Eduardo Costantini: por qué sube el costo de construcción pero no el precio de los inmuebles

La Argentina atraviesa un proceso de ajuste que logró contener la escalada de precios, aunque Eduardo Costantini advierte que la recuperación de la actividad todavía enfrenta una marcada fragilidad institucional. Ante este escenario, el economista analiza en Modo Fontevecchia, por Net TV, Radio Perfil (AM 1190), la distorsión del mercado inmobiliario y explica por qué el encarecimiento de los costos de obra en dólares no se traduce en un aumento de los valores de venta.

El empresario argentino del sector inmobiliario y financiero, Eduardo Costantini, conocido principalmente por ser el creador del Museo de Arte Latinoamericano de Buenos Aires (MALBA). Se lo reconoce como uno de los desarrolladores más importantes del mercado inmobiliario en Argentina, especialmente a través de emprendimientos urbanos de gran escala como Nordelta, un proyecto residencial en la zona norte del Gran Buenos Aires. Además de su perfil empresarial, Costantini ha tenido un rol relevante en el mundo del arte y la cultura, impulsando la creación del MALBA en 2001.

¿Cómo ves la economía en general de la Argentina? ¿cómo ves su evolución a lo largo de estos años?

Lo veo bien si tenemos en cuenta de dónde partimos. De cualquier manera, mirando a la Argentina, no puedo dejar de pensar que tiene factores estructurales de décadas que la convierten en una sociedad y una economía mucho más difícil de sobrellevar, de llegar a buen puerto. Se requiere política de Estado, una voluntad política y alternancia política.

Algunas de esas características importantes son, en primer lugar, la falta de confianza estructural, que este gobierno ha mejorado, pero todavía no estamos en los niveles requeridos. Para eso también se requieren años, lo que hace a su vez que el ahorro, un porcentaje significativo del ahorro nacional, esté en dólares o, como se dice, bajo el colchón o en el exterior. Eso es una mochila a cuestas, porque no se convierte en fuente de financiación ni para la producción, ni para el consumo, ni para créditos hipotecarios. Ese es un aspecto.

Otro punto es que el porcentaje de la economía informal es elevadísimo. Entonces, la recaudación está apoyada solamente en un 55 o 60% de la actividad productiva. Esto hace mucho más difícil al sistema productivo, porque quienes terminan pagando tienen que afrontar una mayor carga impositiva, ¿no es cierto?

Esto, a su vez, viene de la mano de un gasto público consolidado —Nación, provincias y municipios— muy elevado, que nuevamente complica la producción en general. Una economía cerrada, pero con un elevado nivel de corrupción. No me refiero al gobierno en especial, sino a los distintos gobiernos y a las instituciones, incluyendo el sector privado.

O sea, la Argentina tiene una cultura de la corrupción que le hace mucho daño a la sociedad y al funcionamiento económico, y a la optimización de las decisiones económicas, valga la redundancia.

No tenemos moneda. Ahora hay mayor estabilización, pero desde la convertibilidad a hoy… Se habla que el dólar está bajo, entre comillas, pero vale, no sé, 100 pesos. Es decir, hemos perdido más de 1000%, no somos menos que una milésima parte de lo que fuimos en la convertibilidad. Esto se da de la mano del factor confianza.

Y entonces, bueno, también con una falta de crédito de los mercados internacionales.

Para conducir el país ahí, hablando mal y pronto, ahí queremos con esta escenografía general.

Faltan también políticas de Estado. La política de Estado lo que hace es garantizarle a la población que, a través de la alternancia política, hay lineamientos como la moneda. El postulado de una moneda fuerte, que también viene de la mano de un banco central independiente, y de desechar políticas populistas al extremo que traen inflación y dañan la moneda.

El respeto de los compromisos internacionales o una política de inversión a largo plazo, una convivencia entre los poderes legislativo, ejecutivo y también el resto del arco privado, como un andamiaje para la actividad política donde se priorice la Nación dentro de una competencia sana, una rivalidad política saludable.

Tenemos dos años y medio de gobierno. Algunas cosas se han hecho muy bien: se desactivó el peligro de una hiper, se ordenaron las cuentas públicas, estamos con un resultado financiero superavitario, hay disciplina fiscal.

Creo que la gente valora la responsabilidad del gobierno en el mantenimiento de esa disciplina. Tenemos un sector externo con vaivenes, pero que a la postre se las ha ingeniado para avanzar razonablemente. Hoy, no es un problema el sector externo porque hay un buen semestre. Estamos con un nivel de actividad muy heterogéneo, lo que genera dudas, aunque no sé si se puede hacer mucho al respecto, porque en paralelo hay un proceso gradual de apertura de la economía.

Y, como dije antes, hay sectores —sobre todo la industria extractiva— más beneficiados por sus ventajas comparativas, y otros manufactureros más castigados, especialmente en centros urbanos, lo que impacta en mayor cantidad de gente.

Estábamos con el economista e historiador económico Pablo Gerchunoff, famoso por el tema de los dos tipos de dólar de equilibrio, los necesarios para la competitividad industrial y los vinculados a la exportación. O sea, concretamente la preferencia por un peso fuerte y un dólar accesible o barato, o, viceversa, la tendencia a un dólar caro que facilite las exportaciones y reduzca las importaciones, aumentando la cuenta de capital positiva. Y quería preguntarte sobre un termómetro interesante que es la construcción, vos probablemente el mayor experto argentino en el tema. En los últimos dos años hubo un cambio de precios relativos en la construcción, donde hoy construir en dólares es caro en la Argentina. No sé si tu experiencia como desarrollador inmobiliario encuentra un termómetro en cuánto el dólar está en equilibrio o cuándo está atrasado o sobrevaluado.

Es como tirar a un blanco. El costo de la construcción se ha encarecido significativamente, pero en relación con un dólar que también era exageradamente alto, de época de crisis. Según con qué lo compares, es caro o es barato. Si lo comparás con los países del norte, es barato. Lo que pasa es que el valor de venta también es muy superior al nuestro.

Lo que está ocurriendo es que el dólar baja, baja el riesgo país, sube la bolsa, suben los bonos y sube la construcción, sube el valor de los departamentos. Hoy se observa una suba del costo de la construcción y de la estructura en general, en empresas intensivas en personal, junto con el aumento de servicios y de la carga impositiva de los últimos 20 años. Hay un costo más elevado que no está acompañado por un aumento del precio de los departamentos nuevos. En el usado hay buen nivel de actividad, con récord de escrituras, pero en el segmento la demanda no acompaña.

Es un fenómeno relativamente novedoso en la Argentina, al menos en mi experiencia de más de 50 años. Tuve dos momentos extraordinarios: este, que no acompaña, y el de la pandemia, donde aumentaba el precio de la propiedad en dólares incluso en crisis cambiaria. El dólar subía, pero los terrenos o casas en zonas verdes subían más por un factor no económico: la pandemia. La gente quería salir de los departamentos.

Si comparás con Uruguay, no estamos más caros. Si comparás con Chile, sí estamos más caros. Chile es una economía más abierta, con menos impuestos, más facilidad para importar y mayor eficiencia.

¿A qué atribuís que el costo de la construcción en dólares aumenta, pero el precio de lo construido no?

Justamente a lo que se refiere al nivel de actividad. Lo que ocurre es que la clase media y otros sectores están más ajustados porque cambiaron mucho los precios relativos. Los servicios, por ejemplo, subieron mucho.

Las empresas hoy buscan reducir costos y ganar eficiencia. Una cosa es la inflación, que en niveles altos favorece a sectores con herramientas para adaptarse a los aumentos de precios. Cuando el precio baja, no se puede remarcar igual, los márgenes se achican y aparece la sobreestructura de algunas empresas o del sistema.

Por ejemplo, yo estoy con 188, una empresa financiera donde hacemos administración de carteras y trading. En Argentina hay alrededor de 300 mesas de compraventa de títulos valores. En Brasil hay 30, pero el mercado es 10 veces más grande.

Antes se operaba con márgenes altísimos; hoy esos márgenes se redujeron enormemente. Lo mismo le va a pasar al sector bancario. Además, el cambio tecnológico que estamos atravesando llegó para quedarse y exige adaptación.

Hay muchos cambios simultáneos, por eso no es sencillo sacar conclusiones.

Existe una discusión sobre la apertura de la economía, en sectores como el farmacéutico o el de las cubiertas. Son debates que van a continuar. Si hacemos las cosas bien, la Argentina va a necesitar un sacrificio prolongado.

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Falta, sobre todo, que la dirigencia política logre acuerdos de largo plazo, políticas de Estado que bajen el riesgo país y, con eso, la tasa de interés y la financiación, que hoy tampoco está disponible para la construcción.

MV