La posibilidad de acceder a una vivienda propia se convirtió en una meta cada vez más difícil para los hogares argentinos. Alquileres que se prolongan durante años, dificultades para reunir los ahorros necesarios y un mercado de crédito hipotecario todavía limitado configuran un escenario en el que tener ingresos medios o altos ya no garantiza la posibilidad de comprar una propiedad.
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Un informe del Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL), el centro de investigación económica de la Fundación Mediterránea, elaborado por Laura Caullo y Guadalupe Galíndez, advierte que en la última década aumentó la proporción de hogares que alquilan y se redujo la de propietarios. La tendencia también alcanza a los sectores de mayores ingresos y modifica el perfil tradicional del mercado inmobiliario, en donde alquilar dejó de ser exclusivamente una etapa transitoria antes de comprar una vivienda y pasó a ser una realidad casi permanente de muchas personas.
De acuerdo con los datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC, la proporción de hogares propietarios cayó del 71% al 68% entre 2016 y el segundo trimestre de 2026. En paralelo, los inquilinos pasaron de representar el 18% al 21% del total. El cambio equivale a casi 600.000 hogares adicionales que viven en una vivienda alquilada.
El crecimiento no se distribuyó de manera uniforme entre los distintos niveles de ingresos. Según el relevamiento, mientras que la proporción de inquilinos se mantuvo prácticamente estable en los deciles más bajos, los mayores incrementos se registraron entre los hogares de ingresos medios y altos. Así, contar con una remuneración relativamente elevada dejó de ser una garantía para avanzar hacia la propiedad.
Los obstáculos para acceder a una vivienda
Una de las principales dificultades está vinculada con la distancia entre los ingresos laborales y el precio de los inmuebles. Las propiedades suelen cotizarse en dólares, mientras que los salarios se perciben mayoritariamente en pesos. La pérdida de poder adquisitivo y las sucesivas devaluaciones complicaron la posibilidad de acumular los ahorros necesarios para concretar una operación inmobiliaria.
A ese escenario se suma la limitada oferta de crédito hipotecario y las condiciones exigidas por las entidades financieras. El informe señala que tener capacidad para afrontar una cuota mensual no necesariamente significa reunir los requisitos para conseguir un préstamo. La informalidad laboral y las dificultades para acreditar ingresos también representan barreras importantes.
Incluso cuando existe financiamiento disponible, la compra requiere contar previamente con un ahorro para cubrir el anticipo, que suele ubicarse entre el 25% y el 30% del valor de la propiedad. Para muchos hogares, el principal obstáculo no está en pagar la cuota, sino en reunir el capital inicial que exige la operación.
En ese sentido, IERAL calculó cuántos años necesitaría un asalariado privado registrado para reunir ese anticipo mediante el ahorro del 20% de su salario mensual. El promedio de los nueve aglomerados urbanos relevados alcanza los 6,4 años, aunque existen diferencias significativas según el lugar de residencia.
Misiones presenta el mayor esfuerzo de ahorro, con 9,6 años. Le siguen la Ciudad de Buenos Aires, con 6,9 años; los partidos del Gran Buenos Aires, con 6,5 años; Santa Fe, con 6,4 años; y Córdoba, con 6,1 años. En Mendoza y Neuquén, en tanto, el período estimado es de 5,1 años.
Una generación que posterga la compra hasta después de los 40 años
El cambio también tiene una dimensión generacional. El informe identifica que la postergación de la compra de una vivienda se concentra especialmente entre los hogares encabezados por personas de entre 30 y 49 años.
Ese grupo representaba el 49% de los hogares inquilinos en 2016 y pasó al 57% en 2026. Además, explica cerca del 77% del incremento de los alquileres registrado durante el período.
La tendencia se observa con mayor claridad al analizar los hogares según la edad de sus responsables. Entre las personas de 40 a 49 años, la proporción de inquilinos pasó del 17,5% al 23,9% en diez años. En el segmento de 30 a 39 años, avanzó del 31,8% al 35,7%.
En cambio, los menores de 30 años redujeron su participación dentro del universo de inquilinos: pasaron de representar el 25% en 2016 al 19% en 2026. De esta manera, el problema ya no se limita a jóvenes que demoran su emancipación, sino que también alcanza a personas que llegan a los 40 años sin haber podido acceder a una propiedad.
En ese contexto, la posibilidad de comprar una vivienda depende cada vez más del patrimonio familiar, las herencias o la asistencia económica de los padres. Los recursos acumulados por generaciones anteriores adquieren un peso creciente frente a los ingresos obtenidos a través del trabajo.
Para IERAL, revertir esta tendencia requiere reconstruir el financiamiento hipotecario y desarrollar fuentes de ahorro de largo plazo que permitan sostener préstamos a 20 o 30 años. El instituto advierte que los depósitos bancarios predominantemente de corto plazo representan una limitación para ampliar el crédito inmobiliario.
En ese marco, el informe señala el potencial del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS). A septiembre de 2026, sus inversiones equivalían al 12,1% del Producto Bruto Interno (PBI), aunque 9,6 puntos correspondían a títulos públicos nacionales. La posibilidad de destinar recursos del fondo a depósitos bancarios condicionados al otorgamiento de créditos hipotecarios aparece como una alternativa para impulsar el financiamiento.
FN