Expensas en alza y más deuda: la mora en consorcios ya alcanza al 19% de las unidades

La morosidad en el pago de expensas empieza a consolidarse como una de las señales más sensibles del deterioro en la economía de los hogares. En los consorcios de CABA y la provincia de Buenos Aires, el 19% de las unidades funcionales registra deuda, lo que implica que casi dos de cada diez departamentos no están al día con sus obligaciones mensuales, según un relevamiento de ConsorcioAbierto sobre 13.000 consorcios. El dato marca un deslizamiento respecto del 17% que, según la propia plataforma, se había vuelto relativamente estructural en los últimos años.

Inquilinos en alerta: crece el endeudamiento de los hogares para sostener el alquiler

El fenómeno aparece en un contexto de expensas que siguen altas, aun con cierta desaceleración mensual. En febrero, la expensa promedio en la Ciudad de Buenos Aires fue de $318.650, con una baja de 1,8% respecto de enero, aunque con un salto de 38,4% interanual. En la provincia de Buenos Aires, el promedio alcanzó $155.508, con una suba mensual de 0,6% y un incremento de 45,8% interanual. Según el INDEC, la inflación de febrero fue de 2,9% mensual y 33,1% interanual, con un fuerte avance del rubro vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles, que trepó 6,8%.

La combinación entre expensas todavía elevadas y pérdida de capacidad de pago empieza a modificar el equilibrio interno de los edificios. En los hechos, cuando crece la mora, el consorcio se convierte en una suerte de sistema de financiamiento forzado: quienes pagan en término sostienen transitoriamente el funcionamiento del edificio mientras otros vecinos regularizan su situación. Esa es una de las alertas que deja el relevamiento de ConsorcioAbierto, que advierte que la suba no es abrupta, pero sí lo suficientemente persistente como para empezar a seguirla de cerca.

Cómo es la estructura de costos de los gastos de consorcio

El problema no pasa sólo por el número general, sino por la estructura de costos que empuja las expensas. En CABA, el principal rubro sigue siendo personal y sueldos, que representa 33% del total. Le siguen gastos operativos y de mantenimiento, con 28%, luego servicios públicos, con entre 13% y 15%, y después los gastos administrativos, bancarios e impositivos. En la provincia de Buenos Aires, el peso de salarios es incluso mayor, con un promedio de 36%. En ambos casos, la mayor parte del gasto está concentrada en componentes recurrentes, difíciles de recortar sin afectar el funcionamiento del edificio.

Ese punto también aparece en el informe de Octopus Proptech, que ubica la expensa promedio en Argentina en $260.353, con una suba de 2,39% mensual y de 38,36% interanual. Allí se observa una estructura parecida: sueldos y cargas sociales, mantenimiento, abonos de servicios y servicios públicos explican cerca del 79% del total. En otras palabras, la expensa está cada vez menos asociada a gastos excepcionales y cada vez más a costos fijos y operativos que acompañan la nominalidad de la economía.

A qué se debe la mora en expensas

La mora, entonces, no parece responder sólo a un salto puntual de un mes, sino a una tensión más profunda entre ingresos y gastos fijos. Aunque en febrero la expensa promedio de CABA mostró una baja mensual, eso no alcanza para revertir el nivel acumulado ni la percepción de carga permanente sobre los propietarios e inquilinos. La explicación que aportan desde el sector es que enero suele concentrar ajustes de contratos, servicios y reordenamientos presupuestarios, por lo que febrero puede mostrar un alivio parcial. Pero el problema de fondo sigue ahí: los consorcios arrastran costos que no bajan a la misma velocidad que la inflación general.

También influye la heterogeneidad entre edificios.

En los consorcios más chicos, los costos laborales pesan más porque se distribuyen entre menos unidades.

En los edificios grandes ocurre lo contrario: los salarios se diluyen, pero ganan peso los gastos operativos, de mantenimiento e infraestructura. Eso hace que dos inmuebles ubicados en la misma zona puedan tener expensas muy distintas y, por lo tanto, distinta capacidad de absorción frente a un contexto económico más ajustado.

Para los administradores, el desafío ya no es sólo liquidar expensas en un entorno inflacionario, sino administrar mejor la mora antes de que se vuelva crónica.

Cuando el porcentaje de deuda sube, se complica el pago a proveedores, se posterga mantenimiento y se amplía la presión sobre quienes siguen cumpliendo. En ese esquema, la salud financiera del consorcio depende tanto del contexto económico como de la capacidad de ordenar gastos, transparentar rubros y hacer seguimiento sistemático de pagos.

La señal que deja febrero es que las expensas pueden empezar a mostrar algo más de previsibilidad mensual, pero no necesariamente alivio. Y mientras esa estabilidad no venga acompañada de una mejora en el poder de pago, la morosidad seguirá siendo uno de los termómetros más directos del ajuste en la economía cotidiana.

lr/ff