Durante la última semana el gobierno manifestó su intención de suspender la ley de alquileres en vigencia por 180 días, dejando incluso entender que hasta podría modificarla por Decreto de Necesidad y Urgencia. Este anuncio ha generado una considerable incertidumbre contractual entre propietarios e inquilinos que, agravada por la persistencia de alta inflación con estancamiento de la actividad, la caída de salarios reales promedio, el endurecimiento del cepo cambiario y la incertidumbre sobre el tipo de cambio futuro, no hacen más que continuar paralizando el mercado de alquileres en el ámbito de un ya alicaído mercado inmobiliario.
Las profundas distorsiones en el mercado de alquileres tienen origen desde tiempo antes que se sancione la ley actual que se pretende suspender. En particular, los tres aspectos principales más importantes que diferencian esta ley y su predecesora, y que han repercutido negativamente en la oferta son: el plazo mínimo de contrato de tres años, la forma de ajuste anual, en lugar de una con mayor frecuencia dado el contexto inflacionario, y la obligatoriedad de registrar los contratos en la AFIP por parte de los propietarios.
Estas distorsiones, sumadas al boom en la oferta de inmuebles en locación temporaria cuyos precios se fijan en dólares y cuya demanda está en pleno auge- han ocasionado una escasez notoria de la oferta de inmuebles para locación a mediano y largo plazo.
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Los principales actores del sector en cuestión, así como del ámbito de la política pública y la sociedad civil se encuentran debatiendo cómo salir de este pantano. Si bien consideramos que ninguna ley puede por sí sola resolver los desequilibrios que afectan al mercado inmobiliario, y en particular al de alquileres, aquí planteamos cinco propuestas que consideramos que, en un marco de adhesión voluntaria, integradas a un nuevo proyecto de ley, y acompañadas de un marco de estabilidad y previsibilidad económica que aborde además cuestiones relativas a la demanda como el deterioro de los ingresos reales y estos respecto a los valores de los alquileres, podrían generar un aumento de la oferta. Ellas son:
1-Registro de los contratos
Si bien ya existe el Registro de los contratos por parte del propietario en la página de la AFIP, que estimamos por otro lado abarca un porcentaje menor del total de operaciones, se podría agregar en dicho Registro a la inmobiliaria interviniente. Asimismo, sería deseable simplificar el proceso de adhesión al Registro, pudiendo entre otras medidas utilizarse la firma electrónica como herramienta de formalización del contrato.
2- Creación de un Registro de Cumplimiento
Se podría implementar por parte del BCRA y los bancos un registro de pagos similar a la Central de Deudores, que se podría consultar públicamente en la página del BCRA. Esto permitiría conocer el historial de pagos del inquilino permitiendo en primer lugar bajar el costo de la póliza de seguro de caución para aquellos tengan muy buen cumplimiento, y en un futuro que los mismos bancos puedan ofrecer un crédito hipotecario a dichos inquilinos dado que el pago del alquiler sirve para evaluar la capacidad de pago de cada inquilino.
¿Por qué la Ley de Alquileres beneficia a los inquilinos?
Así entonces, para incentivar la adhesión al Registro de los contratos proponemos tres beneficios impositivos:
3- Monotributo inmobiliario
Establecer una nueva categoría de actividades dentro del esquema del monotributo. Actualmente se pueden tener como máximo tres unidades de explotación, o tres actividades diferentes y si el monotributista tiene inmuebles estos se suman como una unidad de explotación adicional. Por ejemplo, un profesional con tres inmuebles queda fuera del régimen. La propuesta sería que la renta de alquileres constituyese una actividad independiente y con otro limite que el fisco debería establecer.
Se podría definir una tasa impositiva progresiva en función de la cantidad de unidades y/o monto de los alquileres, estableciendo un pago mensual con la facturación correspondiente para cada contrato. Esto alejaría el temor que hoy tiene los propietarios sobre el registro de la AFIP y además aumentaría la recaudación.
4-Exención Impuesto Bienes Personales
Para aquellos propietarios que desearen adherir al Registro y sus inmuebles permanezcan en el mismo. Esto tendría un costo fiscal muy bajo dado que la recaudación de Bienes Personales es ínfima en la Argentina respecto al total recaudado y al PBI.
5- Promover un nuevo blanqueo
El reciente blanqueo bajo la ley N° 27.613 “Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina” tuvo prácticamente nula repercusión. La propuesta es hacer un nuevo blanqueo, aunque no de tenencia de moneda sino directamente de propiedades que se inscriban en el Registro (inferiores a un valor de 140.000 UVAs).
Adicionalmente se podrían pre-inscribir en el Registro unidades en construcción por parte de los desarrolladores inmobiliarios de tal manera de que los futuros compradores se adhieran por boleto de compra-venta. Este régimen debería tener una duración de al menos dos años para lograr que los inversores comprendan su funcionamiento. La adhesión no debería tener ningún costo fiscal para hacerlo más atractivo.
Por último, habría que invitar a las provincias y municipios a instrumentar beneficios tributarios, para promover locaciones destinadas a viviendas, incluyendo la vivienda y alquiler social, tema que aún no ha sido legislado tanto a nivel nacional ni provincial o municipal y sobre el que los autores en otras ocasiones han insistido. Asimismo, es imperioso que una nueva ley nacional de alquileres no sea de aplicación uniforme en todo el país, y que las provincias y distritos municipales contemplen la posibilidad de promover leyes que adapten a sus realidades socioeconómicas y demográficas una ley marco que sancionase el Congreso de la Nación.
* Luis Hauserman, consultor inmobiliario, UBA; Martín Grandes Kerlleñevich, CONICET, UBA
