Los créditos hipotecarios UVA volvieron a ganar protagonismo luego de que siete bancos redujeran sus tasas de interés en las últimas semanas. Con estas modificaciones, ya son 12 las entidades que aplicaron recortes en el costo de financiamiento, una señal que el mercado interpreta como un intento por recuperar el dinamismo perdido durante los últimos meses.
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La decisión llega en un contexto de desaceleración inflacionaria y mayor estabilidad cambiaria, factores que permitieron a los bancos comenzar a revertir el proceso de suba de tasas que había marcado buena parte de la segunda mitad de 2025.
Según el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores, la reducción de tasas no responde a una competencia agresiva entre entidades sino a una mejora de las condiciones macroeconómicas. "Los bancos están revirtiendo el proceso de suba del año pasado", sostuvo el especialista.
Objetivo repunte
Desde hace meses, la actividad inmobiliaria se encuentra en un estado de estancamiento. Tras el boom del crédito en 2024 y parte del 2025, el actual deterioro del sector quedó reflejado en los últimos datos del Banco Central. Durante abril se desembolsaron apenas US$ 122 millones en créditos hipotecarios, el nivel más bajo de los últimos 18 meses.
Además, se otorgaron alrededor de 1.600 préstamos en todo el país, una caída significativa respecto de los niveles observados durante el auge del mercado en 2024 y muy lejos de los máximos alcanzados durante el boom de los UVA en 2018.
Federico Akerman, Director de Terres comentó ante la consulta de PERFIL: "A principios de año la apuesta era que el crédito hipotecario iba a traccionar y consolidar la recuperación. Al parecer sucedió lo contrario: el crédito retrocedió y la actividad se mantuvo igual, de la mano del comprador con capital propio. Nos deja un mercado sólido en volumen pero acotado en acceso. Funciona para el que ya tiene con qué comprar y deja afuera al que necesita financiarse para entrar. El verdadero tema de 2026 no es cuántas operaciones se hacen, sino quién puede hacerlas".
En esa línea, Joaquín Tomé, Director del Centro de Estudios Económicos Urbanos de la UNSAM, comentó para PERFIL: "El inicio del año estuvo marcado por un endurecimiento de las condiciones financieras reales para quienes buscaban acceder a una propiedad. Entre enero y marzo de 2026, la tasa de interés promedio experimentó una suba sostenida y pasó del 5,58% al 6,37%, mientras que los plazos de amortización se acortaron levemente hasta ubicarse en un promedio de 25,5 años".
Y enfatizó: "Un rasgo distintivo y determinante de 2026 es el rol dominante de la banca pública frente al repliegue táctico de los bancos privados; en la actualidad, nueve de cada diez créditos hipotecarios son otorgados por el Banco Nación. Por el lado institucional y de mercado, el año 2026 también trajo una novedad regulatoria importante impulsada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) a través de la Resolución General 1105. Esta norma flexibiliza la creación y los regímenes aplicables a los fideicomisos financieros vinculados al sector inmobiliario y a las hipotecas, y elimina, de este modo, las trabas para que el mercado inmobiliario logre financiarse a través del mercado de capitales y no dependa exclusivamente de los balances de los bancos".
Los bancos que bajaron las tasas
Entre las entidades que redujeron recientemente el costo de sus préstamos aparecen los bancos del Grupo Petersen —que operan en Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz—, que recortaron la tasa para clientes desde el 12% al 8,9%.
También hubo bajas en el Banco Hipotecario, que pasó del 10,5% al 9,5%; en el Banco de Corrientes, que redujo la tasa del 12% al 9,9%; y en el Banco Provincia, que si bien no ofrece créditos UVA, disminuyó la tasa de sus préstamos hipotecarios tradicionales del 39,2% al 31,2%.
Cuáles son las opciones más competitivas
De acuerdo con el relevamiento elaborado por González Rouco, el Banco de Neuquén ofrece actualmente la cuota inicial más baja del mercado. Su mejor línea combina una tasa del 3,5% anual y un plazo de hasta 20 años, lo que arroja una cuota de $81.194 por cada US$ 10.000 financiados.
Muy cerca aparece el Banco Nación, que para clientes ofrece una tasa del 6% anual y un plazo máximo de 30 años. Gracias a ese horizonte más extenso, la cuota se ubica en $83.937 por cada US$ 10.000 solicitados.
Otra de las alternativas destacadas es el Banco de Rosario, con una tasa del 4,2% y una cuota de $86.320 por cada US$10.000. Sin embargo, la entidad financia hasta el 75% del valor de la propiedad y establece un tope de $100 millones para el préstamo.
Entre los bancos privados de alcance nacional, el BBVA se posiciona entre los más competitivos, con una tasa del 7,5% y una cuota de $97.890 por cada US$ 10.000 financiados a 30 años.
El ICBC también figura entre las opciones más accesibles, con una tasa del 6,9% y una cuota mensual de $107.703.
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¿Hay margen para una mayor contracción de tasas?
Algunos especialistas consultados por PERFIL consideran que el margen para nuevas bajas de tasas es cada vez más acotado. Para el mismo Rouco, el proceso de reducción del costo del financiamiento podría estar cerca de encontrar un piso.
"Las tasas de los créditos no creo que sigan bajando mucho más. Puede haber algún banco que todavía ajuste desde niveles más altos, pero no me imagino tasas por debajo del 6% o 6 y pico por ciento, que es donde hoy están las líneas más competitivas", explicó.
El eeconomista señaló además que el principal desafío no pasa hoy por el mercado hipotecario sino por la construcción, una actividad que continúa mostrando signos de debilidad pese a algunas mejoras puntuales.
"Lo que está realmente más frenado es la construcción, que es el sector que más requiere financiamiento. Si bien tuvo un buen mes en marzo, sigue muy lejos de los niveles que supo alcanzar y posiblemente enfrente un desafío estructural vinculado tanto a los costos como al acceso al financiamiento", sostuvo.
Tomé, por su parte comenta: "Existe margen para que las tasas de interés hipotecarias continúen descendiendo, aunque la magnitud y la velocidad de estos recortes dependerán casi exclusivamente de la consolidación de la estabilidad macroeconómica y de la capacidad del sistema bancario para obtener fondeo eficiente a largo plazo. Especialmente dentro del segmento privado que aún conserva margen de maniobra, se sustenta en diversos factores estructurales y de coyuntura".
De igual manera hace una aclaración importante: "Es indispensable considerar el piso técnico de las tasas y sus limitaciones. Las tasas de interés no pueden descender indefinidamente, ya que el crédito debe conservar su atractivo y rentabilidad para los ahorristas e inversores institucionales que sostienen el sistema. De hecho, las tasas más bajas que se observan actualmente, resultan tan agresivas que obligan a las instituciones a imponer topes máximos de financiamiento muy estrictos".
"Para sostener un mercado hipotecario masivo y sin restricciones severas en los montos, las tasas tenderán a estabilizarse en un punto de equilibrio orgánico que compense tanto las necesidades de vivienda de las familias como los requerimientos de rentabilidad del mercado de capitales a largo plazo", añadió Tomé.
Akerman, en tanto asegura: "En la tasa de referencia, la que fija el Banco Central, hay algo de margen si la desinflación se sostiene. En la tasa hipotecaria concreta, la que paga la familia, el margen es más chico de lo que parece. La razón es que la tasa hipotecaria no depende solo de la política monetaria, depende sobre todo de a qué costo y a qué plazo el banco consigue los fondos que después presta. Por eso la próxima baja relevante no va a venir tanto de que el Banco Central recorte, sino de que los bancos consigan fondearse mejor y a más largo plazo. Mientras eso no pase, creo que podemos ver bajas, pero de a poco, y no el salto que cambiaría el acceso".
Diez años de los créditos UVA
Los créditos UVA cumplieron una década desde su creación en abril de 2016. El sistema fue diseñado para facilitar el acceso a la vivienda mediante cuotas iniciales más bajas, que luego se actualizan según la inflación.
En estos diez años, cerca de 200.000 familias accedieron a una vivienda a través de este mecanismo. Aunque la actualización por inflación sigue siendo uno de los principales cuestionamientos al sistema, la morosidad se mantuvo históricamente en niveles cercanos al 1%, uno de los registros más bajos del sistema financiero argentino.
FN
