Cuánto cuesta comprar un departamento en Palermo: la brecha del metro cuadrado dentro del mismo barrio llega al 83%

Palermo reafirma su posición como el polo inmobiliario y constructivo más dinámico de la Ciudad de Buenos Aires. Impulsado por una demanda que prioriza la cercanía a espacios verdes, la oferta gastronómica y la conectividad, el barrio lidera la oferta de obra nueva en la capital porteña con casi 130.000 metros cuadrados en desarrollo, superando a los barrios Belgrano y Núñez. Sin embargo, dentro de Palermo conviven mercados inmobiliarios con dinámicas y valores muy distintos.

Un informe elaborado por Roomix, la primera plataforma de la región en aplicar Inteligencia Artificial a la búsqueda de propiedades fundada por Ignacio Gorriti, revela que el valor del metro cuadrado puede variar hasta un 83% entre las distintas subzonas de Palermo. 

El valor típico de los departamentos en venta muestra al barrio Palermo Chico en el escalón más alto, con un promedio de US$ 4.575 por metro cuadrado. Le siguen Palermo Nuevo con US$ 3.971 y Palermo Hollywood con US$ 3.296.

Ramblas del Plata: cómo será el nuevo barrio que sumará 10.000 viviendas y devolverá a Buenos Aires el acceso al río

En el otro extremo, las alternativas más accesibles se concentran en Palermo Soho (US$ 3.097 el m²) y Palermo Viejo, con US$ 2.500 el m². Los valores más altos, en tanto, se concentran sobre las avenidas que bordean los Bosques de Palermo: la Avenida del Libertador encabeza el podio porteño con valores de publicación que alcanzan los US$ 6.723 por m², seguida por la Avenida Cerviño (US$ 5.431) y la Avenida Figueroa Alcorta (US$ 5.345).

"Palermo sigue siendo el barrio más demandado de la Ciudad por su conectividad, sus espacios verdes y su variada oferta inmobiliaria", Matías Chirom, de BAIGUN REALTY

La explicación no responde a un único factor. La ubicación, el estado del inmueble, la calidad de la construcción, los amenities y el entorno terminan definiendo cuánto vale una propiedad, incluso dentro de una misma subzona.

El informe de Roomix revela que el estado de conservación y la antigüedad de la propiedad resultan determinantes al momento de fijar la cotización: una unidad a estrenar cotiza en torno a los US$ 3.559 por m², representando un 39% más respecto de un departamento usado antiguo de más de 30 años (US$ 2.563 el m²).

"Palermo continúa siendo el principal polo de desarrollo inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires", aseguró en diálogo con PERFIL Horacio Ludigliani, arquitecto, desarrollador y director de Grupo Ludigliani. Según explicó, junto con Belgrano, Núñez, Colegiales y Villa Urquiza concentra buena parte de la actividad constructiva debido a su conectividad, la cercanía a espacios verdes y la amplia oferta gastronómica y comercial.

"Un departamento reciclado puede cotizar entre un 25% y un 35% por encima de uno sin refaccionar, mientras que una unidad a estrenar alcanza diferencias de entre el 40% y el 55%. Los emprendimientos en pozo representan una oportunidad para ingresar a valores inferiores con un potencial de apreciación importante al momento de la entrega", analizó.

Por su parte, el equipamiento de los edificios también inciden en la valorización de las propiedades. Según el relevamiento de Roomix, un edificio con prestaciones como piscina y gimnasio cotiza, en promedio, un 33% más por metro cuadrado que uno sin esos servicios. Entre los atributos que más impulsan el valor se destacan el gimnasio (+28%), la seguridad las 24 horas (+26%) y la cochera (+23%).

Motores de desarrollo y la brecha del mercado

Consultado por este medio, Matías Chirom, Cofounder y CEO de BAIGUN REALTY, explicó cómo incide la consolidación de nuevos polos o emprendimientos insignia en el entorno urbano. "No existe un porcentaje automático, pero en términos generales, un desarrollo relevante puede producir una valorización adicional de entre un 10% y un 20% en su entorno durante su consolidación. En barrios ya consolidados como Palermo, el efecto es más selectivo: aumenta especialmente el valor de las propiedades nuevas, con buenas vistas, servicios y calidad constructiva", argumentó Chirom.

Alquileres en CABA: el sobrecosto de los amenities ya ensancha un 24% la brecha de las expensas

Entre los desarrollos clave del sector, destacó iniciativas como El Dorrego en el predio de la exferia Masticar (un complejo de usos mixtos con viviendas, oficinas y plaza pública), la torre diseñada por Zaha Hadid Architects sobre la Avenida del Libertador y Mirabilia en el límite con Chacarita.

A su vez, explicó que dentro de una misma subzona el valor de una propiedad puede variar entre un 30% y un 60% según su estado, la arquitectura, la orientación, los amenities y la calidad del edificio. "Muchas veces la antigüedad deja de ser el factor principal y pasan a pesar más la arquitectura, la calidad constructiva y la experiencia de vivir en ese edificio", agregó.

En lo relativo a la dinámica comercial, Hugo Koifman, CEO de Branson Real Estate, señaló en diálogo con PERFIL que la demanda en Palermo presenta un comportamiento fuertemente polarizado. "Hoy se vende lo muy caro y lo muy barato; el segmento del medio prácticamente no se mueve", sintetizó.

Koifman explicó que el comprador de mayor poder adquisitivo prioriza unidades amplias de tres a cinco ambientes destinadas a vivienda propia en el corredor de Libertador, Palermo Chico o el entorno del exJardín Zoológico, mientras que en el otro extremo operan quienes acceden con crédito hipotecario hacia unidades de entre US$ 70.000 y US$ 100.000.

El crecimiento de Palermo continúa apoyándose en nuevos proyectos residenciales que modifican la dinámica del barrio y sostienen la demanda.

El relevamiento de Roomix muestra que el corredor de la avenida del Libertador continúa concentrando los valores más altos del barrio: sobre esa arteria, el metro cuadrado supera los US$ 6.700, mientras que avenidas como Cerviño y Figueroa Alcorta también registran cotizaciones superiores a los US$ 5.000.

De esta manera, Palermo combina una oferta integrada por torres de alta gama, edificios históricos reciclados y nuevos emprendimientos que continúan impulsando el mercado inmobiliario del barrio.

GD/fl