Así cambiaron los edificios porteños: más mantenimiento, nuevos amenities y el avance de la inteligencia artificial
Mientras el desescalamiento de la inflación frena los saltos bruscos en las liquidaciones, los consorcios reactivan reparaciones postergadas. El debate por la seguridad virtual, los nuevos amenities de lujo y el crecimiento de la gestión digital.
Durante años, las reuniones de consorcio estuvieron atravesadas por una única preocupación: contener el aumento de las expensas. Hoy, con una inflación menos acelerada, los administradores empiezan a detectar otro fenómeno. Los edificios porteños vuelven a invertir en mantenimiento, incorporan nuevas herramientas tecnológicas y modifican la manera en que administran la vida cotidiana de miles de vecinos.
El cambio surge de la combinación de informes elaborados por las plataformas Octavo Piso y Octopus Proptech, que administran y procesan información de más de 350.000 unidades funcionales entre edificios y barrios cerrados de todo el país. Los datos muestran que, aunque las expensas continúan aumentando, la composición del gasto empezó a cambiar y también lo hicieron las prioridades de los consorcios.
"Después de muchos años en los que la principal preocupación era contener el impacto de la inflación, ahora empezamos a ver una recuperación importante de las inversiones en mantenimiento", explicó a PERFIL Diego Espada, cofundador de Octavo Piso. "Había muchísimos arreglos que se venían postergando y hoy los consorcios están empezando a ponerse al día con esas obras", agregó.
El regreso de las obras pendientes
El freno en la escalada abrupta de la inflación abrió una ventana de oportunidad para que las administraciones vuelvan a planificar a mediano plazo. "Lo que estamos viendo en las estadísticas es que empezó a aumentar significativamente la contribución de los gastos de mantenimiento", explica Espada, ingeniero en sistemas.
"Había mucho atraso en los complejos y edificios. Las administraciones venían pisando los costos lo más posible por el contexto inflacionario y de salarios. Ahora hay mucha más inversión en arreglos estructurales que hace cuatro o cinco años", añade, señalando rubros críticos que impone la normativa porteña, como la renovación obligatoria de fachadas, grietas en medianeras o el reemplazo de calderas antiguas cuyos costos impactan con fuerza en las expensas ordinarias.
"La inflación hacía que las administraciones intentaran contener al máximo el valor de las expensas. Eso llevó a postergar muchísimos trabajos que hoy empiezan a recuperarse", señaló.
Ese diagnóstico coincide con el último informe de Octopus Proptech, que registró un valor promedio de $279.899 para las expensas de junio y detectó que el mantenimiento de las partes comunes fue uno de los rubros que más creció durante el primer semestre del año, acompañado por la actualización de contratos y servicios periódicos.
La tensión del tótem: la seguridad reemplaza al encargado
Otra transformación que comenzó a observarse aparece en la manera de administrar los edificios. Cada vez más consorcios evalúan reemplazar puestos tradicionales por servicios tercerizados de limpieza, monitoreo y tótems inteligentes de seguridad.
"Hay una aparición bastante fuerte de los tótems de seguridad virtuales", analiza Espada. Sin embargo, aclara que no se trata de una tendencia uniforme ni necesariamente más económica.
"Cuando un encargado se jubila, algunos consorcios aprovechan para reemplazar ese puesto por un tótem de seguridad y un servicio de limpieza. Pero no siempre significa un ahorro importante y, en algunos casos, el servicio termina siendo peor", explicó.
Y agregó: "Un encargado no está para detener a un ladrón, pero cumple un rol operativo. Si alguien se lastima realizando tareas de limpieza de forma precarizada en el edificio, el consorcio asume un problema legal grave. Hay que tener cuidado con querer bajar el costo a toda costa".
Spa, peluquerías privadas y el "derecho a uso" de la parrilla
Si hace una década el diferencial de un edificio era contar con pileta, gimnasio o SUM, hoy los desarrollos de alta gama comenzaron a incorporar otro tipo de servicios, esto también refleja un cambio en el estilo de vida de los residentes.
Según Octavo Piso, las torres ubicadas principalmente en Puerto Madero, Núñez y Belgrano empiezan a ofrecer peluquerías, salas de masajes y nuevos espacios de bienestar que amplían el concepto tradicional de amenity. No obstante, la plataforma no detectó una caída en el uso de los espacios comunes clásicos.
Por el contrario, la utilización de parrillas, SUM y gimnasios se mantiene estable. Lo que sí cambió fue la forma de financiarlos. "Cada vez más edificios cobran una tarifa específica por utilizar determinados amenities. Ese dinero se destina al mantenimiento del espacio y no vimos que eso haya reducido la cantidad de reservas", explicó.
Cómo la inteligencia artificial ya administra miles de edificios porteños
La transformación también alcanza a la administración cotidiana. En 2014, los ingenieros en sistemas Diego Espada y Nicolás Rossi desarrollaron Octavo Piso. Lo que comenzó hace doce años como una herramienta para simplificar la liquidación de expensas evolucionó hasta convertirse en un sistema integral de administración que hoy procesa información de más de 200.000 unidades funcionales en todo el país.
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La plataforma concentra tareas que antes se realizaban de forma manual y dispersa: desde la gestión de pagos, reclamos y reservas de amenities hasta el control de accesos, la conciliación bancaria y la comunicación con propietarios e inquilinos.
La incorporación de inteligencia artificial aceleró ese proceso. Hoy el sistema puede leer comprobantes escaneados, identificar montos y fechas, clasificar automáticamente la documentación para la rendición de cuentas, redactar comunicados para los vecinos y asistir a los administradores en el seguimiento de reclamos edilicios en tiempo real.
"Cada vez vamos hacia una administración más integrada. La inteligencia artificial va a seguir creciendo y va a ocupar un lugar central en la gestión cotidiana de los consorcios", anticipó Espada.
El cofundador de Octavo Piso considera que esa evolución también está modificando la relación entre administradores y vecinos. "En los últimos años la administración de consorcios se formalizó muchísimo. Existen cada vez más herramientas que permiten transparentar la gestión y dar trazabilidad a cada movimiento. Eso ayuda a construir confianza y a cambiar la percepción sobre un sector que históricamente estuvo rodeado de prejuicios", concluyó.
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