es popular entre los milenials y las familias jóvenes.

Los compradores que buscan están encontrando ofertas. En agosto, Shahinian puso a la venta un apartamento de dos dormitorios en el barrio de Maxwell Place en Hoboken por US$1,25 millones, y encontró un posible comprador para la unidad del séptimo piso muy rápidamente. Pero entonces un penthouse de tamaño similar en el edificio salió al mercado por US$1,275 millones. El comprador compró esa unidad en su lugar, a casi el mismo precio que el apartamento del piso inferior. La propiedad de Shahinian se vendió finalmente por US$1,23 millones.


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