Hace muchos años un jurista español, maestro de maestros, registrador y notario, don RocaSastre, imaginó que el hombre puede tener la idea de planificar y parcelar un predio cerca de unrío o de una montaña, o en un sitio muy arbolado, y organizar el desarrollo armonioso con unaedificación con belleza urbanística, en forma tal que tanto los primeros habitantes y en el futurosus sucesores, por cualquier título también, respeten y estén obligados a edificar para lograr elfin propuesto a observar un código de limitaciones y restricciones al dominio de sus parcelas, quellamó “estatuto urbanístico” y que consideró necesario que tenga trascendencia real yllegue al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. El entendió que la figura apropiada para lograr elpresupuesto querido sería la aplicación del derecho real de servidumbre predial. Pensó en laservidumbre llamada “urbanística”, la servidumbre de “vistas” y laservidumbre de “recreo”. Todos institutos legislados en nuestro Código Civil.
Lo que he querido expresar es que la idea original para estos complejos ha sido organizar sitiosplacenteros, belleza arquitectónica y buenas vistas: tranquilidad, relax y esparcimiento. Con eltiempo surge el cercamiento de los predios, los controles de acceso, la seguridad y finalmente naceel “ordenamiento disciplinario de los habitantes” (“los reglamentos deconvivencia”). Nace “el régimen disciplinario” con sanciones para los residentesque llegan a la suspensión del ejercicio del usufructo de las áreas recreativas de propiedad de losresidentes, sugerido por la llamada Federación de Clubes de Campo.
El orden y la disciplina son convenientes (los reglamentos son pertinentes). Deben establecerseen estos complejos reglamentos y códigos urbanísticos de edificación, deben existir reglamentos deuso de los sectores y servicios comunes, deportivos, sociales y deportivos (sobre estos últimostambién existen las reglas de cada deporte dispuestas por las Federaciones pertinentes) en los quese determinen las penalidades para los distintos supuestos e infracciones.
Pero sobre la imposición del orden y disciplina, tenemos malos antecedentes con los que hay quetener cuidado: el abuso, la arbitrariedad, el exceso de autoridad, el autoritarismo, ladictadura.
Lo que es importante resaltar es que estos emprendimientos urbanísticos, como se ha dicho, en sumayoría han tenido el objetivo de lograr conformar pequeños centros de población, en los que puededisfrutarse del contacto con la naturaleza, solar de esparcimiento y tranquilidad, convivencia sanapara los hijos y la opción de la actividad social o el simple goce y disfrute de su vivienda con sugrupo familiar. La caminata, el paseo por un sitio con verde y hermosas casas; en el verano, volverdel trabajo y tirarse a la pileta o jugar al tenis, y los partidos de fútbol de los domingosdespués del asado son parte y gratificación de la vida.
Son pocos los emprendimientos que se consideran “de elite” y que llegan a conformarconjuntos cerrados que los de “afuera” llaman “islas”. No todos loscountries son como los pinta Las viudas de los jueves.
El Parlamento tiene una deuda pendiente porque se ocupa poco de las leyes civiles y de lanecesaria regulación de las urbanizaciones modernas: countries y barrios cerrados. No la tiene encuenta. No tiene atractivo electoral y en materia tributaria las leyes locales castigan en primeralínea.
No existe una verdadera y representativa asociación que se ocupe de los problemas y losintereses de los residentes de estos complejos inmobiliarios con sus particularidades, que sondiferentes a los de los empresarios que desarrollan los emprendimientos.
Hacemos notar que cada vez que se organiza un Congreso inmobiliario únicamente intervienenrepresentantes de los desarrolladores: “la patronal”.
* Escribano especializado en la temática.
