Oficinas premium en CABA: la demanda suma dos trimestres en alza e impulsa al sector
Crece el alquiler de espacios A y A+, con Microcentro y Puerto Madero al frente.
El mercado de oficinas premium en la Ciudad de Buenos Aires completó en el tercer trimestre de 2026 su segundo período consecutivo con absorción neta positiva, impulsado por una demanda activa y cada vez más selectiva que absorbió 11.180 m² de superficie.
El dato surge del Reporte de Oficinas Q3 2026 de Colliers Argentina, en el cual se establece que la principal diferencia respecto del trimestre anterior estuvo precisamente en la oferta. Mientras que en el Q2 no se habían incorporado nuevos edificios, durante el Q3 ingresaron 36.550 m² de nueva superficie en Norte GBA, llevando el inventario total de 2.015.770 m² a 2.052.320 m².
La incorporación de estos nuevos metros llevó la superficie disponible para alquiler a 306.882 m² y la tasa de vacancia pasó del 13,97% al 14,95%. En este sentido, la absorción se mantuvo positiva, indicando que durante el período la superficie ocupada superó a la liberada.
“El dato relevante es que la absorción se mantiene positiva por segundo trimestre consecutivo y prácticamente en los mismos niveles. En el trimestre anterior, sin incorporación de nueva oferta, esa demanda se reflejó en una reducción de la vacancia. Ahora el escenario cambia: ingresan más de 36.000 m² al mercado y, aun así, seguimos registrando absorción positiva. Esto muestra una demanda activa, aunque cada vez más selectiva en términos de calidad, ubicación y prestaciones de los edificios”, señaló Juan Manuel Farola, gerente comercial de la consultora.
La demanda rota hacia Microcentro y Puerto Madero
El comportamiento de los corredores también muestra cambios respecto del trimestre anterior. En el Q2, la absorción había estado impulsada principalmente por Norte CABA, con 7.030 m², y Norte GBA, con 5.922 m². Pero en el Q3, en cambio, Microcentro lideró la absorción positiva con 6.180 m², seguido por Puerto Madero, con 3.753 m², y Catalinas, con 2.080 m². Norte GBA también terminó el trimestre con un saldo positivo de 334 m². Por su parte, Norte CABA registró una absorción de -932 m² y Plaza Roma de -535 m².
La evolución muestra que, aunque la demanda agregada se mantiene prácticamente en los mismos niveles del trimestre anterior, su distribución entre los diferentes corredores de oficinas cambió durante el Q3. “La demanda no se concentra siempre en los mismos corredores. Las empresas evalúan distintas alternativas de acuerdo con sus necesidades y hoy pesan especialmente factores como la calidad del edificio, la conectividad, los servicios y la capacidad de adaptar los espacios a las nuevas dinámicas de trabajo. Esa selectividad genera movimientos diferentes entre los distintos submercados”, explicó el consultor inmobiliario.
Los valores de alquiler muestran una evolución moderada
En relación a los valores de alquiler, el asking rent promedio alcanzó los USD 22,96/m², frente a los USD 22,42/m² registrados durante el segundo trimestre. Esto representa una variación cercana al 2,4% entre ambos períodos, en un contexto que el informe caracteriza como de evolución moderada de los valores de renta.
“La combinación de una mayor disponibilidad de metros cuadrados, absorción positiva y valores que evolucionan de manera moderada genera un escenario con alternativas para las empresas que están evaluando relocalizaciones o nuevas configuraciones de sus espacios. Para los propietarios, al mismo tiempo, refuerza la importancia de ofrecer edificios competitivos en calidad, prestaciones y ubicación”, concluyó Farola.
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