El Gobierno anunció un nuevo esquema para ampliar la oferta de créditos hipotecarios y puso el foco en una de las principales barreras de acceso: la disponibilidad de fondeo de largo plazo para los bancos.
El ministro de Economía, Luis Caputo, presentó junto al vicepresidente segundo del Banco Central, Baltasar Romero Krause, y al director general del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), Juan Cruz Micele, un Programa de licitación de Plazos Fijos con destino a crédito hipotecario. En efecto, según se explicó, el Gobierno usará fondos de Anses para que los bancos den préstamos con un tope de tasas.
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La iniciativa contempla un monto total de $2 billones que será colocado en entidades financieras mediante depósitos a plazo fijo ajustables por UVA más un margen. Esos fondos deberán ser destinados por los bancos a nuevos préstamos hipotecarios para personas humanas.
El objetivo es financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
Cuánto se pagaría de cuota
El propio Caputo presentó un ejemplo para mostrar cómo podría funcionar el esquema.
Para una propiedad valuada en US$106.667, con un financiamiento equivalente al 75% del valor del inmueble, el crédito ascendería a $120.920.000.
Si ese préstamo se toma a 25 años, con una tasa de UVA + 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098.
Para que esa cuota represente como máximo el 25% del ingreso neto del grupo familiar, se necesitaría un ingreso mensual de $3.460.391.
Es decir, en el ejemplo oficial, una familia debería acreditar ingresos netos de algo más de $3,46 millones para acceder a un préstamo de casi $121 millones.
El dato central es que la cuota está expresada en UVA, por lo que no permanece fija en pesos: se actualiza con la evolución de esa unidad.
Qué condiciones tendrán los créditos
Los bancos que accedan al programa deberán respetar una serie de condiciones, a saber:
- La tasa de los créditos no podrá superar UVA + 7,50%, el plazo mínimo será de 15 años y el monto máximo por préstamo será equivalente a 150.000 UVA.
- Las entidades financieras tendrán además un plazo de 90 días corridos desde la constitución del depósito para aplicar los fondos a créditos hipotecarios.
- El programa se estructurará a través de licitaciones de hasta $200.000 millones cada una.
- Cada banco podrá ofertar como máximo el 20% del monto total de cada licitación.
Cómo se fondearán los bancos
El esquema tendrá dos tramos de colocación:
- El Tramo 1 tendrá un plazo de un año y una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 2,50%.
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- El Tramo 2 será a cinco años, con una tasa de UVA más un interés adicional mínimo de 4,50%.
Con ese fondeo, las entidades adjudicatarias deberán luego canalizar los recursos hacia préstamos hipotecarios bajo las condiciones fijadas por el programa.
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Caputo defendió la iniciativa como una prioridad de la política económica.
“Para este Gobierno, los créditos hipotecarios son una prioridad”, sostuvo, y señaló tres razones: el acceso a la vivienda, el efecto multiplicador sobre otros sectores de la economía y el incentivo a la formalidad.
El ministro también remarcó el bajo peso que todavía tiene el crédito hipotecario en la Argentina.
Según explicó, el stock equivale a apenas 2 puntos del PIB, frente al 27% en Chile y cerca del 50% en Estados Unidos.
“Hay un margen de crecimiento muy grande”, afirmó.
Caputo agregó que, desde el inicio de la actual gestión, el stock de créditos hipotecarios pasó de aproximadamente $7,5 billones a $16,8 billones, y que ajustado por UVA el crecimiento fue del 57%.
La cuota, la variable clave
Más allá del monto global del programa, el dato que probablemente determine el alcance real de los nuevos créditos será la relación entre cuota e ingresos.
En el ejemplo oficial, para financiar el 75% de una vivienda de poco más de US$106.000 se necesita una cuota inicial de $865.098, que exige ingresos familiares netos de $3,46 millones mensuales.
Ese punto marca el umbral de acceso: aunque el programa busca ampliar la oferta hipotecaria, el nivel de ingresos necesario seguirá siendo determinante para que una familia pueda calificar.
El nuevo esquema apunta justamente a que los bancos cuenten con más recursos de largo plazo para prestar y que el crédito hipotecario gane escala dentro del sistema financiero argentino.
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