La paradoja inmobiliaria: por qué se abaratan los usados pero se encarece construir

El experto en Real Estate en Argentina y América Latina Damián Tabakman describe un mercado inmobiliario tensionado por el encarecimiento de la obra nueva y la resistencia de los valores del usado a acompañar esa suba de costos. Según su entrevista en Modo Fontevecchia, por Net TV, Radio Perfil (AM 1190), esta disparidad se ve profundizada por un sistema de crédito que privilegia la compra de unidades terminadas, dejando a los nuevos desarrollos en una encrucijada frente a la pérdida de competitividad regional.

El referente ineludible del Real Estate en Argentina y América Latina, Damián Tabakman, preside la Cámara Argentina de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y es una de las voces más consultadas para analizar tendencias de mercado, costos de construcción y el impacto de la macroeconomía en el negocio del ladrillo. Su perfil combina la visión técnica con la académica, ya que se desempeña como rector de la Escuela de Negocios de Real Estate y ha publicado numerosos libros que son material de consulta para desarrolladores, como El cubo de cristal o De arquitecto a desarrollador. A lo largo de su carrera, se ha especializado en estructuración financiera de proyectos.

Reflexionábamos con Eduardo Constantini sobre esta contradicción entre que el costo de la construcción se duplicó en dólares por los sistemas cambiarios hechos por Milei, mientras que el precio del metro cuadrado de lo construido se mantiene parecido, con alguna pequeña diferencia. ¿Cómo explica usted esa paradoja y cuánto es sustentable a lo largo del tiempo? ¿Y qué tendría que pasar para que ambas cosas se alineen de una manera distinta?

En primer lugar, auguro que esto va a cambiar y estoy convencido de que va a ocurrir, y que estos valores van a terminar, más temprano que tarde, recomponiéndose y generando una ecuación razonable para nuestra actividad.

Sí es cierto que en la Argentina virtualmente todo se encareció muchísimo en dólares. A grandes rasgos, podría decir que se duplicó el valor de prácticamente todos los activos argentinos,con excepción de algunas pocas cosas. Entre ellas, eso ocurrió con el metro cuadrado, sobre todo de las viviendas usadas.

Es decir, tu casa, mi casa, la casa de la mayor parte de la gente que nos está escuchando, en los últimos dos años incrementó su precio en dólares, yo diría un 10% en promedio como máximo, mientras que fabricar de vuelta ese metro cuadrado cuesta virtualmente el doble.

Entonces el desfasaje es muy significativo. Se explica por varias razones. La primera y más importante es que el grueso de la dinámica del mercado inmobiliario está absorbido esencialmente por las compraventas de usados.

Como este es un bien durable, cuya vida se extiende a lo largo de tantos años, la necesidad de demoler algo existente para reemplazarlo por algo nuevo representa un porcentaje pequeño de lo que se transacciona usualmente en el mercado. Yo diría que, en promedio, esto debe dar algo así como 80-20.

El 80% de las transacciones es la compraventa de un departamento usado, que alguien le transfiere a otro, mientras que algo parecido al 20% son los nuevos emprendimientos.

Y a la hora en la cual un emprendedor tiene que ponerle precio a la mercadería que está fabricando para venderla, por supuesto procura ponerle un valor sustancialmente por arriba del costo, porque su objetivo es obtener una rentabilidad de ese proceso. Pero tiene que contrastar el valor al que quiere salir al mercado con el 80% de la transaccionalidad, que son usados. Y para el que vende una casa usada, cuánto costaría hacerla de vuelta, en esencia, no le importa nada. Lo único que importa es cuánto va a recibir y cuánto le costaría comprar otra unidad.

Compraría otra usada.

O compraría otra usada. Porque, adicionalmente, el mercado del usado en los últimos meses —diría en el último año— se vio beneficiado por la aparición del préstamo hipotecario, que solo aplica a unidades usadas.

Y esto también generó un problema indirecto, indeseado si se quiere, sobre el mundo de los proyectos nuevos, que no tienen la posibilidad de vender sus unidades desde el pozo con financiamiento a largo plazo.

Los bancos no ofrecen esta alternativa.

¿Y esa es la solución que usted propone?

No es una solución ni una propuesta cerrada. La primera cuestión es que el propio mercado lo va a ir corrigiendo.

Es más fácil entenderlo con los autos. La unidad nueva, con mejores prestaciones, más novedosa, con mejor marketing o ventas, en general es más tentadora que las unidades usadas. Entonces, de a poco, la gente empieza a elegir la que no tiene 20 años, la que tiene amenities o determinadas prestaciones.

Y eso lentamente va traccionando el mercado al alza.

Esto podría continuar si la cantidad de gente se mantiene igual o incluso se reduce, como sucedió en el caso de CABA, donde cada vez hay menos inscriptos en jardines de infantes porque la población disminuye. El stock podría seguir siendo el mismo, salvo que se derriben propiedades para construir nuevas.

Todo eso pasa. Es verdad también que la población no crece o incluso se reduce, pero también hay una gran fragmentación de los hogares, una mayor esperanza de vida, gente más joven que quiere independizarse de los padres más tempranamente, más divorcios. Y todo eso genera demanda o necesidad de un nuevo espacio.

¿Hay más gente viviendo sola?

Es así. Más gente viviendo sola. El que se divorcia difícilmente siga viviendo en el mismo lugar. Y eso, bueno, no será bienvenido para esa familia, pero sí para el sector inmobiliario.

Eso orienta al sector inmobiliario hacia unidades que responden a una demanda de más singles.

Por supuesto que sí. Y hay cada vez más oferta de unidades más pequeñas, o por ahí no tan pequeñas en términos de superficie, pero sí con menos dormitorios y ambientes más grandes.

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La fragmentación de hogares influye mucho sobre el producto. Y eso también influye sobre lo que decíamos al principio: el producto antiguo, el producto viejo, en muchos casos no satisface las expectativas de esta demanda de una sociedad que va cambiando. El desarrollador lo detecta y lo ofrece.

Finalmente uno puede comprar una propiedad donde luego el costo de refaccionarla viene al costo del metro cuadrado nuevo y termina siendo más cara que una nueva. En el caso Adorni, no sé con exactitud cuánto costó el caso original, pero lo que parece claro es que la refacción fue mayor que el costo de la propiedad. ¿Esto puede suceder?

Sí, hoy perfectamente puede suceder. No conozco el caso ni de cerca, pero efectivamente comprar algo usado, viejo y en mal estado hoy se puede hacer relativamente barato, mientras que cuando uno empieza a comprar materiales de construcción o a contratar mano de obra para hacer la refacción, todo está dolarizado a valores nuevos y es significativamente más caro.

Así que no sé la cuestión puntual, pero bien puede darse esa circunstancia.

Decía que la solución es que haya crédito a 20 años, no a dos o tres años, con financiación desde el pozo.

Correcto.

¿Y cuándo imagina que eso va a suceder?

Es una tarea que definitivamente no es fácil. Tiene un montón de dificultades técnicas desde el punto de vista del riesgo bancario y de las normativas. Hay bastantes avances en este sentido, por lo menos en materia del encuadre legal, pero yo diría que casi nulos avances en la práctica.

Hoy nadie puede pasar por un emprendimiento que yo esté haciendo desde el pozo y sacar un crédito para pagarlo a 20 años. En la práctica, los bancos no lo ofrecen.

Estamos trabajando con el gobierno y con los bancos, empezando por los públicos, para ver si esto puede aparecer. Tiene naturalmente la dificultad de que, si alguien recibe un préstamo para comprar algo que va a ser construido y esa obra no se termina en tiempo y forma —cosa que podría ocurrir—, para el banco es un problema recuperar esa plata y seguramente el deudor no va a querer pagar por algo que no va a recibir.

Entonces, este tipo de préstamos es técnicamente mucho más complejo que para una unidad usada.

¿Eso se soluciona colocando, por ejemplo, el 30% quien va a comprarlo, y el 70% financiado​, y que con ese 30% el desarrollador llegue, con su propio financiamiento, a que la obra esté?

Sí, eso más otras cosas complementarias, como ocurre en otras partes del mundo: que los propios bancos financien al desarrollador con un préstamo para que parte de este fondeo provenga de un crédito bancario.

Eso es muy usual en el resto del mundo. Ahora, en cualquier caso, el riesgo de que la obra no se termine en tiempo y forma siempre está. Porque aun con esta modalidad pueden pasar cosas que generen que la obra no se termine, y esa es una dificultad técnica que este tipo de financiamiento tiene.

Compáreme el costo de construcción de desarrollar aquí, en Brasil y en Miami.

En Miami hoy está carísimo. Es de los lugares más caros de Estados Unidos. Lo sacaría completamente de la agenda. Respecto a Estados Unidos como promedio, nos estamos acercando muchísimo. Al igual que con Uruguay. Durante tantos años Uruguay había sido un lugar carísimo para los argentinos y hoy estamos prácticamente a la par.

Brasil está un poco más barato, pero diría que el costo de construcción actual en la Argentina se está poniendo en línea con los costos internacionales. Supo ser regalado, como tantas cosas durante el gobierno de Alberto Fernández, cuando la Argentina era de los lugares más baratos del planeta.

A esto hay que incorporarle mejoras de productividad, mejoras tecnológicas y la influencia de productos importados sobre el costo de construcción. Construir es un proceso largo, entonces este cambio de paradigma es muy reciente y todavía estamos trabajando puertas adentro en construir mejor, pero no es algo inmediato.

¿Cuánto de su industria es un termómetro de aciertos y desaciertos de este plan económico? ¿cuánto de estas paradojas son resultado de un proceso virtuoso o de un círculo problemático?

Para mí el gobierno hizo una enorme cantidad de cosas que van muy a favor de nuestra actividad, más allá de la paradoja y de estas circunstancias que estamos atravesando y sufriendo.

Haber derogado la Ley de Alquileres para nosotros fue una gran medida y muy beneficiosa. Haber generado estabilidad en el mercado para que los bancos ofrezcan préstamos hipotecarios, aunque no sean directamente para nosotros, indirectamente nos juega muy a favor.

Y generar previsibilidad en términos de estabilidad macroeconómica también nos favorece.

Nos pesa mucho la situación cambiaria actual. De todas formas convivimos con eso y asumimos que hoy la Argentina está cara en dólares. Y no parece haber una luz que indique que el dólar vaya a subir significativamente para abaratar de vuelta el costo de construcción.

Nos juega en contra, sí, pero es algo que asumimos como tal.

¿Y esa diferencia entre el costo de construir y el valor de lo construido no es un termómetro inequívoco de atraso cambiario?

Es un reflejo de que la Argentina está carísima en dólares, que puede describirse como atraso cambiario, por supuesto. Ahora, cuando decido comprar un terreno y poner en marcha un proyecto inmobiliario, no asumo como escenario probable que esta circunstancia vaya a cambiar rápidamente.

Entonces hago las cuentas con el esquema cambiario actual.

Y además, es cierto que si el dólar subiera brutalmente, como contrapartida el costo de construcción bajaría indirectamente, pero la propiedad quizás no aumente.

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No solamente eso, sino que simultáneamente puede mejorar la ecuación. Porque el precio no subió, pero el costo se derrumbó. Entonces es posible que la cuenta dé mejor.

Ahora bien, en nuestra historia, los momentos de turbulencias cambiarias ponen a nuestra clientela, a nuestros inversores y a la gente que apuesta por nosotros tan a la defensiva, que ese Excel que cierra mejor termina siendo puro Excel. En la vida real me quedo sin compradores y eso me juega muy en contra.

Entonces prefiero ponerle el cuerpo a esta circunstancia adversa antes que quedarme sin nadie, que puede ser mucho peor.

MV / EM