Créditos UVA: la cuota que el sueldo nunca pudo alcanzar

Hay una pregunta que miles de familias argentinas se hacen cada mes cuando llega el resumen de su crédito hipotecario: ¿por qué la deuda no baja, aunque yo pague? La respuesta está en el corazón de un debate que, casi una década después del lanzamiento de los créditos UVA, todavía no encontró cierre ni en los tribunales ni en la política. Ahora, un expediente que tramita en el Juzgado de Primera Instancia Civil y Comercial de 23ª Nominación de Córdoba podría sumar un nuevo capítulo.

La causa fue iniciada en febrero de 2025 por un particular contra un banco privado de alcance nacional. El demandante cuestiona el mecanismo de actualización de su préstamo y solicita que se suspenda la indexación del capital o, como alternativa, que las cuotas dejen de ajustarse por UVA y pasen a actualizarse según la evolución de los salarios. El juzgado está próximo a dictar sentencia.

El expediente incorpora un informe pericial elaborado por Guillermo Adach, licenciado en Economía por la Universidad Nacional de Córdoba, que examina la evolución de distintas variables económicas desde la creación de las UVA —el 31 de marzo de 2016— hasta el 31 de agosto de 2025. Perfil Córdoba accedió al dictamen de manera independiente y, a partir de ese acceso, entrevistó al economista para conocer su mirada sobre el debate más amplio que rodea a estos créditos. 

Los datos 

Según la pericia, la UVA acumuló un incremento del 11.068,97% en ese período. Los salarios, en cambio, crecieron 8.412,91%. La canasta básica registró una variación del 10.153,60%. Pero el dato que el informe coloca en el centro del análisis es el del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), el índice que se utiliza para actualizar el capital adeudado en estos créditos: el CER aumentó 11.072,94%, lo que equivale a superar en 31,62 puntos porcentuales la evolución de los salarios en el mismo período.

La brecha no es un tecnicismo. Se traduce, según el dictamen, en una relación cuota–ingreso que se fue deteriorando año tras año para el demandante. Utilizando sus ingresos reales entre enero de 2020 y enero de 2024, el perito calculó que la cuota del crédito representó en promedio el 38% de sus ingresos brutos, un porcentaje que supera los parámetros habitualmente considerados sostenibles para el financiamiento hipotecario.

Las proyecciones que construyó el informe para ilustrar ese deterioro son contundentes. En 2021, los ingresos del deudor hubieran tenido que crecer 148% para mantener la relación cuota–ingreso dentro del 25%; el incremento efectivo fue del 66,63%. En 2022, el salario necesario debía subir 176%, pero subió 80%. En 2023, el año que terminó con una inflación anual del 211,4%, la brecha se amplió hasta el extremo: el ingreso debía crecer 269% para sostener aquella relación, y el aumento real fue del 147%.

El informe también incorporó el impacto de otros componentes del presupuesto familiar. Entre abril de 2016 y agosto de 2025, la tarifa eléctrica acumuló un incremento del 12.781,35%; el gas subió 8.701,56%; y el agua registró una suba del 19.117,34%. El argumento del perito es que estas variaciones erosionan la capacidad de los hogares para sostener compromisos financieros de largo plazo.

Lo que se resigna 

Consultado sobre el principal malentendido que existe en Argentina sobre los UVA, Adach fue cauteloso pero directo: “No cuento con evidencia estadística que me permita afirmar cuál es el principal malentendido sobre los créditos UVA. Sin embargo, considero que muchas veces el debate se reduce a un solo indicador: la mora. Si bien los datos del Banco Central muestran que el nivel de incumplimiento es bajo, ese dato por sí solo no alcanza para evaluar cómo impactan sobre la economía familiar”.

Y agregó: “Cuando una familia accede a su vivienda mediante un crédito hipotecario, es razonable pensar que el pago de esa cuota pasa a ser una de sus principales prioridades en su presupuesto. Por eso, además de observar si la cuota se paga, también sería importante preguntarse a costa de qué se mantiene ese cumplimiento: si implica resignar otros consumos, tomar préstamos personales, aumentar el endeudamiento con tarjetas de crédito, utilizar ahorros e incluso qué proporción del presupuesto familiar ocupa el valor de la cuota a lo largo del tiempo”.

La distinción no es menor en términos de política pública: un sistema que presenta baja mora puede, al mismo tiempo, estar generando una presión silenciosa sobre miles de economías domésticas que se sostienen resignando consumo o tomando deuda adicional.

Qué mirar

Consultado sobre qué aspectos debería considerar una familia antes de tomar un crédito UVA, Adach identificó tres: “En primer lugar, no debería analizar solamente si puede pagar la primera cuota. En un crédito a 20 o 30 años también debería preguntarse cómo podría evolucionar esa cuota respecto de sus ingresos y qué margen tendría para sostener el pago si sus ingresos no crecieran al mismo ritmo que la inflación”.

El segundo punto apunta al activo: “Como en este tipo de créditos tanto la cuota como el capital adeudado se actualizan con la inflación, también resulta importante evaluar cómo podría evolucionar el valor de la vivienda que se está comprando. Desde una perspectiva económica, es razonable preguntarse si, ante una eventual venta del inmueble, su valor alcanzaría para cancelar el monto adeudado”.

El tercero toca el diseño contractual: “Debería observar qué mecanismos prevé el contrato frente a escenarios de inflación extrema, como ocurrió en 2023, cuando la inflación anual alcanzó el 211,4%. Es decir, qué herramientas existen para proteger la economía familiar y cómo se distribuye el riesgo inflacionario entre el banco y el cliente bancario frente a una variable que ninguno de los dos controla”.

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La raíz

La pregunta que divide aguas en el debate sobre los UVA es si los problemas que hoy se observan son consecuencia del diseño del instrumento o de la economía argentina. Adach rechaza la disyuntiva: “Creo que el análisis no debería reducirse a elegir entre una u otra explicación. En mercados complejos, como el hipotecario, normalmente interactúan distintos factores al mismo tiempo”.

Por un lado, reconoce el peso del contexto: la economía argentina desde 2016 estuvo marcada por “elevados niveles de inflación, pérdida del poder adquisitivo de muchos hogares y una fuerte volatilidad macroeconómica”. Por otro, señala que “también resulta válido analizar si el diseño de estos contratos contemplaba mecanismos suficientes para afrontar escenarios extraordinarios y cómo distribuía el riesgo inflacionario entre el banco y el cliente bancario frente a una variable que ninguno de los dos controla”.

Y agrega una dimensión institucional que suele quedar afuera del debate: “Desde una perspectiva institucional, también resulta conveniente evaluar si el diseño de estos esquemas de financiamiento contribuye a reducir futuros conflictos o, por el contrario, genera niveles de litigiosidad que terminan trasladando costos al sistema judicial y, en definitiva, a toda la sociedad”.

El horizonte

“Para que un crédito indexado funcione de manera sostenible a 20 o 30 años —dice Adach— deben darse al menos tres condiciones: estabilidad macroeconómica, ingresos que evolucionen de manera razonablemente consistente con la inflación y contratos que contemplen mecanismos para afrontar situaciones extraordinarias”. Las tres estuvieron ausentes, en distinta medida, en la Argentina de la última década.

Considerando que el acceso a una vivienda adecuada constituye un derecho humano reconocido internacionalmente, cabe preguntarse si el país necesita crédito hipotecario indexado o debería buscar otros mecanismos. El perito no descartó el instrumento, pero reclamó revisar el rol del Estado en las políticas de acceso a la vivienda y en la mitigación de riesgos extraordinarios, y particularmente el rol del Banco Central “como órgano regulatorio del sistema financiero en procurar que el cliente bancario sea adecuadamente informado y comprenda los riesgos que asume, evitando que los efectos económicos recaigan desproporcionadamente sobre una sola de las partes, por no haber contado con la información suficiente”.

La pericia no le dice al juez qué fallo dictar. El propio dictamen lo subraya: lo que queda por definir —y eso es tarea de los jueces, no de los peritos— es si el desequilibrio documentado tiene consecuencias jurídicas. Pero los números ya están sobre la mesa, y la pregunta que plantean excede con creces los límites de un expediente.