El fin del “sueño americano” y la larga espera del sueño argentino

Las recientes subas de las tasas de interés en Estados Unidos han impactado de lleno en uno de los pilares históricos del american dream: la posibilidad de acceder a la vivienda propia. Aunque el objetivo fue frenar la inflación y enfriar los precios de los activos, el resultado ha sido, en muchos casos, el opuesto. En lugar de corregir el mercado inmobiliario, las tasas más altas congelaron la oferta y mantuvieron elevados los precios, una ecuación que profundiza las barreras de acceso, especialmente para las generaciones más jóvenes.

El encarecimiento del crédito fue inmediato. Las tasas hipotecarias se dispararon del 2,9% en agosto de 2021 al 6,85% en junio de 2025. Esto incrementó considerablemente las cuotas mensuales y volvió inaccesible la compra, incluso en mercados donde los precios dejaron de subir. Sin embargo, el efecto más profundo se produjo del lado de la oferta: millones de propietarios que accedieron a hipotecas fijas históricamente bajas entre 2009 y 2022 quedaron “atrapados” en sus viviendas. Vender implica resignar una ventaja financiera irrepetible para asumir tasas mucho más altas, una decisión que pocos están dispuestos a tomar. A diferencia de lo que ocurre en la mayoría de los países, en Estados Unidos los propietarios pueden acceder a hipotecas a tasa fija por hasta treinta años. Este instrumento, excepcional a nivel global, convierte las hipotecas otorgadas en el período de tasas ultrabajas en verdaderos activos financieros en sí mismos, reforzando el incentivo a permanecer en la vivienda y profundizando el congelamiento del mercado. 

El resultado es un mercado inmovilizado. Con menos propiedades disponibles, la escasez persiste aun cuando la demanda se debilita, y los precios se mantienen elevados. Esto no ocurre de forma uniforme. En ciudades como Miami, un imán para argentinos, donde los valores se dispararon entre 2021 y 2024, ya se observan correcciones. Los precios bajan y quienes compraron en picos de euforia ven ahora pérdidas en el valor de sus activos. Aun así, los precios siguen por encima de los niveles prepandemia, y para los jóvenes el ajuste resulta insuficiente. Aun con precios en baja, las tasas de interés hacen que comprar siga siendo prohibitivo. En contraste, mercados como Nueva York muestran una rigidez estructural mayor, con una oferta históricamente limitada que amortigua las caídas de precios, pero vuelve el acceso aún más restrictivo.

Frente a este escenario, el sueño de la casa propia se diluye. Históricamente, la vivienda fue el principal vehículo de construcción de riqueza en Estados Unidos. Hoy, al quedar fuera del mercado inmobiliario, las generaciones más jóvenes se ven empujadas hacia los mercados financieros como única alternativa. ETFs, fondos indexados y 401K (planes de jubilación) absorben flujos masivos de capital, no por convicción sino por falta de opciones. La participación financiera reemplaza a la propiedad real, lo que genera una sensación de riqueza en papel desconectada de la economía cotidiana.

Desde una mirada inmobiliaria, esto no refleja un equilibrio saludable, sino una mala asignación de capital. La política monetaria terminó premiando la inmovilidad: quienes ya poseen activos con financiación favorable son incentivados a quedarse, mientras que los nuevos compradores quedan excluidos. Al mismo tiempo, la presión sobre los mercados de alquiler se intensifica: en Nueva York, con tasas de vacancia históricamente bajas, la inflación de alquileres es cada vez más estructural.

Esta realidad contrasta con la de mercados como el argentino, donde la accesibilidad a la vivienda sigue siendo un desafío de distinta naturaleza. En Argentina, la cuestión no ha estado dominada por tasas de interés altas ni mercados congelados, sino por hiperinflación, devaluación y un deterioro crónico del poder adquisitivo. Si bien, y por suerte, hemos visto una fuerte caída de la inflación en Argentina recientemente, la vivienda todavía sigue siendo cara no en términos de financiamiento, sino en términos de ingreso real. Los salarios difícilmente alcanzan para cubrir incluso una parte mínima del valor de una propiedad, y los créditos hipotecarios, cuando existen, suelen ser de corto plazo o con tasas variables que reflejan la inestabilidad macroeconómica. En ese contexto, la compra de una vivienda es imposible para una gran parte de la población, no por bloqueo del mercado, sino por la distancia estructural entre ingresos y precios.

Aunque las dinámicas son diferentes, ambos casos revelan una misma lección: cuando la vivienda se vuelve inaccesible, se rompe un mecanismo esencial para la movilidad social y para la construcción de riqueza familiar. Ya sea por tasas altas que congelan mercados o por inflación y devaluación que destruyen el poder de compra, el resultado es que la vivienda deja de ser una puerta de entrada al bienestar económico y se convierte en una barrera.

El american dream nunca estuvo garantizado, pero durante décadas fue relativamente accesible. Hoy corre el riesgo de quedar reducido a una consigna vacía si la vivienda sigue funcionando como una barrera estructural y no como una vía concreta de progreso. Para la Argentina, esta experiencia funciona como advertencia y oportunidad. El acceso a la vivienda no se construye sobre atajos ni sobre estímulos artificiales, sino sobre estabilidad macroeconómica, reglas previsibles y crédito sostenible en el tiempo. Si Argentina logra sostener el actual proceso de normalización económica (socialmente costoso, pero estructuralmente necesario), el sueño argentino, largamente postergado, podría comenzar a abandonar el terreno de la consigna para transformarse, gradualmente, en una posibilidad real.

*Desde Nueva York. El autor es arquitecto, urbanista y desarrollador uruguayo. 
Fundador de Titanium Realty Group, con base en EE.UU.