Créditos hipotecarios UVA: cuánto hay que ganar para comprar una vivienda de USD 100.000

El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a abrir una posibilidad para quienes buscan acceder a la vivienda propia, pero también dejó una pregunta central: cuánto hay que ganar y cuánto dinero hay que tener ahorrado para que la operación sea realmente posible.

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Para comprar un departamento de USD 100.000, contar solamente con el anticipo que exige el banco puede no ser suficiente. A ese monto deben sumarse los gastos de escritura, honorarios inmobiliarios y otros costos relacionados con la operación, por lo que el capital necesario antes de solicitar el préstamo puede acercarse a los USD 30.000 e incluso alcanzar los USD 40.000, según el caso.

A su vez, el ingreso requerido representa otra barrera. En una simulación para una propiedad de ese valor, la primera cuota podría rondar los $780.000, lo que exigiría ingresos familiares de aproximadamente $3,12 millones mensuales. La cifra se encuentra por encima de los $2,8 millones de ingreso neto promedio de los hogares argentinos estimados para el primer trimestre de 2026 por la Consultora W y difundidos por Fundación Encuentro.

En otras palabras, una familia puede haber logrado reunir los dólares para el anticipo y, aun así, no alcanzar los ingresos necesarios para que el banco apruebe el crédito.

Cuántos dólares hay que ahorrar antes de pedir un crédito hipotecario

“Hay que contemplar que va a tener que tener ahorrados aproximadamente USD 30.000”, explicó a PERFIL Cecilia Fariña, martillera y corredora pública y directora y fundadora de CF Propiedades.

Como referencia general, estimó que el comprador debe aportar inicialmente entre 20% y 30% del valor del inmueble, aunque el porcentaje final de dinero propio necesario puede ser superior cuando se incorporan todos los costos de la compraventa.

En el caso concreto de un departamento de USD 100.000, Fariña calculó que el comprador debería disponer de entre USD 28.000 y USD 40.000, equivalente a aproximadamente entre 28% y 40% del precio.

En el caso del Banco Nación, las condiciones oficiales vigentes establecen que para adquisición de una vivienda la asistencia puede alcanzar como máximo el 75% del valor de compra o de tasación, el menor de ambos. Es decir, aun antes de contabilizar otros gastos, el comprador debe aportar al menos el 25% restante con fondos propios. 

Escritura, inmobiliaria y otros gastos: cuánto hay que sumar al anticipo

La diferencia entre el porcentaje que financia el banco y el dinero que finalmente necesita el comprador surge de los distintos gastos asociados a la operación.

Según la estimación de Fariña, en una propiedad de USD 100.000 deberían contemplarse:

Escritura, sellos y honorarios de escribanía: entre 3,5% y 5%, unos USD 3.500 a USD 5.000.
Honorarios inmobiliarios: entre 3% y 4% más IVA, aproximadamente USD 3.600 a USD 4.800.
Tasación: como referencia general, entre USD 150 y USD 300, aunque depende de la entidad.
Otros gastos bancarios, administrativos y seguros: pueden agregar costos adicionales según el crédito y el banco elegido.

Las cifras son orientativas y pueden variar según la jurisdicción, la entidad financiera y las características de la operación.

En particular, Banco Nación informa actualmente que no cobra comisiones por la tasación del inmueble dentro de su línea hipotecaria, por lo que ese gasto no se aplica de la misma manera en todos los bancos. 

Por eso, para una propiedad de USD 100.000, Fariña sitúa el monto total que convendría tener disponible entre USD 28.000 y USD 40.000.

Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito UVA

El segundo filtro aparece una vez reunido el capital inicial: los ingresos mensuales. Fariña señaló que, como referencia, una persona que busque acceder actualmente a un crédito hipotecario debería contar con ingresos de entre $1,7 millones y $2 millones mensuales, aunque el monto necesario depende del valor de la propiedad, cuánto se solicite al banco, el plazo, la tasa y las condiciones particulares de cada entidad.

Para los préstamos hipotecarios UVA del Banco Nación, por ejemplo, la entidad establece que la cuota inicial no puede representar más del 25% de los ingresos computables del solicitante o de quienes integren el crédito.

Esto significa que una cuota de $500.000 requeriría, bajo ese criterio, ingresos computables cercanos a $2 millones.

Una propiedad de USD 100.000: cuánto costaría la primera cuota

Para dimensionar el esfuerzo necesario, se puede tomar como referencia un departamento de USD 100.000 y las condiciones de Banco Nación, Ciudad y BBVA.

En ese escenario, estimó que la primera cuota rondaría los $780.000, mientras que el hogar debería acreditar ingresos por aproximadamente $3,12 millones mensuales. El cálculo coincide con el límite cuota-ingreso del 25% que informa oficialmente Banco Nación.

La cifra debe tomarse como una referencia y no como una cuota uniforme para todos los solicitantes: el resultado final depende del monto efectivamente financiado, la cantidad de UVAs otorgadas, el plazo, la tasa aplicable y la evaluación crediticia.

Los préstamos UVA están denominados en Unidades de Valor Adquisitivo, cuyo valor se actualiza a partir del CER, vinculado a la evolución de los precios. Banco Nación ofrece plazos de entre 5 y 30 años para adquisición o cambio de vivienda. 

El ingreso necesario supera el promedio de los hogares argentinos

El requisito salarial permite dimensionar uno de los principales obstáculos para que el crédito hipotecario alcance a una porción más amplia de la población.

Según una estimación preliminar de Consultora W para el primer trimestre de 2026, difundida por Fundación Encuentro, el ingreso promedio de los hogares argentinos se ubicó en $2,8 millones netos mensuales. 

Por lo tanto, los $3,12 millones que serían necesarios en la simulación de una cuota de $780.000 se ubican alrededor de $320.000 por encima del ingreso promedio de un hogar.

Pero la comparación con el promedio esconde una dificultad adicional. El informe señala que el 78% de los hogares se ubica entre la clase media baja (C3) y la clase baja y que ese conjunto tiene, en promedio, ingresos inferiores a los $2,8 millones mensuales. Además, un 21% del total se encuentra por debajo de la línea de pobreza estimada por el relevamiento. 

De los cinco niveles socioeconómicos relevados, solamente la clase alta y la clase media alta superan el ingreso promedio nacional.

Así, aun cuando una familia consiga reunir el capital necesario para cubrir el anticipo, el nivel de ingresos puede convertirse en el factor que finalmente determine si accede o no al préstamo.

¿Qué pasa si se suman los ingresos de una pareja?

Una alternativa para alcanzar el ingreso mínimo es solicitar el préstamo entre dos personas. “La mayoría de los bancos permite sumar los ingresos de ambos solicitantes para primera vivienda. Esto significa que el ingreso requerido se puede repartir entre los dos, sin que uno solo tenga que cubrir el monto completo”, explicó Fariña.

Banco Nación también contempla esta posibilidad. De acuerdo con sus condiciones vigentes, pueden participar hasta dos usuarios titulares y hasta dos codeudores, que pueden ser padres, hijos o hermanos, siempre que cumplan los requisitos correspondientes. 

En el ejemplo de los $3,12 millones mensuales, por lo tanto, no necesariamente uno de los integrantes de una pareja tiene que cobrar esa cifra: podría alcanzarse a través de la suma de ambos ingresos, siempre sujeto al análisis crediticio de la entidad.

¿Conviene cobrar el sueldo en el mismo banco?

Otro factor que puede modificar las posibilidades de acceso es la relación previa del solicitante con la entidad financiera.

Cobrar el sueldo en el banco que otorga el crédito puede permitir acceder a mejores condiciones, tanto en la tasa como en la capacidad prestable o los requisitos.

Por eso, antes de solicitar un hipotecario resulta clave comparar no solamente la tasa publicada, sino también las condiciones para clientes que acreditan haberes, el porcentaje máximo de financiación, los ingresos computables y el plazo disponible.

En el caso de Banco Nación, las condiciones también diferencian las tasas según el destino y el valor de la vivienda. Actualmente informa una TNA fija del 6% para determinados créditos destinados a vivienda única y permanente de hasta 210.000 UVA, mientras que para segunda vivienda o propiedades de mayor valor contempla una TNA del 12%, siempre dentro de un préstamo cuyo capital se encuentra denominado en UVA.

Tengo USD 20.000 ahorrados: ¿qué propiedad podría comprar?

También puede hacerse la cuenta a la inversa: partir del ahorro disponible y calcular qué vivienda sería posible buscar.

Para una persona con USD 20.000 ahorrados, Fariña estimó que podría apuntar a una propiedad de aproximadamente USD 55.000 a USD 60.000, teniendo en cuenta que el banco financie cerca del 75% del valor y que una parte del capital propio deberá reservarse para los gastos asociados a la compra.

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El 75% utilizado en esa estimación coincide con el porcentaje máximo que actualmente informa Banco Nación para la adquisición de una vivienda. 

La cuenta muestra que el verdadero punto de partida para comprar mediante un crédito hipotecario no es solamente cuánto dinero presta el banco. El ahorro previo, los gastos de la operación y, sobre todo, el nivel de ingresos del hogar terminan definiendo a qué vivienda puede acceder cada comprador.

El plan del Gobierno para aumentar la oferta de créditos hipotecarios

Ante la caída de los créditos otorgados, el Ministerio de Economía analiza alternativas para la aplicación del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para mejorar la oferta. Según explicó recientemente el ministro de Economía, Luis Caputo, el plan consiste en que el FGS licite plazos fijos de largo plazo entre los bancos para que estos dispongan de liquidez suficiente y así otorgar hipotecas.

De esta manera, el Estado busca cubrir el bache de financiamiento que hoy impide una mayor oferta de préstamos para la compra de propiedades. El diagnóstico oficial señala que el principal obstáculo actual es el descalce de plazos. Mientras los depósitos en el mercado de capitales argentino son mayoritariamente a corto plazo, los créditos para vivienda se extienden por décadas.

“El problema que enfrentan los bancos hoy es que las hipotecas son a muy largo plazo y el fondeo de ellos es a 30 días”, puntualizó el titular de la cartera económica. El uso de los recursos del FGS, que tienen un objetivo de inversión a largo plazo, permitiría que los bancos ofrezcan mejores condiciones de financiamiento.

AM