Los propietarios de las oficinas más grandes de Londres enfrentan una situación sin precedentes: una bifurcación política en el camino que podría enviar al mercado inmobiliario en direcciones completamente opuestas.
Constructoras como Land Securities Group Plc, British Land Co. y Great Portland Estates Plc apuestan a cómo se verá el mercado en los próximos años, cuando den luz verde a los planes para comprar terrenos y construir nuevos desarrollos. Están lidiando con la incertidumbre que rodea al brexit a través de una combinación de reducir la deuda, posponer los desarrollos a gran escala y exprimir más los proyectos existentes.
"La administración inteligente tiene que ver con manejara esas opciones y ser apropiado con los riesgos", dijo Toby Courtauld, máximo ejecutivo de Great Portland, en una entrevista. "Realmente estamos tratando de tener nuestro pastel y luego comerlo, pase lo que pase con el clima afuera".
Aun cuando las probabilidades de un brexit sin acuerdo han bajado en el último tiempo, la turbulencia política ha interrumpido el típico ciclo de auge y caída en el mercado inmobiliario con mayor liquidez del mundo. El proceso de comprometerse con nuevos desarrollos a un período de varios años sigue siendo una propuesta arriesgada. Sin embargo, si el mercado de oficinas se las arregla para evitar el desastre, como lo ha hecho desde el referéndum de 2016, las empresas que no cuentan con una cartera de propiedades en desarrollo se enfrentan a la perspectiva de perder años de crecimiento rentable.
El dilema para la mayoría de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) de oficinas es realmente si construir o no. Land Securities, la sociedad de inversión en bienes raíces más grande del Reino Unido, dejó de construir sobre una base especulativa hace cuatro años. La firma decidió asegurar inquilinos antes de desarrollar propiedades, como una forma de contrarrestar el riesgo del exceso de oferta en un mercado que se estaba sobrecalentando.
En su lugar, se ha centrado en llenar propiedades existentes con inquilinos con arrendamientos a largo plazo, además de reducir deuda. La firma también ha estado impulsando el desempeño a través de la refinanciación y la devolución de capital a los accionistas. Land Securities pronto tendrá que decidir si reanudar proyectos sin asegurar previamente a los inquilinos: el primero de los tres potenciales desarrollos estará listo para comenzar las obras a partir de marzo, el mismo mes en que Gran Bretaña saldrá de la Unión Europea.
"No creo que tomemos una decisión tres semanas antes del brexit", dijo el CEO Robert Noel en una entrevista. "Nadie sabe exactamente lo que va a pasar, pero nos acercamos al brexit con un equilibrio adecuado de bajo riesgo actual y perspectivas futuras interesantes".
British Land, el segundo REIT de oficinas en Londres, ha sido recompensado por adoptar un enfoque más optimista en los últimos dos años. La compañía cuenta con una cartera de nuevos contratos de arrendamiento grandes para proyectos que comenzó en los últimos años sin garantía de nuevos inquilinos. La firma también se ha desprendido de dos de sus edificios de oficinas más valiosos en Londres desde el referéndum del brexit, ya que los inversores extranjeros, alentados por la debilidad de la libra, todavía están dispuestos a pagar precios altos.
Sin embargo, British Land no está ignorando el riesgo de un desplome. En lugar de desarrollar el sitio de un edificio de oficinas desocupado por UBS Group AG en 2016, la compañía ha rellenado las instalaciones existentes ofreciendo arrendamientos a corto plazo a los inquilinos. El REIT tiene la intención de llevar a cabo el proyecto en algún momento, pero por ahora se está enfocando en desarrollos más pequeños y remodelaciones menos costosas.
"Lo que nos gusta de todo eso es la opcionalidad que tenemos", dijo el CEO de British Land, Chris Grigg. "Y eso es obviamente relevante en el contexto de las circunstancias actuales".
La adopción de un enfoque cauteloso no ha evitado que las acciones de los REIT caigan. La mayoría de las constructoras concentradas en Londres todavía se negocian con grandes descuentos en el valor de sus activos debido al riesgo de que el brexit provoque una caída en alquileres y valores. Eso, junto con la falta de oportunidades de bajo costo para comprar terrenos para proyectos futuros, significa que a la mayoría de los propietarios les resulta difícil reponer sus carteras de proyectos de desarrollo.
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