Pese a la reaparición en los últimos años del crédito hipotecario y de herramientas para hacer sustentable la financiación como las UVA, el déficit habitacional y de viviendas en el país está lejos de resolverse. Por el contrario, conforme pasan los años se ha ido incrementando. Así, son cada vez más los ciudadanos confinados a vivir en viviendas precarias o en situaciones de cohabitación e incluso de hacinamiento. En Córdoba esa situación es bastante palpable y se traduce en la realidad y en las estadísticas de organismos oficiales y privados. Parte de esto da cuenta el último trabajo del Foro Económico de Análisis de la Construcción realizado por la consultora Economic Trends para la delegación Córdoba de la Cámara de la Construcción Argentina. El informe, que contó con el auspicio del Colegio de Ingenieros Civiles y de firmas privadas, puso énfasis en analizar y actualizar la situación del déficit habitacional en la Provincia, el déficit en viviendas nuevas y proyectó las inversiones necesarias para comenzar a resolverlo.
Déficit local. La edición 2018 del informe del Foro Económico trabajó con información de la Encuesta Permanente de Hogares recabada durante el tercer trimestre de 2017. Y para llegar a un nivel de análisis más acabado segmentó el déficit habitacional de acuerdo con el nivel de ingresos de las familias. Así, se detalla que en el segmento con ingresos totales por debajo de la línea de pobreza, con un promedio de $ 10.000 mensuales por hogar, 112.399 hogares tienen déficit habitacional; en el segmento con ingresos totales por encima de la línea de pobreza, pero por debajo de dos veces esa línea (promedio de $ 20.000 mensuales por hogar), 82.897 hogares tienen déficit habitacional; en el segmento con ingresos totales por encima de dos veces la línea de pobreza, pero por debajo de cuatro veces esa línea (promedio de $ 28.000 mensuales por hogar), 40.799 hogares tienen déficit habitacional y en el segmento con ingresos totales por encima de cuatro veces la línea de pobreza (promedio de $ 47.000 mensuales por hogar), 22.926 hogares tienen déficit habitacional. Se trata de un total de 259.021 hogares, con 1,2 millones de personas en la Provincia.
Para ponerlo en referencia al universo total de hogares (1.212.261) los hogares con déficit habitacional en Córdoba representan el 21,4%. Para una comparación concluyente en términos de análisis comparativos se debería contar con información de varios años y con fuentes oficiales que hayan recabado información sin vicios estadísticos. Ese trabajo se dificulta en el caso del Indec, que sufrió la intervención durante la gestión kirchnerista y luego el “apagón estadístico”. Pese a esto, el Foro de Análisis Económico analizó el año pasado el déficit habitacional tomando datos de 2015 y 2016 de la Encuesta Permanente de Hogares. En ese trabajo anterior se estimaba un déficit habitacional de 242 mil hogares para Córdoba y un déficit de viviendas nuevas de 54 mil unidades. La foto actual representaría un retroceso, en ese sentido.
Las viviendas que faltan. El trabajo del Foro considera déficit habitacional a la cantidad de hogares residentes en vivienda precaria, en situación de cohabitación o en situación de hacinamiento, “aunque la solución de dicho déficit no necesariamente requiere la construcción de una nueva vivienda, ya que los hogares en situación de hacinamiento demandan solo habitaciones adicionales”. En tanto, considera déficit de viviendas a la cantidad de viviendas nuevas necesarias para reemplazar a las precarias y para solucionar situaciones de cohabitación. Así, y en función de los ingresos, se estima que se requieren 15.879 viviendas para los hogares con ingresos por debajo de la línea de pobreza, 18.102 viviendas para los hogares con ingresos por encima de la línea de pobreza, pero por debajo de dos veces esa línea; 16.365 viviendas para los hogares con ingresos por encima de dos veces la línea de pobreza, pero por debajo de cuatro veces esa línea; y 10.644 viviendas para los hogares con ingresos mayores a cuatro veces la línea de pobreza. Son en total 60.990 viviendas nuevas.
Inversión necesaria. ¿Cuánto es necesario invertir para inyectar a la sociedad esas viviendas nuevas que hacen falta? Es un interrogante que también plantea el trabajo del Foro. Y esa inversión se estima en torno a los US$ 3.200 millones: “Tomando como referencia una superficie de 55 m2 y un costo de US$ 640 por m2 (a octubre de 2018, ya que durante el año se constató una reducción del costo en dólares), la inversión en viviendas sociales alcanzaría los US$ 559 millones (sin contar ampliación de viviendas para solucionar situaciones de hacinamiento, sin incluir inversiones en infraestructura básica y sin considerar recuperos por eventuales pagos a cargo de beneficiarios). Para el resto de las viviendas necesarias para eliminar el déficit actual (segmentos de hogares por encima de la línea de pobreza) tomando como referencia una superficie promedio de 80 m2 y un costo de US$ 750 por m2, implicaría una inversión total de US$ 2.700 millones”, marca el trabajo.
Distintos abordajes para diferentes realidades
A la hora de plantear una línea de acción para comenzar a definir políticas de largo plazo para solucionar el déficit habitacional y el faltante de viviendas, desde el Foro de Análisis Económico se propone un abordaje diferenciado, en función de las realidades de los distintos segmentos socioeconómicos. Así, se subraya que los 112.399 hogares con déficit habitacional e ingresos familiares totales por debajo de la línea de pobreza no tienen posibilidad de solucionar su déficit habitacional a través del mercado, por ingresos insuficientes para acceder a créditos hipotecarios o para generar los ahorros necesarios. “Solucionar esta parte del déficit habitacional requiere programas de vivienda social. Se trata de un déficit que, dada la escasa prioridad que los distintos niveles del Estado le han dado en los últimos años, y las restricciones fiscales actuales, es probable se incremente en los próximos años”, señalan.
Los 22.926 hogares con déficit habitacional e ingresos familiares totales por encima de cuatro veces la línea de pobreza deberían tener la posibilidad de solucionar su déficit habitacional a través de distintas alternativas de créditos hipotecarios, o de la generación de los ahorros necesarios. “Solucionar esta parte del déficit habitacional requiere una profundización del mercado de créditos hipotecarios y alternativas como programas de ahorro y financiación de desarrollistas”, apuntan. En tanto, solucionar el déficit de los 82.897 hogares con déficit habitacional e ingresos familiares totales por encima de la línea de pobreza, pero por debajo de dos veces esa línea, y de los 40.799 hogares con déficit habitacional e ingresos familiares totales por encima de dos líneas de pobreza, pero por debajo de cuatro veces esa línea, debería requerir un análisis especial, ya que para ellos pueden no ser adecuadas las políticas de vivienda social, pero al mismo tiempo puede ser difícil su acceso a soluciones de mercado.
