La sanción de la Ley Nacional de Alquileres y (N 27.551/2021) introdujo cambios sustantivos al Código Civil de la Nación tales como mayor plazo en los contratos, la introducción del índice de contrato de locación elaborado por el Banco Central, la mediación obligatoria ante incumplimiento de pago de alquiler y mayores detalles sobre las responsabilidades y obligaciones de cada una de las partes respecto de los gastos asociados al contrato de alquiler.
Estas modificaciones fueron realizadas en un mercado complejo, a destiempo y con poca información acerca de las externalidades negativas de dichos cambios.
El aumento de alquileres pisa el 50% interanual y genera controversia
El mercado de alquileres en los principales aglomerados urbanos, y en especial en el AMBA, mantiene una demanda latente. Esta demanda se ve motorizada por la limitada capacidad de compra del tan ansiado “techo propio” por parte de la población inquilina, dados el desfasaje entre el valor de las propiedades y los ingresos del grupo familiar, y la carencia de créditos hipotecarios. A modo de ejemplo, y como sugiere Mercedes Di Virgilio, se requieren 180 sueldos para comprar una “mini” casa de 30m2.
Adicionalmente, y en forma contraria al genuino interés de los legisladores, la sanción de la nueva Ley de Alquileres desincentiva la oferta, y estimula la aparición de una nueva grieta en la sociedad argentina: las diferencias entre inquilinos, propietarios e inmobiliarias. Los inquilinos se agrupan a los fines de defender sus derechos conquistados. Mientras que los propietarios retiran unidades del mercado de alquileres para colocarlas en el mercado de venta, principalmente motivados por la desconfianza que el índice propuesto por la Ley se encontrara muy por debajo de la inflación (por ejemplo, en el 2021 la cantidad de propiedad en venta triplicó la cantidad ofertada en alquiler en la ciudad de Buenos Aires (25.535 vs. 76.604), alcanzando los stocks máximos y mínimos históricos respectivamente).
Frente a esto, las inmobiliarias −agentes de intermediación comercial entre las partes− rápidamente oficializaron su crítica a la nueva normativa, exigiendo derogar la misma y regresar al contrato tradicional para inmuebles destino vivienda (2 años de vigencia), y a un ajuste de común acuerdo entre las partes (el antiguo y conocido ajuste semestral).
Más allá de reconocer la limitada aplicabilidad de la Ley vigente, no debemos dejar de destacar ciertos derechos conquistados por los inquilinos que contribuyen a aumentar la accesibilidad y asequibilidad de la vivienda, resaltando al mismo tiempo que los propietarios requieren de incentivos e información para la restitución de unidades ofertadas.
Todo lo que tenés que saber sobre la nueva Ley de alquileres
¿Qué respuesta está dando el Estado frente a esta coyuntura? En principio, sectores de la oposición y del oficialismo están promoviendo la derogación o suspensión de la Ley. Sin embargo, ninguna de ambas opciones contribuye a una solución de corto, mediano o largo plazo.
Una posible y efectiva solución de corto plazo es dotar de mayor información a la demanda y la oferta. A tal efecto, la creación de un Observatorio de Monitoreo de Precios del Mercado de Alquileres en el ámbito del Congreso de la Nación, podría ser una fuente de información imparcial para monitorear precios por región, dotando a la sociedad de una herramienta pública que permita comparar la evolución porcentual de los precios constantes contra la evolución de los índices de ajuste precios, ya sean el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el INDEC o el flamante Índice de Contratos de Locación publicado por el Banco Central.
De acuerdo con el “Informe de Asequibilidad Vivienda en el AMBA” elaborado por el Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM, solo el cuarto y quinto quintil de ingresos (los sectores más pudientes) pueden destinar un 30% de sus ingresos al pago de un alquiler. Datos de la encuesta CELS/IDAES agregan que el 50% de los entrevistados destina una proporción cada vez mayor de sus ingresos al pago del alquiler.
La crisis habitacional dejó de ser un problema exclusivo de pobreza y de enclaves de informalidad urbana dentro las ciudades, para convertirse en una dificultad que afecta cada vez más a la clase media. Es necesario una discusión profunda y comprehensiva de la crisis habitacional que incorpore diferentes intereses y nuevas herramientas, entendiendo las fortalezas y debilidades de uno de los mercados más complejos de la economía Argentina.
Joaquín Tome
Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos – UNSAM
