El mapa inmobiliario porteño atraviesa una transformación que reposiciona al corredor norte como el principal foco de expansión. Tras la consolidación de Palermo como polo histórico del desarrollo inmobiliario, la mayor concentración de metros cuadrados en obra nueva comenzó a extenderse hacia la franja norte de la Ciudad. Impulsado por megaproyectos de usos mixtos, obras de infraestructura y una nueva generación de emprendimientos orientados a la calidad de vida, el corredor integrado por Núñez, Belgrano, Colegiales, Saavedra y el entorno de la avenida del Libertador se afianza como el gran motor del mercado inmobiliario porteño.
Según explicaron especialistas del sector en declaraciones a PERFIL, las decisiones de compra ya no se limitan a la ubicación tradicional, sino a la calidad de vida, los espacios verdes y la propuesta integral que ofrece cada emprendimiento.
El arquitecto Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria, aseguró que el mayor volumen de obra se concentra sobre el corredor de la avenida del Libertador, especialmente en el entorno del Campo Argentino de Polo, además de Núñez, Saavedra, la calle Holmberg y el sector de Palermo comprendido entre La Pampa y Figueroa Alcorta. A ese proceso, explicó, se suma el anillo de circulación vehicular y peatonal que impulsa el Gobierno porteño para conectar ese sector con la ribera, una intervención que podría reforzar aún más el atractivo urbano de la zona.
La tendencia también es observada por Matías Chirom, cofounder y CEO de Baigun Realty: “Hoy la mayor concentración de obra nueva se encuentra claramente en el corredor norte de la Ciudad. Núñez y Belgrano concentran proyectos de mayor escala y perfil premium; Villa Urquiza tiene una producción más residencial orientada a la clase media, y Palermo combina edificios boutique con grandes desarrollos”, señaló.
Por su parte, la franja de Núñez, especialmente el sector frente al Estadio MÁS Monumental, muestra una profunda transformación urbana. Hugo Koifman, CEO de Branson Real Estate, destacó a PERFIL que el corredor de la Avenida del Libertador entre Núñez y el Bajo Belgrano está redefiniendo el skyline porteño mediante torres residenciales y oficinas corporativas de vanguardia, conviviendo en armonía con el "Núñez de baja altura", muy demandado por familias que priorizan la cercanía a espacios verdes.
En tanto, el arquitecto y desarrollador Horacio Ludigliani, director de Grupo Ludigliani, ponderó el despegue de Saavedra: “Es una alternativa que combina accesibilidad, buena calidad de vida y precios que todavía resultan competitivos frente a otras zonas consolidadas, por eso cada vez despierta más consultas”.
En la misma línea, remarcó que la consolidación de nuevos polos gastronómicos, comerciales y espacios públicos de calidad suele traducirse en un incremento del valor de las propiedades ubicadas en su entorno, con subas que oscilan entre el 15% y el 30% en un plazo de entre 18 y 24 meses.
Las obras que impulsan el crecimiento
La llegada de emprendimientos de gran escala genera un directo "efecto derrame". De acuerdo con Ludigliani, la consolidación de un megaproyecto o polo comercial de calidad incrementa el valor de los inmuebles linderos entre un 15% y un 30% en un plazo de 18 a 24 meses.
Entre los desarrollos emblemáticos que lideran esta transformación en la zona Norte y sus bordes de influencia se destacan:
HiT 20 (Parque de la Innovación): desarrollo de 40.000 m² impulsado por el estudio HiT, con espacios de trabajo, cafeterías, áreas verdes y servicios integrados. Según Puebla, el proyecto apunta a una nueva experiencia de vida y alcanza valores cercanos a los US$ 5.000 por m².
Nómade (Av. Santa Fe y Bullrich): ubicado frente al Campo Argentino de Polo, combina residencias con espacios de trabajo colaborativo y propone un modelo basado en la comunidad y la pertenencia. Sus unidades parten de los US$ 4.200 por m².
Torre Zaha Hadid (Av. del Libertador y Sinclair): uno de los proyectos más emblemáticos del segmento premium, diseñado por el reconocido estudio Zaha Hadid Architects.
OM Barrio Parque: edificio de baja densidad con residencias exclusivas de aproximadamente 250 m², emplazado a metros del MALBA.
La Tour (Recoleta): emprendimiento de Branson Real Estate ubicado en la esquina de Alvear y Ayacucho, con unidades de dos a cuatro ambientes, terrazas y servicios de hotelería cinco estrellas.
En materia de demanda, el corredor norte reúne perfiles de compradores cada vez más diversos. Koifman, de Branson Real Estate, señaló que en el segmento premium predominan quienes buscan departamentos de tres, cuatro o cinco ambientes para vivienda permanente, mientras que el regreso del crédito hipotecario impulsó el interés por unidades de entre US$ 70.000 y US$ 100.000, destinadas principalmente a la primera vivienda.
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Por su parte, Puebla sostuvo que el diferencial de los nuevos desarrollos ya no pasa únicamente por la arquitectura o la ubicación.
"En estas zonas, y sobre todo en los edificios de alto nivel, los valores del metro cuadrado no están en discusión. Hoy la clave es la experiencia de vida que compone un proyecto. Por eso un metro cuadrado de US$ 5.000 se compone de muchos servicios adicionales que hacen a la calidad del edificio", explicó.
En ese contexto, advirtió que la brecha entre el mercado de usados y los desarrollos en pozo o a estrenar todavía es significativa. Según indicó, hoy es posible encontrar departamentos usados por debajo de los US$ 3.000 e incluso de los US$ 2.500 por m², aunque consideró que esos valores son transitorios.
"Con la demanda en crecimiento y la baja de stock, en poco tiempo los usados van a subir. Sin embargo, hay que mirar muy bien los edificios antiguos: suelen estar bajos de mantenimiento, con problemas en sus instalaciones y expensas muy altas", afirmó.
Finalmente, indicó que quienes compran su primera vivienda con crédito suelen priorizar departamentos de dos y tres ambientes cercanos al transporte público, con presupuestos de hasta US$ 130.000. En cambio, el segmento orientado al resguardo de valor mantiene una demanda sostenida por desarrollos premium en pozo o a estrenar, con cotizaciones que oscilan entre US$ 3.500 y US$ 5.000 por m², y que pueden superar los US$ 10.000 por m² en los emprendimientos más exclusivos.
