Los datos surgen del Estudio Territorial Inmobiliario de la Provincia de Córdoba, llevado adelante por la Secretaría de Ingresos Públicos, y comparan las valuaciones catastrales estimadas en los revalúos de 2008 (realizado por la Municipalidad) y de 2019 (llevado a cabo por la Provincia).
En ambos casos, se aplicaron técnicas estadísticas para actualizar los valores catastrales a niveles de mercado. En la zona central de la ciudad, el precio por metro cuadrado de la tierra, en dólares, aumentó 1,9 veces en los últimos 10 años, pasando de valores en torno a los 937 dólares en 2008 a 1.862 dólares en 2019, en promedio.
En las zonas aledañas al centro, en cambio, la evolución del valor de la tierra fue dispar: en nueva Córdoba, por ejemplo, el valor del metro cuadrado en dólares aumentó 2,37 veces, pasando un monto promedio de 1.060 dólares en 2008 a 2.631 en 2019 (con picos que superan los 5 mil dólares en la zona próxima a Plaza España).
En Alberdi, en tanto, se registró un aumento promedio de 1,8 veces, pasando de un valor por metro cuadrado de 250 dólares en 2008 a 446 dólares en 2019.
En General Paz, en cambio, el valor de la tierra aumentó 1,29 veces, registrándose valores promedio de 618 dólares por metro cuadrado en 2008 a 806 dólares en 2019.
En tanto que en Alta Córdoba el valor del metro cuadrado aumentó 1,22 veces en promedio, pasando de montos en torno a los 293 dólares en 2008 hasta alcanzar los 337 dólares en 2019.
La periferia, por las nubes. Sin embargo, algunas zonas en la periferia muestran aumentos exorbitantes, principalmente en el sector Sur y Suroeste de la ciudad. En los barrios cerrados de este sector el aumento del valor de la tierra en dólares fue, en promedio, de 12 veces.
En 2008 se registraron valores por metro cuadrado en torno a los ocho dólares, mientras que en 2019 el metro ya ascendía a más de 100 dólares.
En el extremo Oeste de la ciudad se verifica una situación similar, principalmente en sectores de tierra vacante próximos a barrios cerrados de la zona.
Además, hacia el Este, se observan aumentos significativos en los corredores que unen la ciudad de Córdoba con Malvinas Argentinas y en torno a la nueva autopista a Rosario.
En este sentido, la obra pública parece tener un papel preponderante en la valorización de la tierra urbana, ya que se registran aumentos de más de 10 veces en dólares en zonas directamente beneficiadas por grandes proyectos viales, como algunas áreas de Villa Belgrano favorecidas por la accesibilidad de la nueva circunvalación, y la zona comprendida entre la nueva Avenida Spilimbergo y la variante a Juárez Celman, al norte de la ciudad.
Una palabra autorizada para analizar los cambios acontecidos en el valor del suelo urbano durante los últimos 10 años es Mario Piumetto, agrimensor, consultor en temas catastrales, docente e investigador de la UNC, quien además coordinó el revalúo en 2008 siendo director de Catastro en la Municipalidad de Córdoba y el revalúo 2019 desde el Estudio Territorial Inmobiliario realizado por la Provincia.
Según Piumetto, “se observa una fuerte correlación con la inversión pública ejecutada, en particular la infraestructura vial, y decisiones administrativas y urbanas del municipio, localizadas principalmente hacia el sur y el suroeste, plasmada en convenios urbanísticos”.
En tal sentido, Piumetto considera que “no parece razonable que, si un inmueble se valorizó más de 10 veces en dólares, en buena medida a causa de la acción directa del Estado, ya sea mediante inversión pública o por cambios en la normativa, parte de esa plusvalía no ayude a financiar la infraestructura o se movilice a otros sectores que no se vieron beneficiados”.
En la misma línea opina Catalina Molinatti, Magíster en Desarrollo Urbano, consultora y docente en temas de gestión y financiamiento urbano, al indicar que “la inversión pública en infraestructura suele localizarse en aquellos sectores en donde se están llevando adelante grandes desarrollos inmobiliarios, en detrimento de otras zonas de la ciudad que quedan postergadas”.
Sobre los cambios acontecidos durante la última década, Piumetto señala: “Si bien existen zonas que allá por 2008 estaban iniciando sus procesos de transformación hacia áreas residenciales, como el sector de Manantiales o el corredor O’Higgins hacia el Sur, aparecen ahora nuevas áreas que hace una década eran principalmente rurales, como el sector suroeste. Dado el stock de tierra vacante dentro del área urbana, o la posibilidad de renovación y densificación de algunos sectores, posiblemente estas nuevas extensiones de zonas residenciales no fuesen necesarias”.
La afirmación apunta al encarecimiento en la provisión de bienes y servicios públicos originada en el proceso de extensión innecesaria de la mancha urbana hacia zonas rurales, existiendo espacios de tierra vacante dentro de la ciudad que cuentan con cobertura.
En la misma línea, Adriana Menéndez -arquitecta que estuvo a cargo de la Dirección de Planeamiento Urbano municipal entre 2004 y 2007- indica: “Desde los años '90 se viene acentuando la dinámica del sector inmobiliario a nivel mundial, transformando el suelo urbano en activo financiero. Córdoba no es ajena al fenómeno. Los resultados sobre la economía urbana de la expansión territorial, a tasas muy superiores al crecimiento poblacional, se evidencian en la creciente dificultad para sostener los costos operativos de la ciudad, entre otras consecuencias funcionales, ambientales, administrativas, que resulta importante considerar”.
Menéndez analiza los cambios acontecidos durante la última década, al resaltar que hasta hace 10 años se buscaba “fortalecer la centralidad urbana revalorizando sus bordes, capitalizar la obra de la Costanera ejecutada en los años '80, y desalentar la extensión de la urbanización impidiendo la instalación de countries en el arco Noreste-Sureste de la periferia, buscando preservar el uso agrícola aún predominante en el cinturón verde”.
Estos objetivos contrastan con lo observado en la actualidad, y según la especialista se debe “al impacto de las políticas urbanas seguidas durante la última década”.
Mil manzanas dentro de la Circunvalación. Las afirmaciones de los especialistas pueden cotejarse con los datos abiertos por la Dirección General de Catastro de la Provincia, disponibles en el portal ‘Mapas Córdoba’ (mapascordoba.gob.ar). Dentro de la Circunvalación existen más de 12.000 parcelas baldías, que conforman un área aproximada de 1.000 hectáreas.
Es decir, con la cantidad de tierra vacante dentro de la zona consolidada, generalmente cubierta por servicios públicos, se podrían agregar mil manzanas a la ciudad. Si bien una parte de esta área corresponde a espacios públicos o parcelas cuya construcción aún no está declarada, o está en trámite, la cifra es contundente. Más aún si se propone una densificación en el uso de este espacio.
No toda la tierra es negocio. Las zonas en donde puede observarse una disminución del valor en dólares son más acotadas, pero también más densamente pobladas. Los barrios que muestran una caída marcada en el valor de la tierra, superior al 15% medido en dólares, son algunos sectores de Marechal, Marqués Anexo, Mariano Fragueiro, Ampliación General Salvio, Ciudad Juan Pablo II y General Mosconi (en torno a la Villa El Quemadero), Los Gigantes Anexo, Patricios Norte y Este, Talleres Este y Oeste, Yofre Sud, Villa Bajo Pueyrredón, Ampliación Altamira, Acosta, Renacimiento, Müller, Maldonado, Colonia Lola, San Fernando, Villa Aspacia, Santa Isabel 2da. Sección, Cabildo, Vicor, Kairos, Parque República, Arguello Lourdes y Autódromo.
La competencia por el espacio en la periferia. Según Virginia Monayar, doctora en Geografía e investigadora del Conicet, "los aumentos del valor del suelo hacia la periferia, típicamente habitada por hogares de escasos recursos, implican que este territorio se vuelve una zona de disputa en donde la informalidad convive con la urbanización tradicional de forma segregada".
La investigadora agrega: "Esta mecánica fomenta las tomas de tierra, dado que los espacios periféricos que hace años fueron destinados por el Estado a aglomerar hogares en situación de marginalidad van quedando paulatinamente dentro de la ciudad formal.
Esta situación, y el hacinamiento dentro de los 'barrios ciudad', ponen a los nuevos hogares ante la dicotomía entre trasladarse a espacios cada vez más alejados, o tomar espacios próximos que comienzan a ser codiciados por el mercado inmobiliario, generando situaciones de tensión".
Monayar señala, además, la contradicción entre diferentes políticas públicas; “por un lado, la realización de obras de infraestructura y cambios normativos generan aumentos en el valor de la tierra en la periferia; por otro lado, las políticas habitacionales destinadas a hogares carenciados apuntan al mismo espacio urbano, forzando al Estado a pagar un precio elevado para hacerse de las tierras necesarias, a causa de la especulación inmobiliaria generada por sus propias políticas públicas”.
Un negocio para pocos. Ante la sorprendente rentabilidad que subyace a aumentos de más de 10 veces en el valor de la tierra en dólares, surge la tentación para el ahorrista medio argentino de emprender la búsqueda de lotes en la periferia para retenerlos y vender luego de algunos años.
Sin embargo, el capital necesario para realizar este tipo de inversiones es una barrera de entrada difícil de sortear En primer lugar, las parcelas que se encuentran hacia la periferia son de grandes dimensiones, por lo que la erogación total de dinero a realizar es millonaria. Ademá s, comprar una parcela grande apostando a cambios en el uso del suelo que permitan en un futuro establecer una zona residencial, implica ceder eventualmente entre un 35% y 40% de la superficie total para la apertura de calles y espacios verdes.
A esta pérdida de espacio se suma la gran cantidad de dinero necesaria para el proceso de subdivisión, desde honorarios profesionales hasta la espalda financiera asociada al costo impositivo implícito en las operaciones.
Por último, el poder de lobby necesario para lograr cambios en el uso del suelo, que suele ser determinante para el éxito de una inversión inmobiliaria en ciudades que crecen en medio de procesos caóticos y sin gestión estatal que apunte al ordenamiento territorial, como el caso de Córdoba durante la última década.
