En la actualidad los créditos hipotecarios parecen ser el trending topic del momento. Desde que Presidencia anunció la oferta de créditos hipotecarios a treinta años, en los distintos medios de comunicación se han explicado (no siempre de forma clara), las ventajas y desventajas de cada una de las ofertas de los mismos. Los bancos reciben diariamente centenares de consultas sobre las condiciones que ofrece cada una de las entidades en este tipo de créditos.
Pero veamos un poco la historia de los créditos hipotecarios en Argentina. En el año 1886 se lanzó la cédula hipotecaria, emitida por el Banco Hipotecario y que consistía en un instrumento a tasa fija de titulización de los créditos hipotecarios. El mismo era emitido con un bajo valor facial, lo que facilitaba el acceso de los pequeños ahorristas, y contaba con triple garantía: la del valor del bien hipotecado, la constituida por las reservas del Banco Hipotecario, y la del Tesoro Nacional. Esta cédula alcanzó en el año 1941 a representar el 16,4% de los activos en poder del público. Con la reforma bancaria de los 40 las mismas fueron rescatadas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA) y canjeadas por bonos hipotecarios. Hasta la actualidad no han aparecido activos financieros en moneda local, a tasa fija y a largo plazo tan exitosos como las cédulas (Corso, 2014). De hecho, ante las sucesivas devaluaciones y a los niveles crecientes de inflación la población argentina, en particular la que deseaba adquirir una vivienda, comenzó a dolarizar sus ahorros para mantener el valor de los mismos, y las operaciones tendieron a realizarse al contado, en particular durante los años 80 ante la creciente inestabilidad económica. Por su parte, los años 90 se destacaron por una abundancia de este tipo de préstamos, explicados en buena medida por la estabilidad de precios alcanzada por la convertibilidad. En ese período su oferta experimentó un crecimiento anual del 12%, alcanzando en el 2001 el 5,7% del PBI. Con la crisis política y económica que estalló en el 2001 ante la insostenibilidad del
programa económico del menemismo y la posterior devaluación, hubo una caída sostenida en la oferta de los créditos hipotecarios, pasando los mismos a representar en el año 2016 el 0,8% del PBI. Luego de las reformas que se están implementando tanto desde el sector público como del privado, hoy la oferta de los mismos se encuentra en crecimiento, especialmente los denominados en UVA.
Ante el creciente interés en los créditos hipotecarios luego de tantos años de poco acceso a los mismos, existe el riesgo de que surjan cuellos de botella en las entidades bancarias. Esto se debe a que las mismas en los últimos años se han dedicado principalmente al otorgamiento de créditos para consumo en detrimento de los hipotecarios, por lo que la mayoría de bancos (tanto privados como estatales) aún no han incorporado el know-how para atender una demanda cada vez más interesada en este tipo de créditos.
Por ello, resulta imperiosa una reestructuración del sistema bancario para que se adapte a la demanda actual. Entre las principales tareas se encuentran la calificación del personal, la modernización de sus sistemas de gestión, la incorporación de herramientas y sistemas que permitan incrementar las operaciones diarias. Asimismo, por las complejidades de este tipo de créditos, es fundamental la atención personalizada en la red de sucursales, así como el incremento del número de tasadores de manera federal.
El sector bancario no es el único que deberá reestructurarse. El mercado inmobiliario también tendrá que adaptarse si desea captar la creciente demanda habitacional. En principio es necesario que el valor de los inmuebles, actualmente sobrevaluados, se encuentren alineados con los valores promedio de monto de crédito. También, es fundamental que los actores del sector inmobiliario sean conscientes de que las operaciones inmobiliarias serán crecientes desde esta vía, por lo que deberán garantizar que las propiedades que ingresan al mercado cuenten con los formalidades necesarias (como planos o reglamentos de copropiedad) para ser aptas para créditos. Otro de los grandes conflictos en torno al mercado inmobiliario son los altos costos de transacción a los que se enfrenta quien desea operar en el sector. Un ejemplo claro de ello son las comisiones inmobiliarias, las cuales se encuentran en torno al 4%. Cabe destacar que estos valores hoy en día no son posibles de adicionar al monto de los créditos hipotecarios, por lo que es un monto sumamente elevado que debe ser abonado al contado por el comprador de la propiedad. Es necesario que los valores de estos servicios sean regulados, además de que se busquen alternativas de financiamiento para los mismos.
En resumen, es fundamental para el éxito de estas medidas que buscan garantizar el acceso de la clase media a la vivienda propia que la oferta de viviendas acompañe el crecimiento de la oferta de créditos. Para lograrlo es necesaria la articulación entre las acciones estatales, las entidades financieras y las de los desarrolladores habitacionales del sector privado para mejorar toda la cadena que interviene en la producción de viviendas. Resulta difícil pensar que sin esta articulación se logren acciones efectivas para paliar el gran déficit habitacional. En otras palabras, si esto no sucede es posible que los créditos hipotecarios terminen siendo sólo un trending topic.
