La pandemia trajo dificultades en todos los niveles: nuestras relaciones sociales, la economía, el trabajo, la educación… Y los alquileres no fueron la excepción. En un intento de solucionar el déficit habitacional, que se incrementó por la falta de trabajo durante las restricciones a la circulación, el Poder Ejecutivo dictó una serie de decretos en los que prohibía el desalojo por falta de pago y congelaba –momentáneamente– los alquileres. En el ínterin, el Congreso de la Nación dictó una nueva ley de alquileres que, lejos de solucionar la problemática, parece haberla empeorado.
En marzo del año pasado se dictó el Decreto 320/20, por el que se prorrogaban todos los alquileres que incluía la norma –recordemos que no se podían efectuar mudanzas–, se prohibían los desalojos por falta de pago y se congelaban los aumentos establecidos en los contratos. No quedaban comprendidos los alquileres comerciales ni aquellos en los que el locador dependía de ese canon locativo para cubrir sus necesidades básicas.
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Es importante destacar que no se congelaban los alquileres para nunca más cobrarse esos aumentos, sino que quienes pagaron el alquiler sin aumentos debían abonar las diferencias en cuotas al finalizar el contrato. Este decreto fue sucesivamente prorrogado hasta que, finalmente, el 31 de marzo de 2021, tales restricciones quedaron sin efecto.
A partir de abril, empezaron entonces los procesos judiciales de cobro de alquileres adeudados, cobro de diferencias por los pagos parciales de alquileres y desalojos.
Deudas durante la pandemia
¿Qué pasa con las deudas acumuladas ya sea por no haber pagado algunos alquileres o los aumentos establecidos en el contrato? En caso de diferencias de precio, el decreto establecía que debían pagarse, pero sin aplicar intereses moratorios, compensatorios, punitorios ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.
Para el caso de deudas por falta de pago, pagos parciales o realizados fuera de término, deben ser sumadas y pagadas al finalizar el contrato hasta en un máximo de 12 cuotas, según el Decreto 66/2021. El acreedor puede aplicar intereses compensatorios a una tasa no mayor a la de interés en plazo fijo en pesos a 30 días del Banco de la Nación Argentina. No pueden aplicarse, por el contrario, intereses punitorios, moratorios ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.
El tema de los garantes no es menor. Generalmente, son personas que por razones familiares o de amistad, se constituyen en fiadores y principales pagadores. Si el inquilino no paga o produce daños en el inmueble, deben responder con su patrimonio, pese a no haber habitado el inmueble y dependen de los comprobantes de pago y documentación que tenga el inquilino.
En los casos de alquileres vencidos en pandemia y prorrogados por el decreto, sigue el fiador afianzando esas deudas hasta su total cumplimiento, pese a que continúe o no el inquilino viviendo en el inmueble. No rige en estos supuestos la norma general que establece que la fianza se extingue con la terminación del plazo locativo.
Por otro lado, cuando el inquilino incumple su obligación de reintegrar el inmueble al vencimiento del contrato, la garantía subsiste por multas, daños y perjuicios originados por la falta de restitución, así como por los gastos del juicio que se hubiera originado. Para esto, el locador debe ejercitar su derecho sin demoras, intimando y accionando contra el inquilino y el fiador.
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En los casos en los que el garante pague, tiene derecho a repetir contra el locatario, pero debe asesorase y ser prudente sobre lo que paga. De lo contario, corre el riesgo de no poder cobrarse del inquilino todo lo abonado.
Hoy la mediación es obligatoria en estos casos. Esta etapa, previa a un juicio, es una oportunidad para que las partes intenten negociar un acuerdo y solucionar su conflicto, ya que un juicio incrementa los gastos y montos reclamados.
Si el acuerdo se logra antes de la instancia de mediación, es indispensable dejarlo por escrito, firmado por locador, locatario y garante.
Nueva ley de alquileres
Después de la sanción de la Ley Nro. 27.551, muchos inmuebles fueron retirados del mercado, incrementando los cánones locativos, sobre todo de los inmuebles destinados a vivienda. La ley diferencia entre alquileres comerciales y habitacionales, siendo estos últimos los más afectados.
Los aumentos se deben a que el plazo de locación mínimo es de 3 años; el contrato debe ser registrado en la AFIP; el locador sólo puede fijar el precio del primer año de alquiler, ya que la actualización depende de un índice que publica mensualmente el BCRA (RIPTE-IPC) y no se sabe si este índice será o no mayor a la inflación; sólo puede pedirse como depósito en garantía el equivalente a un mes de locación, y, a la finalización del contrato, el locador deberá devolver el monto equivalente al último mes, reintegrándolo en efectivo al momento de devolución del inmueble.
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Por otro lado, las expensas extraordinarias e impuestos quedan a cargo del locador; las reparaciones urgentes pueden ser descontados del alquiler si el locatario pide fehacientemente al locador la reparación y éste no lo hace dentro de las 24 horas de recibida la notificación, mientras que en caso de reparaciones no urgentes este plazo se extiende a 10 días. Además, si el inquilino avisa con tres meses de anticipación que no renueva el contrato y transcurrieron al menos seis meses de alquiler, no debe indemnización por rescisión anticipada. El locador también debe elegir entre dos de las garantías que ofrezca el locatario: título de propiedad inmueble, aval bancario, fianza o fiador solidario, seguro de caución y garantía personal del locatario.
Este conjunto de cambios legales provocó, al menos en un primer momento, el retiro de inmuebles y la consecuente suba del precio de los alquileres para vivienda. El tiempo dirá si el mercado logrará acomodarse y reactivar al sector.
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Por el momento, quedan por resolverse muchos conflictos de los contratos que debían terminarse durante el aislamiento y no se desalojaron por los decretos de emergencia mencionados, o quedaron deudas por falta de pago o pagos parciales realizados en esa época.
* Brenda Bocchicchio. Profesora de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Belgrano.
