Desde la semana próxima, conforme vayan perdiendo fuerza en la agenda mediática los resultados de las elecciones, los colegios y asociaciones empresariales del mercado inmobiliario volverán a trabajar para instalar una problemática clave para el sector: la vigencia de la Ley de Alquileres. Los inmobiliarios de todo el país aprovecharon la permeabilidad de la campaña para reinstalar los contactos y el lobby con los candidatos de todo el espectro político y en los próximos días volverán con una premisa puntual: la derogación, al menos parcial, de la actual Ley de Alquileres.
La actual normativa entró en vigencia en julio del año pasado y generó mucha resistencia, principalmente por parte de los colegios profesionales, las cámaras inmobiliarias y los propietarios por la serie de regulaciones nuevas que fijaba. Entre las principales eran:
-Se definió una actualización anual de los valores del alquiler. Para ello se emplea un índice conformado por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
-El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
-Obligación de registrar el contrato ante la Afip.
-El locatario no tiene a su cargo el pago de impuestos que graven a la propiedad ni el pago de expensas comunes extraordinarias.
Esos puntos centrales son, justamente, los que el mercado juzga como los que introducen una fuerte distorsión, afectando la rentabilidad de las propiedades, desincentivando que aumente el stock de unidades y, a la vez, generando complicaciones para el cumplimiento de los alquileres. A 15 meses de su sanción, las complicaciones que se preveían por la nueva ley están a flor de piel.
“Nosotros ya estamos trabajando con los candidatos a diputados nacionales de todas las bancadas. Los colegios provinciales conforman CoFeCI que es el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios del país. Nucleamos a más de 35 mil corredores inmobiliarios. Ya estuvimos reunidos con varios candidatos y lo que vemos es que esto es un desastre. Y nosotros lo anticipamos. El mercado de alquileres intervenido, sin haber tenido una mesa de trabajo seria y con los actores, incluso las asociaciones de inquilinos, generó esto. No hace falta derogar toda la ley. Apuntamos a generar los cambios y la derogación de algunos artículos que son los más importantes”, plantea Virginia Manzotti, presidenta del Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI).
En concreto, Manzotti plantea que buscarán derogar artículos puntuales como el plazo de 3 años de contrato, la actualización anual y el uso del índice que combina IPC y Ripte para actualizar valores de los alquileres. “No estamos de acuerdo con los contratos a 3 años para los inmuebles residenciales. Es algo que perjudica mucho a los dueños porque en 3 años, con la inflación que hay, no se equilibra la inversión que hizo. Hay que volver a los 24 meses. Y lo que nos preocupa terriblemente es el Índice que pusieron para calcular la actualización en esta ley. Ahora tenemos a la mayoría de los inquilinos pidiendo que no se ajuste aplicando la ley porque no llegan y se generan situaciones muy complicadas porque los inquilinos no pueden pagar una actualización del 49%. Tenemos que trabajar otro índice y volver a la actualización semestral. No es lo mismo desembolsar el 49%, 50% de una vez que hacerlo escalonadamente”, apuntó la directiva del CPI.
Acuerdo de partes. Como parámetro para actualizar los valores de los alquileres desde el sector privado plantean dejar de usar el índice actual y restablecer el acuerdo de partes, entre inmobiliarias/propietarios e inquilinos, atendiendo a que “hay inquilinos que cuidan los inmuebles, hacen mejoras y se les puede hacer una atención con una actualización por debajo de la inflación. Siempre los incrementos estuvieron por debajo de la inflación”.
Por su parte, Martín Dahan, integrante de la comisión directiva de Cámara de Inmobiliarios de Córdoba (Cacic) remarcó que todas las asociaciones, cámaras y colegios están hablando a nivel provincial y con legisladores nacionales por la situación que generó la Ley de Alquileres: “porque hasta ellos se dieron cuenta. Creo que después de las elecciones se van a tener que juntar a modificar esto porque se va a complicar mucho. Lo están sufriendo los mismos inquilinos porque no hay propiedades, la situación está cada vez peor y han ahuyentado a los inversores. Y fue algo que dijimos. La gente se va a otra cosa si lo complican tanto. Hoy lo estamos hablando con todos. Y estamos pensando en un proyecto nuestro para modificar la Ley impositiva, para beneficiar la compra de inmuebles como inversión, con beneficios impositivos. Al revés de lo que pasa hoy”, detalló.
Menos stock. Al margen de los inconvenientes actuales, cámaras y colegios inmobiliarios volvieron a remarcar que los efectos negativos del impacto de la ley, en el sentido de una normativa que quietaría estímulos a que se vuelquen unidades al mercado del alquiler, son graves. “Muchos inversores dejaran de comprar para alquilar. Entonces, ese producto se deja de producir por falta de demanda y se reduce la oferta. En definitiva repercute en el precio. Para ponerlo en números estimativos y de referencia, si todos los años el stock de unidades a alquilar podía crecer un 15% anual, pero la demanda aumentaba un 20%, ahora esa demanda sigue caliente y aumenta al 25% pero las unidades crecen al 2%, en parte por la falta de estimulo para invertir y para colocar una unidad en alquiler”, sintetiza Dahan.
“La rentabilidad para alquilar es la más baja de la historia. Por eso hay un montón de inmuebles que antes se alquilaban y que ahora están a la venta. El daño no es solo entre inquilino y propietario, acá el daño es a la usina de puestos de trabajo que es la construcción. La intervención del Estado nunca fue buena en el mercado de los alquileres. Después de las elecciones vamos a buscar la derogación parcial de la Ley. El lunes les vamos a estar golpeando la puerta de nuevo a los diputados”, concluye Manzzoti.
