Según desentrañó la consultora Economic Trends en una profunda radiografía que fue expuesta ante funcionarios del Municipio cordobés y empresas del sector inmobiliario, existen 21.895 hogares en el Gran Córdoba que residen en viviendas precarias o en condiciones de cohabitación, que demandan una nueva unidad habitacional. Solucionar este déficit supone invertir un estimado de US$882 millones. Y esta evaluación no contempla a otros 83.000 hogares que viven en condiciones de hacinamiento (más de dos personas por cada habitación dormitorio) que necesitan ampliar la vivienda existente, lo cual derramaría la inversión de otros US$700 millones a la economía de la ciudad.
La ciudad de Córdoba tiene entre manos una oportunidad de oro que podría generar un alto impacto económico y social, sin embargo está en serio riesgo por la inoperancia de la gestión municipal para concebir planes urbanos que contemplen desarrollo de infraestructura, aprobación de obras y escrituración, de modo concatenado y eficiente. Desde que se empiezan los trámites de habilitación de obra hasta que se logra la escritura pueden pasar hasta seis años.
Esa situación no tiene lógica alguna. Sobre todo cuando llegó la hora de empezar a dar soluciones al gigantesco déficit habitacional que tiene la capital cordobesa y que recorre buena parte del espinel de la sociedad, desde los sectores más vulnerables hasta clases media y media-baja. Los primeros, afectados por su ahogo en la pobreza, los segundos por la falta de una oferta de lotes y viviendas que se puedan escriturar.
Lo que hay en juego. El dinero en riesgo es mucho más que lo involucrado en el déficit habitacional de segmentos vulnerables. Hoy, el sector financiero tiene ‘pan caliente’ entre las manos. En abril, Bancor lanzó una línea dirigida a la clase media con ingresos familiares por $32.000, que pueden ser devueltos a 20 años de plazo, con una tasa del 5,9%.
El mismo mes, el Nación y el Ciudad salieron a competir con propuestas que financian hasta el 85% del precio de la propiedad, a 30 años, con pagos mensuales que respetan la relación cuota-ingreso del 25% y tasas fijas que van del 3,5% al 4,5 % más IVA. Familias tipo con ingresos de entre $19.000 y $24.000 pueden acceder a esta facilidad.
A lo anterior hay que agregar, también, la última propuesta lanzada a nivel nacional que es la “compra en pozo”. Si bien esta alternativa no requiere fin de obra ni escritura porque se financia al desarrollista (vía un fondo fiduciario de garantía) o al individuo comprador (cediendo el boleto al fondo de garantía), en algún momento esta oferta necesitará concretarse con la escrituración, en tiempo y forma.
“En los últimos 60 días se vio que mucha gente tomó la decisión de dejar de alquilar, motivados por el crédito disponible, pero después de buscar se dieron cuenta que no hay mercadería con escrituras, ni lotes, ni casas, ni departamentos”, reconoció Lucas Salim, director de Grupo Proaco. “Por eso, se volvieron a reactivar los alquileres”, agregó el empresario.
Muchas familias jóvenes aceleraron sus expectativas de iniciar el proyecto de la casa propia, pero se toparon con la imposibilidad de constituir la hipoteca porque no se accede a la titularidad del dominio del terreno. Según afirman los operadores inmobiliarios, hay 30.000 terrenos en la capital que ya fueron vendidos y no pueden ser escriturados.
Soluciones estructurales. Sin un plan maestro de urbanización sustentable que contemple una cadena de procesos eficientes para desarrollar infraestructura, aprobar las obras conforme a reglamentación y escriturar, esta valiosa oportunidad se está perdiendo. “El desarrollista no puede invertir sin condiciones adecuadas, entonces este momento también nos encuentra sin stock y construirlo demandará hasta tres años”, sostiene Salim. Según la Cámara Empresarial de Desarrollistas Urbanos Córdoba (Ceduc), hay un stock de sólo 1% de unidades listas para escriturar.
El 1° de marzo de este año, el intendente Ramón J. Mestre prometió enviar la Ordenanza Nº 8060 al Concejo Deliberante para empezar a dar una salida al problema. Esto se cumplió y la normativa ya está siendo estudiada por los concejales; el objetivo es reducir los tiempos de escrituración a seis meses.
Se trata, sin dudas, de una meta atractiva, el desafío es lograrla con soluciones estructurales y no con parches que hagan más confusa la legislación vigente. El Ejecutivo Municipal propone agilizar los trámites municipales de autorización con una ‘ventanilla única’ para nuevos loteos y una norma de excepción para que se puedan vender terrenos sin final de obra, a través de la constitución de fideicomisos para apertura de calles y otras obras obligatorias.
Sin ánimo de ser pesimistas sino realistas, la ventanilla única es una solución que demanda una profunda reingeniería administrativa interna. A la Provincia, el Programa de Escrituración de Loteos, que precisamente unificó todas las gestiones en una ventanilla única, le demandó dos años de innovación de procesos, con la meta de reducir el tiempo de escrituración a 12 meses (no a seis como apunta Mestre). Por otro lado, si la ventanilla única se crea sólo para nuevos loteos, ¿qué va a pasar con los 200 que están en espera?
El riesgo es ir de ‘parche en parche’. Hay que recordar que en noviembre del 2015, el Concejo ya había aprobado una ‘excepcionalidad’: la ordenanza para urbanizaciones promovidas. Esta legislación (propuesta por la entonces concejal Alejandra Vigo) permite dos unidades por parcela, excepto los conjuntos inmobiliarios que contempla el Código de Edificación. “Este proyecto se centra en la posibilidad de poseer parcelas con inmediata escrituración, y así brindar alternativas a miles de familias de tener su vivienda”, argumentó en su momento Vigo. Por su parte, la concejal Olga Riutort se opuso advirtiendo: “De ninguna manera (la estrategia) está en concordancia con la ordenanza (…) Esto es una involución de lo que en materia de urbanización se refiere y en la responsabilidad que le corresponde al Municipio”.
Más allá de la idea. Como dicen los expertos en management, “por una idea se puede pagar US$1, pero es por la implementación de la idea que se consigue el US$1 millón”. Vale decir: no es sólo cambiando la ordenanza 8060 que ahora se lograrán resultados, sino que luego hay que alinear los procesos de modo integral, y eso lleva tiempo, tecnología y reconversión del capital humano participante. Esta es la única forma de dar certidumbre de largo plazo, algo que los inversores evalúan a la hora de decidir por una plaza.
“Córdoba es una ciudad muy extensa y con una enorme variedad de realidades, con una reglamentación cada vez más confusa, y servicios más deficientes. En ese caos, han surgido ofertas de lo más variadas: edificios y complejos varios en altura, en diferentes zonas de la ciudad; loteos, desde lo más económico hasta portentosos countries; housings, casonas, complejos de dúplex, entre otras”, describe la firma Cimar, asesores de inversión en Real State, en un documento de análisis titulado “Comparación de plazas: Rosario Vs. Córdoba”.
El punto medular a entender es que destrabar esta situación para aprovechar la reactivación económica no es cuestión de reacciones espasmódicas. Más bien se trata de decisión política y capacidad de integrar a todos los actores intervinientes detrás de un plan consensuado y debidamente controlado: tanto a las dependencias del Municipio como a las de la Provincia, además de Epec, Ersep, Ecogas, Aguas Cordobesas, Bomberos, desarrollistas inmobiliarios y sectores financiero, comercial, industrial y de telecomunicaciones. Son muchos, sí, pero el reproceso que impone cada área que no entró desde el inicio a un plan de obras, es mucho más costoso que el esfuerzo de trabajar integralmente.
