En diálogo con Modo Fontevecchia, por Net TV y Radio Perfil (FM 101.9), Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), y abogado especialista en derecho inmobiliario, afirmó que “la nueva ley de alquileres (27.551) vigente al momento de su entrada en vigencia el 1 de julio de 2020 ya se advertía que era la crónica de un fracaso anunciado”.
Además afirmó que la norma perjudicó tanto a inquilinos como a propietarios y también a los que unen la voluntad de ambas partes que son los corredores inmobiliarios. “Realmente la definimos como una ley paritaria, porque perjudica a todos por igual”, agregó. El especialista destacó que “en CABA, donde normalmente había una oferta constante de entre 5.000 y hasta 7.000 propiedades, actualmente solo hay 1.200 unidades de vivienda. Los inquilinos están sufriendo este vaciamiento de la oferta locativa”.
Cabe mencionar, que si bien el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta, anunció en las últimas horas un paquete de medidas con el fin de beneficiar a inquilinos y propietarios, aun está latente la incertidumbre. Además planteó nuevamente la necesidad de dejar sin efecto la actual ley en todo el país. "La política no puede estar enfocada en las peleas. Hay que derogar la ley de alquileres en el Congreso", afirmó.
¿Por qué la Ley de Alquileres beneficia a los inquilinos?
Lo cierto es que hay mucho ruido en el mercado inmobiliario, al punto de haber quedado paralizado luego de que trascendiera que el Gobierno nacional tendría la intención de derogar o suspender la polémica ley de alquileres vigente. El trascendido trajo incertidumbre y preocupación tanto para los que buscan una vivienda para alquilar, como para los que tienen que renovar su contrato.
Una ley innecesaria y un mercado locativo paralizado
“Esta ley no era necesaria”, refirió Abatti, “Entendemos que cuando se presentó el proyecto de la ley vigente la intención fue captar el voto de los inquilinos y congraciarse con ellos, mediante una ley sumamente intervencionista. El resultado, como en todas las intervenciones estatales en las relaciones inter particulares, fue el efecto contrario al querido. Se perjudicó enormemente a inquilinos, propietarios y a los corredores inmobiliarios”.
Respecto del efecto señaló que “la ley paralizó el mercado locativo y desalentó la inversión inmobiliaria”. Abatti señaló que “con una inflación que este año, según calculan los economistas superará ampliamente el 105% y hasta el 110% según algunas proyecciones, no se puede tener un alquiler planchado por un año porque lo carcome la inflación. Con toda razón, el propietario para resguardarse, parte de un piso superior.
Actualmente, otro efecto es que muchos de los inmuebles que estaban usualmente destinados al alquiler para vivienda, hoy se destinan al alquiler turístico, sobre todo departamentos pequeños de uno y dos ambientes. Esa oferta desapareció para las familias. El sistema Airbnb permite cobrar mucho más y por tiempos cortos de no más de tres meses. Esto ha desabastecido el mercado y perjudicó enormemente a los inquilinos.
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Efecto sobre los contratos: prorroga y renovación
Al ser consultado sobre el efecto de una eventual suspensión sobre los contratos vigentes, el especialista señaló a Modo Fontevecchia que “se aplica siempre la ley anterior, irretroactivamente”, salvo que una norma establezca el efecto retroactivo en forma específica. “Un contrato suscripto desde la entrada en vigencia de la nueva ley de alquileres 27.551, en caso de prorrogarse, corresponde que se siga aplicando la misma ley”.
Pero para el caso de contratos celebrados antes de la nueva ley vigente y que estén próximos a finalizar, si se los prorroga se lo debe hacer con aplicación de la ley anterior, es decir con las normas del Código Civil y Comercial. Por otra parte, el especialista señaló que “si el contrato se renueva, estamos hablando de una novación de la obligación del artículo 933 y siguiente del Código Civil y Comercial, por lo cual al ser una nueva obligación, se debe aplicar la nueva ley (la actualmente vigente).
En concreto, hay dos posibilidades: “un contrato anterior a la nueva ley de alquileres 27551, si se prorroga se sigue aplicando el Código Civil y Comercial, si se renueva, se aplica ya la nueva ley, con plazo mínimo de tres años. Pero si se suspende la ley por un decreto de necesidad y urgencia, a quienes tengan un contrato vigente que deba prorrogarse se le aplicará la misma ley. Ahora bien, los contratos nuevos que se celebren después de la suspensión, entrarán en un limbo jurídico”, afirmó el Presidente de CAPRA.
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Un limbo jurídico: sin plazo mínimo legal
De ese almuerzo en Olivos, trascendió que sería la intención derogar o suspender por 180 días la vigencia de la actual ley, lo cual “es un disparate jurídico desde el punto de vista técnico legislativo. No se puede suspender la vigencia de la ley, porque se crearía un interregno durante el periodo de suspensión y hasta la sanción de una nueva norma. Un limbo jurídico donde las partes no sabrían qué norma aplicar”, explicó Abatti.
Tampoco se podrían aplicar las normas previas a la reforma debido a que hay varios artículos del capítulo de las locaciones del Código Civil que fueron derogados por la ley 27551, que hoy se pretende suspender. “Suspender la norma por 180 días, sería un verdadero dislate, directamente no habría norma para aplicar. Dejaría de existir el plazo mínimo legal, se podría alquilar por tres, seis meses, un año, o lo que fijen las partes, lo que generaría una inestabilidad al inquilino al carecer de un plazo mínimo legal”, advirtió puntualmente Abatti.
Lo que deben saber, propietarios e inquilinos, es que por el momento los contratos firmados y vigentes hasta su vencimiento, siguen bajo las mismas condiciones y norma aplicable. Así, los acuerdos son con plazo mínimo de tres años de duración y con ajustes anuales a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.
MVB JL
