Sin dudas que quien acceda a dirigir los destinos de nuestro país a partir del 10 de diciembre, encontrará en “el sueño de la casa propia” uno de los grandes temas pendientes. Tendrá a su cargo el gran desafío de reducir el déficit habitacional del 25%, casi 3,5MM de hogares que viven en una vivienda precaria y/o hacinados. Le pregunta entonces es: ¿qué debe hacerse para solucionar este problema estructural? Intentar dar respuesta es una tarea compleja.
Uno de los principales factores que han incidido en la última década ha sido la falta de crédito hipotecario. Con altas tasas de inflación y ausencia de una moneda estable, se aleja aún más la posibilidad de acceder al crédito como una herramienta válida de política habitacional. Actualmente, el crédito a la vivienda en la Argentina apenas representa el 1,7% del PBI. Ese ratio es la mitad que en Brasil y en Perú, en donde se ubica por encima del 4%; y sólo una décima parte de lo que es en Chile y Panamá, en donde es cercano al 20% (Banco Ciudad, 2013).
Otro factor que influye es la creciente valorización de las propiedades. En los años 90 en promedio se necesitaban unos cincocaños de salarios para la compra de una vivienda tipo en CABA. A fines del año 2013 esta medida ascendió a más de 13 años, llegando a 160 salarios mensuales (MSArq, 2014). Esto resulta casi en tres veces mayor el esfuerzo salarial requerido para acceder a la misma vivienda.
La creación de nuevos hogares y el fenómeno de la migración, tanto interna como regional, son también factores que aceleraron la formación de hogares y crearon demandas locales de vivienda que quedaron insatisfechas. Gran cantidad de los nuevos hogares que se forman no logran acceder a una vivienda digna. Esto ha generado un importante crecimiento de las villas en los principales centros urbanos del país, que según un relevamiento de “Techo” (2013) alcanzaría un total de 1.834 asentamientos informales y albergarían a unas 533 mil familias.
Frente a esta realidad, se debe poner en marcha una nueva política habitacional que permita la solución integral del déficit vigente, aprovechando y fortaleciendo los avances realizados por el actual gobierno nacional y, a su vez, generando nuevos mecanismos que garanticen el acceso a la vivienda digna y a un hábitat adecuado. Trabajar en programas integrales de urbanización, mejoramiento habitacional y regularización de villas, asentamientos, y complejos urbanos. Y producir nuevo suelo urbano e infraestructuras y se organice su oferta para prevenir la ocupación y la informalidad
En paralelo se debe ir actuando de manera preventiva, atendiendo la demanda de nuevos hogares y previniendo la formación de situaciones de irregularidad y precariedad habitacional. Esto se logra sólo si desarrollan soluciones de créditos hipotecarios a largo plazo con tasas anuales bajas que se mantengan en línea con la evolución de los ingresos de los solicitantes, y subsidiando aquellos sectores más vulnerables. Hay que combinar crédito, ahorro y subsidio, readecuar el programa de ProCreAr a fin de que considere un método de selección transparente y desarrollar otras alternativas como el alquiler social.
Recuperar el crédito hipotecario y profundizar su acceso, aprovechando el aporte que el sector privado pueda hacer en un mercado inmobiliario y financiero, debe ser una política central para solucionar y prevenir la problemática de la vivienda en la Argentina.
El próximo gobierno debe considerar la vivienda como una política social intersectorial de primer rango. No hay soluciones mágicas ni inmediatas. La puesta en marcha de una nueva política habitacional y el desarrollo urbano sostenible deben ser abordados en forma integral, con visión de largo plazo y buscando generar las condiciones para que los hogares en situación de pobreza puedan hacer del sueño de la casa propia, una realidad.
*Director Instituto de Vivienda de la Ciudad.
