El mercado inmobiliario en la Argentina de hoy: ¿Existe un Homo Inmobiliarum?

La película protagonizada por Guillermo Francella "Homo Argentum" retrata y muestra cómo es el argentino. A lo que estamos acostumbrados. Argentina siempre crece cuatro años. O no crece cuatro años. O crece raro durante cuatro años. Siempre a los cuatro años. Si hay cambio de gobierno, se destroza el árbol que creció durante cuatro años. Y siembra otro nuevo árbol. Así, nunca pasamos de los dos metros de altura.

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¿Existe un homo inmobiliarum?

Hoy Argentina tiene un mercado inmobiliario del que escuchamos muchas veces que vive un “boom”. Y no es así. Es un mercado que, por lo menos en lo que es la Ciudad de Buenos Aires, es muy chico. Con cada vez más gente trabajando en él. Y esto es importante destacarlo. Son muchísimas las inmobiliarias y también hay muchísimos agentes inmobiliarios que están trabajando. Y tenemos entre 5.500 y 5.700 escrituras mensuales en CABA. Con lo cual, el mercado es chico.

Tenemos también una montaña de propiedades publicadas en portales que son los grandes ganadores de toda esta situación porque el negocio de esos portales es solamente llevar propiedades al buzón de mail o al WhatsApp de la inmobiliaria. No generan la conversión. Eso va a depender, claramente, de la muñeca, de la paciencia y de la fidelidad de la inmobiliaria a la hora de mostrar la propiedad. Entonces, tenemos la primera clave.

¿Hay un montón de consultas? Sí. ¿Hay un montón de propiedades publicadas? Sí. ¿Hay un montón de muestras? Sí.

¿Hay un montón de ventas?

Notamos que viene creciendo todos los meses el porcentual de las escrituras. En este último mes fueron 6.600 la cantidad de escrituras. El interrogante sería cómo se puede seguir manteniendo este número con un crecimiento de las tasas de interés, con el
consecuente endurecimiento del crédito hipotecario.

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Muchos analistas están adelantando que el crédito hipotecario podría sufrir un frenazo y lo que venimos notando es que no supera el 20% de las escrituras mensuales. Y si la tasa de interés se endurece y se mantiene en esa en alza, eso puede generar un ruido, un cortocircuito, una frenada de las hipotecas. Y eso, obviamente, puede generar al corto o al mediano plazo una merma en las escrituras. Y eso es lo que no queremos. Y se trata de un mercado en el cual los desarrolladores inmobiliarios agonizan. Los costos se han ido extremadamente arriba y piensan cuatro veces antes de arrancar una obra. Ni hablar de las obras iniciadas. Las apuran para evitar cualquier tipo de corrida del dólar que haga que aumenten de repente los costos de la construcción. Están a la espera de que el valor del metro cuadrado aumente en propiedades a estrenar, o que aumente significativamente el valor del usado, y eso nosotros no lo estamos viendo el corto plazo.

No vemos que a corto plazo los precios suban tanto, y menos con un endurecimiento del crédito hipotecario. Si el crédito hipotecario se endurece, realmente va a ser difícil que el valor del metro cuadrado aumente. Ley de oferta y demanda.

Podemos decir que, entonces el mercado inmobiliario local es chico, con una alta cantidad de unidades en venta/alquiler y con el temor a una paralización del crédito hipotecario. En medio de todo esto hubo blanqueos que, supuestamente, estaban impulsados para el sector inmobiliario. Y en el medio aparecieron las hipotecas divisibles, que los desarrolladores venían pidiendo con mucha fuerza y se les está dando. Y vemos que no llega. Como que no alcanza. Como que el argentino no se anima de lleno a decir: “vamos a invertir”.

Creemos y estamos convencidos en algún punto de que las propiedades van a aumentar. Pero, ¿cuándo? ¿Cuándo van a aumentar a ritmos sostenidos para que el desarrollador vuelva a apostar, a invertir en el mercado inmobiliario? Hoy los permisos de obra en CABA son como un trampolín que va para abajo, han cambiado rotundamente y han bajado estrepitosamente producto de que el costo de construcción sigue alto. Las hipotecas divisibles no han sido por ahora lo esperado. Y, obviamente, esperamos que esto empiece a caminar. Lo mismo pasa con el crédito. Las tasas han aumentado y eso genera un poco de “frío en la nuca” a la hora de tomar una decisión del inversor, diciendo: “bueno, yo quiero invertir en mi propiedad, quiero tener muy propiedad, pero a ¿a qué costo?” 

Y así como en la película, hay una multiplicidad de relatos, en el mercado inmobiliario también hay un sinnúmero de realidades. Pero todas tienen en común que esperan que el árbol que cada cuatro años se destruye, esta vez comience a echar raíces. Y, a partir de ahí, contar con un mercado inmobiliario más sólido y previsible.

(*) director de Depa Inmobiliaria