1. Directrices para no residentes
Relación préstamo-valor (LTV): Máximo 70% del precio de compra o tasación (el menor). Algunas entidades lo limitan al 60% según el perfil de riesgo.
Relación deuda-ingresos (DTI): La cuota mensual no debe superar el 30-35% del ingreso neto. Todas las deudas deben mantenerse en este umbral.
Monto mínimo del préstamo: Generalmente 100.000 euros, con algunas excepciones.
Plazo máximo: De 20 a 25 años, con edad máxima de 75 años al vencimiento del préstamo.
Tipo de propiedad: Financiación mayoritaria para segundas residencias o vacacionales.
2. Evaluación de riesgos y documentación
Documentos requeridos:
Ingresos: Últimos 3 recibos de nómina, contrato laboral y última declaración de impuestos. Autónomos deben presentar estados financieros de 2 años.
Historial crediticio: Informe del país de residencia, sin impagos.
Activos: Extractos bancarios de 6 meses y evidencia de ahorros (40-50% del valor).
Otros requisitos: Pasaporte y NIE/DNI, título de propiedad o contrato de alquiler.
3. Monedas aceptadas
Bancos españoles prefieren ingresos en monedas estables: EUR, USD, GBP, CHF, CAD, AUD, SEK, NOK, DKK, PLN, AED, QAR, SAR, ILS, MXN, JPY, SGD.
Ingresos en otras monedas pueden implicar mayores restricciones o menor LTV.
4. Gastos según región y tipo de propiedad
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP):
Valencia y Cataluña: 10% Madrid: 6% Andalucía: 7-9% según precio Baleares: 8-10% según precio Posibles reducciones para primera vivienda según región y perfil del comprador.
Otros costos:
Notaría y registro: 1-2% del precio Tasación: 300-600€ Gastos bancarios (apertura, 1%) Corredor/abogado: 1-2% recomendado
5. Proceso de compra
Pasos iniciales: Obtener NIE (Número de Identificación Fiscal de No Residentes) y abrir cuenta en España.
Contrato de reserva (1-2 semanas): Depósito del 1% del precio.
Aprobación hipotecaria (4-8 semanas): Presentación de documentos, tasación y evaluación.
Acuerdo de compra privada (1-2 semanas): Pago inicial del 10%.
Oferta hipotecaria y reflexión:
10 días en la mayoría de las regiones. 14 días en Cataluña.
Firma notarial (2-4 semanas): Transferencia final ante notario y desembolso hipotecario.
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