Socialismo sin plan y capitalismo sin mercado. Con esta ironía, Schwab y Etchebarne, ingeniero de profesión y economista de pura intuición, aludía a la poca seriedad con que unos y otros se ocupaban de encontrar soluciones a los problemas argentinos. La reciente discusión acerca de la ley de alquileres, a menos de dos años de su entrada en vigor, desnuda como pocas veces la fragilidad con que se enfrentan problemas en nuestro país.
La norma, ahora cuestionada por su inutilidad, fue impulsada por el ex diputado nacional Daniel Lipovetzky (Pro Buenos Aires) que actualmente sigue en la bancada opositora en la Legislatura bonaerense. Fue una típica ley de consenso, supuestamente trabajada en comisión con el concurso de ambos lados de la grieta que vendría a solucionar un problema de larga data: el desacople entre la oferta y la demanda de viviendas con un marco jurídico adecuado para canalizar la negociación y ofrecer una solución habitacional sostenible. Nada de eso ocurrió.
Lo que falta en esta discusión es facilitar la inversión en viviendas
En el centro del problema que la Ley 27.551 debería haber allanado estaba el de la actualización de los montos estipulados. Prohibida la indexación desde el inicio de la convertibilidad en 1991, desde entonces la única alternativa para paliar los efectos de una inflación anual de dos dígitos era establecer escalones fijos de aumento que podrían beneficiar o perjudicar a cualquiera de las partes. Esta ley estipulaba una actualización anual con un índice que combina los incrementos salariales y el índice de precios al consumidor (IPC). Para el primer año pleno de vigencia, resultó ser del 52%, un punto más que la inflación. Una diferencia exigua para tanta elaboración. Pero el efecto más dramático que produjo fue el de haber contribuido a retrotraer la oferta y que los alquileres, al final, terminaron aumentando más que la inflación. Las causas básicamente apuntan a tres factores: la extensión del plazo mínimo de dos a tres años, la elección obligada de plazos e índices utilizados y, sobre todo, la actualización anual; todo ello una rigidez en una economía que viaja arriba del 50% anual. Es decir, luego de tres años de intentar encontrar una solución, el problema se agravó: la ley no solo resultó inútil sino hasta contraproducente.
El ministro sin cartera Roberto Feletti propuso otra idea para paliar este problema. En lugar de acudir a la zanahoria (alicientes económicos), eligió el palo (castigo económico): enfocarse en las viviendas ociosas para empujarlas al mercado. Aun si esto fuera posible técnicamente y válido desde el punto jurídico, sigue constituyendo una visión de corto plazo. Porque la larga tradición del déficit de soluciones habitacionales no se enfrenta con acorralar a dueños o complicar a inquilinos. Si hay una demanda previsible y que está vinculada con la demografía, con hábitos en el consumo y el trabajo, es la de la vivienda. Pero procurar que se vuelquen más unidades a la oferta disponible implica acudir a varios instrumentos en forma simultánea para alcanzar un equilibrio sostenible en el tiempo. Para un sector será facilitar el acceso al lote propio con servicios incluidos, para otros la provisión directa de viviendas terminadas, también la autoconstrucción y el subsidio a los créditos para unidades usadas. Cabe recordar que el último sistema utilizado fue el de los préstamos actualizados por UVA, que le dio al mercado una dinámica poca veces vista. Todo eso es parte y no la solución única.
En Argentina hay una tradición cultural, como ocurre en Francia (91%) o España (76%) de ser propietarios. En otros países, como los Estados Unidos, la cultura rentista tiene su peso (65%). La otra pata para un equilibrio estable es la de facilitar la inversión en viviendas. Actualmente, en la Ciudad de Buenos Aires, la rentabilidad bruta (sin impuestos) de una unidad en alquiler está entre el 2% y el 2,5% anual, bastante menos que el interés del capital necesario para adquirirlo.
En el centro del problema estaba en la actualización de los montos estipulados
Y aquí llegamos al núcleo de la cuestión: como en pocos sectores, la vivienda recibe el impacto de la inflación en todos sus flancos. En la coyuntura, la indexación no es la misma para los ingresos de los inquilinos y para los gastos (financieros o impositivos) de los propietarios. En la tendencia, socava el valor de la moneda y dificulta el cálculo económico, base del financiamiento de la inversión en un horizonte más extendido de tiempo. En definitiva, la dificultad de asumir un compromiso a largo plazo sobre el financiamiento del Estado y la política económica termina minando un derecho tan básico como el acceso a la vivienda al erosionar los ingresos y empantanar las negociaciones. Cualquier ley consensuada que no reconozca el origen del problema terminará como la que ahora se transforma en un chivo expiatorio, en pura distracción.
