Un country o club de campo, como lo designa y tipifica la ley de ordenamiento territorial de la provincia de Buenos Aires 8912/77, es un complejo urbanístico residencial y recreativo, integrado por múltiples parcelas destinadas a la edificación de viviendas para disfrute de fin de semana o vivienda permanente, y otro sector de inmuebles que conforman una infraestructura recreativa, para la práctica de deportes en contacto con la naturaleza, edificación con destino social y cultural como “club house” o “salones gimnasios”.
Ahora bien, hay una preocupación por controlar y contener alguna indisciplina propia de un grupo de personas que convive y tiene relación permanente por la actividad deportiva y social. Se estipulan reglamentos y estatutos a los que adhieren los adquirentes de parcelas.
Si esas conductas encuadran en la tipificación de un delito previsto en la ley penal, sin lugar a dudas debe intervenir la Justicia Ordinaria Penal, aunque las comisiones que mandan en los countries prefieren manejar los temas como asuntos estrictamente internos. Evitando su trascendencia y divulgación y que se ventilen fuera del emprendimiento. Algo se comentó en el caso delictual ocurrido en un country. Cuando se trata de conductas y contravenciones antiéticas, no punibles por la ley penal, la llamada Federación de Clubes de Campo ha propuesto, presentado y redactado un anteproyecto de ley y hasta sus fundamentos, que viene dando vueltas en el Congreso, primero en Senadores, después en Diputados y ahora nuevamente en el Senado, desde el año 1998.
Ese proyecto no crea un nuevo derecho real “afectación a club de campo”, como se dice, sino que regula el derecho de dominio y el condominio, entrelazándolo con derechos personales considerando a los participantes de un club de campo, que son asociados o socios de una asociación civil conformando los countries en “entes asociativos”, y que en consecuencia podrían estar sujetos a un régimen disciplinario que establezca sanciones que impliquen la suspensión y la cesantía de los derechos de uso y goce de las áreas recreativas, sociales y deportivas, por un espacio de tiempo determinado o para siempre, a pesar de continuar siendo titulares de domino de sus parcelas residenciales (viviendas) y copropietarios o condóminos de los inmuebles afectados a la actividad recreativa común.
Muchos juristas, residentes de countries, y pienso que la mayoría de la sociedad, observan esta idea y cuestiona que llegue a sancionarse como ley de la Nación. Al principio, el proyecto de referencia tenía prevista la sanción de expulsión y obligar al titular del sector residencial a tener que vender su propiedad para retirarse del complejo.
El actual proyecto sólo expresa cesantía definitiva en los derechos de uso y goce recreativos, y que deberá continuar abonando las expensas atento a su carácter de titular de dominio de una vivienda del emprendimiento, incluso le cobrarán los gastos que devenguen las áreas comunes que no podrá utilizar ni transitar si fuese sancionado.
Se han producido películas cinematográficas como La zona (en la que se resaltan estos complejos inmobiliarios como “grupos de elite” con incapacidad para sus participantes de reconocer contradicciones en su seno). Se trata de una película extranjera: de origen mexicano-español, y una película nacional basada en una novela, Las viudas de los jueves (en la que se pone en evidencia que el orden y las seguridades que se ofrecían para la urbanización cerrada –muros y majestuosas autoridades administradoras– no han logrado el objetivo propuesto).
El proyecto de ley fue elaborado por la Federación de Clubes de Campo y presentado en el Senado por la senadora Hilda González de Duhalde.
El problema disciplinario lo resuelven algunos countries con comisiones conciliadoras y de arbitraje, antes de pensar en aplicar sanciones. No es posible confiscar el uso y goce de la propiedad común del área recreativa y deportiva como sanción.
El artículo 17 de la Consitución Nacional dice: “La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley”. La resolución de la “justicia country” aunque se sustente en reglamentos y estatutos a los que adhirieron los participantes, no es equivalente a una sentencia, como señala la Constitución Nacional.
*Escribano.
