“Alquilar es caro, difícil y arriesgado. Poner en alquiler, también”. Así resume un documento elaborado por la organización Hábitat para la Humanidad Argentina la situación de inquilinos y propietarios en el país: mientras miles de familias buscan un alquiler accesible y seguro, una parte significativa del stock habitacional permanece sin uso porque sus propietarios no acceden al mercado. Según el Centro de Estudios para el Desarrollo Económico y Social Urbano, en la Ciudad de Buenos Aires hay alrededor de 200 mil viviendas vacías.
Varios factores se unen para conformar este panorama. Por el lado de los inquilinos, el informe destaca la dificultad económica de los más jóvenes para emanciparse. Aquí citan a Tejido Urbano, que indica que cuatro de cada diez no logran irse de la casa de sus padres. La caída del poder adquisitivo de los salarios en los últimos años ha hecho también proliferar la cantidad de hoteles e inquilinatos, “donde sobresalen situaciones de alquiler de piezas, informalidad extrema y riesgo habitacional”, afirman desde Hábitat para la Humanidad Argentina.
Por el lado de los propietarios, los usos temporarios, las sucesiones sin resolver, las propiedades en obra, las unidades en venta o los departamentos con problemas de habitabilidad son algunos de estos factores. “No toda vivienda vacía está lista para incorporarse al mercado”, sostienen.
A su vez, el costo de mantener una vivienda sin uso puede rondar entre los $ 250 mil y $ 270 mil mensuales en expensas en la Ciudad de Buenos Aires, todo eso “sin contar ABL, mantenimiento, seguros y servicios mínimos”.
Pero mientras la demanda cae por falta de posibilidades para alquilar y por los requisitos para ingresar a una vivienda, la cantidad de unidades habitacionales crece más que la población. “La construcción no dejó de crecer, pero la población casi no se movió. Entre 2010 y 2022 la población de CABA aumentó solo 8%, mientras que el stock de viviendas creció entre un 13% y un 15%”. En promedio, agregaron, “se construyen casi dos millones y medio de metros cuadrados por año”.
Este hecho también es un indicador de las desigualdades. Un informe de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) elaborado en 2024 ya estimaba que “el 10% de las personas propietarias físicas y jurídicas de CABA que más inmuebles tiene en su poder concentra el 33% del total de las propiedades, mientras que el 1% concentra el 12% del total”.
Lo que también avanza es el proceso de “inquilinización”. Según los datos del último censo de población (2022), la cantidad de familias propietarias pasó del 73% al 65% entre 2010 y ese año. ACIJ también había documentado este proceso: entre 2003 y 2023 la cantidad de inquilinos pasó del 23,9% al 38,9%.
Otros informes. Un estudio realizado en conjunto entre el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (Idaes), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales del Conicet, el Instituto de Geografía de la UBA, Contested Territories y ACIJ determinó que en 2025 el porcentaje de hogares que destina más de la mitad de sus ingresos para pagar el alquiler aumentó del 38% al 57% y que solo el 14% de los hogares inquilinos del AMBA puede ahorrar algo al finalizar el mes. En cambio, el 45% está endeudado. “De los hogares que debieron pedir préstamos, el 77% lo hizo para pagar el alquiler, porcentaje que implica un aumento de 10 puntos porcentuales con respecto a 2024 y de 15 puntos respecto de 2022”.
En cuanto a la modalidad de alquiler de piezas en pensiones y hoteles familiares, el reporte destaca que el 96% sufre aumentos arbitrarios y no tiene plazos previsibles. “Estas formas de alquiler, además, exhiben altas tasas de hacinamiento y condiciones edilicias deficitarias, afectando a los sectores más vulnerables que son quienes viven ahí”. El hecho de que no existan contratos por escrito agrava la situación y facilita los desalojos.
Para los jubilados la situación es crítica: casi tres de cada cuatro personas que reciben una pensión o una jubilación declararon que tienen que destinar más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler. Entre 2024 y 2025 “creció del 30% al 47% el porcentaje de hogares sostenidos por personas de más de 60 años que declaran trabajar”.
El documento también compara la situación de propietarios e inquilinos, pero con un enfoque diferente. “En el mercado de alquileres las distintas partes ponen en juego intereses muy dispares. Mientras los propietarios buscan maximizar una renta, los inquilinos ponen en juego la necesidad de cubrir lo más básico: un lugar donde vivir”. Los resultados de la encuesta “confirman que el libre mercado juega a favor de la parte más poderosa porque, sin reglas ni controles, logra imponer sus condiciones”.
