Hace muchos años un jurista español, maestro de maestros, registrador y notario, don Roca Sastre, imaginó que el hombre puede tener la idea de planificar y parcelar un predio cerca de un río o de una montaña, o en un sitio muy arbolado, y organizar el desarrollo armonioso con una edificación con belleza urbanística, en forma tal que tanto los primeros habitantes y en el futuro sus sucesores, por cualquier título también, respeten y estén obligados a edificar para lograr el fin propuesto a observar un código de limitaciones y restricciones al dominio de sus parcelas, que llamó “estatuto urbanístico” y que consideró necesario que tenga trascendencia real y llegue al Registro de la Propiedad Inmobiliaria. El entendió que la figura apropiada para lograr el presupuesto querido sería la aplicación del derecho real de servidumbre predial. Pensó en la servidumbre llamada “urbanística”, la servidumbre de “vistas” y la servidumbre de “recreo”. Todos institutos legislados en nuestro Código Civil.
Lo que he querido expresar es que la idea original para estos complejos ha sido organizar sitios placenteros, belleza arquitectónica y buenas vistas: tranquilidad, relax y esparcimiento. Con el tiempo surge el cercamiento de los predios, los controles de acceso, la seguridad y finalmente nace el “ordenamiento disciplinario de los habitantes” (“los reglamentos de convivencia”). Nace “el régimen disciplinario” con sanciones para los residentes que llegan a la suspensión del ejercicio del usufructo de las áreas recreativas de propiedad de los residentes, sugerido por la llamada Federación de Clubes de Campo.
El orden y la disciplina son convenientes (los reglamentos son pertinentes). Deben establecerse en estos complejos reglamentos y códigos urbanísticos de edificación, deben existir reglamentos de uso de los sectores y servicios comunes, deportivos, sociales y deportivos (sobre estos últimos también existen las reglas de cada deporte dispuestas por las Federaciones pertinentes) en los que se determinen las penalidades para los distintos supuestos e infracciones.
Pero sobre la imposición del orden y disciplina, tenemos malos antecedentes con los que hay que tener cuidado: el abuso, la arbitrariedad, el exceso de autoridad, el autoritarismo, la dictadura.
Lo que es importante resaltar es que estos emprendimientos urbanísticos, como se ha dicho, en su mayoría han tenido el objetivo de lograr conformar pequeños centros de población, en los que puede disfrutarse del contacto con la naturaleza, solar de esparcimiento y tranquilidad, convivencia sana para los hijos y la opción de la actividad social o el simple goce y disfrute de su vivienda con su grupo familiar. La caminata, el paseo por un sitio con verde y hermosas casas; en el verano, volver del trabajo y tirarse a la pileta o jugar al tenis, y los partidos de fútbol de los domingos después del asado son parte y gratificación de la vida.
Son pocos los emprendimientos que se consideran “de elite” y que llegan a conformar conjuntos cerrados que los de “afuera” llaman “islas”. No todos los countries son como los pinta Las viudas de los jueves.
El Parlamento tiene una deuda pendiente porque se ocupa poco de las leyes civiles y de la necesaria regulación de las urbanizaciones modernas: countries y barrios cerrados. No la tiene en cuenta. No tiene atractivo electoral y en materia tributaria las leyes locales castigan en primera línea.
No existe una verdadera y representativa asociación que se ocupe de los problemas y los intereses de los residentes de estos complejos inmobiliarios con sus particularidades, que son diferentes a los de los empresarios que desarrollan los emprendimientos.
Hacemos notar que cada vez que se organiza un Congreso inmobiliario únicamente intervienen representantes de los desarrolladores: “la patronal”.
* Escribano especializado en la temática.
