Las renegociaciones de contratos de alquiler en el caso que no haya habido actualizaciones intermedias durante la vigencia del mismo llegan y aún superan el doble del monto pactado originalmente. De acuerdo a un análisis de Reporte Inmobilario, los locales comerciales sufrieron un importante incremento en sus precios de locación.
El fuerte crecimiento económico, la recuperación del consumo y el incremento del turismo receptivo vivido durante los últimos años ha operado conjuntamente en el crecimiento de la demanda de locales comerciales que frente a una oferta restringida provoca tensiones hacia el alza de los valores locativos.
Pasada ya una primera etapa de decantación en la cual ciertos inquilinos debieron abandonar los espacios que habían conseguido ocupar por efecto de la alta vacancia durante la última crisis, los ocupantes actuales de ubicaciones centrales deben convalidar hoy un valor locativo sensiblemente más alto.
Según estadísticas del gobierno de la Ciudad, el aumento en pesos entre setiembre de 2003 e igual mes del año pasado fue de 114 por ciento. Así las cosas, las grandes marcas no pueden dejar de ubicarse en los principales corredores comerciales de las ciudades y se disputan con otras no tan grandes el mismo espacio de siempre, ya que la cantidad de locales comerciales sobre esos puntos álgidos de avenidas o calles no puede crecer.
La limitante física es contundente: el frente de una manzana típica de la ciudad de Buenos Aires mide aproximadamente 100 metros entre las dos calles que la cortan y no puede estirarse, como tampoco puede crecer en altura.
Ante esta situación suele aparecer una tendencia a la extensión longitudinal de la calle comercial, a la propagación de la actividad hacia algunas perpendiculares y a la aparición de nuevas zonas, corredores o subcentros que surgen derivados del crecimiento residencial u otros fenómenos de reconversión de usos como el caso de Palermo Soho.
Pero estos fenómenos no operan en forma directa como válvula de descompresión de precios de los sectores más demandados, sino que provocan aún nuevas oportunidades para la radicación de aquellas mismas marcas que ocupan las ubicaciones centrales.
Un inmueble cuenta con un determinado valor locativo o de venta que surge de la cuantificación económica que de sus atributos particulares hace el mercado.
El conocimiento exhaustivo de las características propias del inmueble que debe tenerse siempre presente en la valuación a precios de mercado para cualquier tipo de inmueble, debe extremarse aún más al momento de establecer el valor de mercado de un local comercial.
Estas consideraciones son puestas en juego en las negociaciones por contratos de alquiler muchas veces en forma intuitiva, pero lo cierto es que producto del desequilibrio entre oferta y demanda, algunos locadores esgrimen únicamente esta situación como fundamento de sus pretensiones.
Dentro de un contexto de crecimiento y de aliento permanente al consumo, es previsible que los valores locativos para locales comerciales continúen con una tendencia hacia el alza en ciertas localizaciones, pero también es cierto y debe advertirse para corregir a tiempo, que en otras ubicaciones y tipos de locales la disminución de la rentabilidad en la actividad que llevan adelante los potenciales ocupantes no admitirá aumentos desmedidos.
Fuente: DyN
