Luego de un 2025 que marcó las mejores cifras del mercado inmobiliario porteño en casi dos décadas, alcanzando niveles de actividad muy cercanos a los registrados en 2007, el crédito hipotecario volvió a mostrar señales de desaceleración durante los primeros meses de 2026. Según el informe trimestral Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), el mercado atraviesa una etapa de enfriamiento explicada principalmente por el endurecimiento de los requisitos exigidos por las entidades financieras.
Los números reflejan ese cambio de tendencia. La participación de las hipotecas sobre el total de operaciones en la Ciudad de Buenos Aires cayó del 16,73% registrado durante 2025 al 12,60% en los primeros cinco meses de este año.
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La desaceleración se hizo más evidente en mayo, cuando las escrituras hipotecarias se desplomaron un 54,85% interanual y las compraventas retrocedieron un 3,12%. En el acumulado de enero a mayo, el volumen de operaciones inmobiliarias también registró una baja, aunque más moderada, del 1,17% frente al mismo período de 2025. El relevamiento atribuye este freno al endurecimiento de las condiciones impuestas por las entidades financieras para acceder a un crédito hipotecario.
Muros bancarios y trabas administrativas
De acuerdo con el análisis sectorial, el enfriamiento del mercado hipotecario no responde al costo del financiamiento, sino al endurecimiento de las condiciones para acceder a un préstamo.
Entre enero y junio de 2026, la tasa nominal anual de los créditos analizados descendió del 13,90% al 9,50%, lo que redujo en un 18,73% el valor de la cuota inicial y mejoró el indicador que mide las condiciones para acceder a un crédito hipotecario, que se ubicó en 1,80 puntos en junio. Sin embargo, esa mejora no alcanzó para sostener el ritmo de operaciones.
Según el informe, las entidades financieras elevaron los requisitos para aprobar las solicitudes, una decisión que no solo redujo el volumen de nuevos créditos otorgados, sino que también extendió los tiempos administrativos. Como el proceso entre la presentación de la carpeta y la firma de la escritura suele demandar entre 30 y 120 días, el mayor rigor en la evaluación crediticia terminó ralentizando la concreción de operaciones y profundizando la desaceleración del mercado.
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Los desarrolladores advierten que ese desfase temporal hace que las modificaciones en la política crediticia se reflejen con demora en las estadísticas. Por eso, consideran que el menor dinamismo observado durante el primer semestre podría extenderse en los próximos meses, aun cuando el costo financiero continúe mostrando una tendencia descendente.
Menos crédito, menos movimiento y la brecha salarial
El freno del crédito ya empieza a sentirse en el mercado inmobiliario general. Entre enero y mayo de 2026, la cantidad de compraventas en la Ciudad de Buenos Aires cayó un 1,17% respecto del mismo período del año pasado, una señal de que el impulso que había caracterizado a 2025 comenzó a perder fuerza.
Según el informe de Metadato, la menor disponibilidad de préstamos también impacta de lleno en la venta de viviendas usadas, un segmento que históricamente depende del financiamiento para dinamizar su rotación. Muestra de ello es que el indicador de absorción de stock se estancó en 1,2 años en junio de 2026, interrumpiendo la fuerte caída de vacancia que se venía dando gracias al crédito.
A esta traba administrativa se suma una brecha estructural que afecta de lleno al bolsillo social: la evolución de los salarios continúa muy rezagada respecto del costo de construcción (que acumuló una suba comparativa del 77,25% en dólares desde 2018) y de las variaciones cambiarias. Este descalce vuelve a alejar el sueño de la casa propia a las familias y sectores socioeconómicos de ingresos medios y bajos.
En ese escenario, los desarrolladores sostienen que el principal obstáculo ya no es el costo del crédito, sino la combinación entre las trabas bancarias para acceder a ellos y la pérdida de capacidad de compra de las familias.
Aunque las cuotas bajaron y las tasas mostraron una tendencia descendente, los mayores filtros imponen un techo y amenazan con enfriar nuevamente un mercado que recién el año pasado había logrado recuperar niveles de actividad históricos.
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