Hace 30 años la rentabilidad de un alquiler rendía el 12 por ciento anual y esa era la cuenta aritmética que realizaban los corredores inmobiliarios para saber el valor de venta de un inmueble de forma rápida.
Esta situación cambió drásticamente a partir de la convertibilidad, descendiendo al 8 % por año y luego con la salida del 1 a 1 en 2002, bajamos al 5 por ciento anual. Luego de ello, estos porcentajes danzaron al vaivén de la suba del valor del dólar, hasta hace cuatro atrás entre el 3 y el 5,5 por ciento anual. Pero desde el 2018 a la fecha los altibajos llegaron al 1,70 % anual, la peor rentabilidad de la historia y actualmente se encuentra en el 2,9 por ciento por año.
Anarquía en el mercado inmobiliario: un 60% de los alquileres se encuentran dolarizados
Sin embargo, la falta de oferta de inmuebles en alquiler y la actualización impuesta por el ILC (índice del Banco Central para actualizar alquileres), han generado una pequeña burbuja que ha elevado los precios de los alquileres si se analiza el valor real de mercado de un inmueble contra el importe abonado mensualmente por la locación, por lo que hoy hay algunos inmuebles que están dejando una rentabilidad cercana al 5 % anual.
Si bien estos importes no tienen relación con la rentabilidad histórica que tuvieron los inmuebles en locación en las principales ciudades del país, hoy quienes tienen un departamento en alquiler de tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires, pueden percibir una renta de más de 100.000 pesos, importe que puede ayudar a la economía de cualquier familia de clase media o a un jubilado, a colaborar con el costo de vida mes a mes.
La alternativa del alquiler temporario
Asimismo, quienes cuenten con departamentos equipados en la Ciudad de Buenos Aires, Rosario, Córdoba, etc, pueden recurrir al alquiler temporario que deja dividendos en dólares muy por encima de los contratos de locación a término legal. Aquí debe destacarse, que la administración de alquileres temporarios requiere mucha dedicación y atención a los clientes inquilinos, ya que se trata de un servicio con todo incluido.
Lo mismo ocurre con casas en barrios cerrados o countries en los que la rentabilidad puede llegar al 8 por ciento anual.
En cuanto a los barrios de Capital Federal con mejor rendimiento en términos de renta, Reporte Inmobiliario menciona a Constitución (3,49 por ciento), Monserrat (3,36) y Parque Patricios (3,75), San Cristóbal (3,83), Villa Crespo (3,65) y Villa del Parque (3,49).
En otros países del mundo la rentabilidad otorga mayores beneficios que en nuestro país, por ejemplo en España la rentabilidad inmobiliaria alcanzó el 7,4% en 2022. En países vecinos como Chile se cerró el año con una relación precio/alquiler de una casa en 5,5%, en la capital de Uruguay, el retorno de la inversión es de entre el 4% y 6% anual, en Colombia, la rentabilidad es de entre el 6% y 10%; en Estados Unidos, de entre el 7% y 10%; en Brasil, de entre el 3% y 6%; en Paraguay, de entre el 5% y 8%; en Bolivia, de entre el 6% y 8%; en Perú, de entre el 4% y 7%; y finalmente en Ecuador, de entre el 4% y 6%.
¿Qué barrio es el más rentable del Gran Buenos Aires?
Un aspecto a tener en cuenta en nuestro país, es que en la actualidad se están construyendo muchos desarrollos inmobiliarios en pozo, edificios que en un plazo de 18 meses estarán listos para ser habitados, y si la progresión de ventas no se eleva muy rápidamente –situación esperable en el corto plazo- es factible que ingresen al mercado de alquileres muchos inmuebles a estrenar en muchas ciudades, lo que aumentará la oferta de inmuebles y eventualmente los precios de referencia de ese tipo de unidades.
¿A qué se debe la baja rentabilidad?
La causa de la baja de la rentabilidad se debe a muchos factores que actúan de forma coetánea, pero el más importante es que la propiedad inmueble es el stock de capital y el alquiler es el flujo de inversión y los inmuebles no se pueden rentar a otro público que no sea el que vive en Argentina, y quienes alquilan son del sector de la economía que más está pagando el ajuste, ya que tiene ingresos en pesos y gastos en pesos. Por ende, si se tiene en cuenta que para el análisis de rentabilidad se fija un valor venal en dólares billetes, con una brecha cambiaria de más del 147% y con un cepo cambiario, contra un pago mensual en pesos por el alquiler, resulta muy difícil analizar una rentabilidad ventajosa.
Así también, la oferta de inmuebles no solamente creció por la construcción sino también por el incremento del precio del valor del metro cuadrado durante más de 15 años, que permitió para los que salieron a tiempo muy buenas rentabilidades. Pero quienes conservaron los inmuebles, ya son conscientes que el valor de venta ha disminuido entre un 35 y 45 % en dólares, en los últimos cuatro años, porque la oferta es mayor que la demanda – en Caba hay hoy 163.000 inmuebles en venta y se venden 3.000 por mes-.
Por ende, estamos ante un mercado comprador y si bien el precio de venta de los inmuebles se encontraría hoy cerca de su piso, la recuperación de los valores no será inmediata y para llegar a los precios históricos de los inmuebles serán necesarios varios años y acciones generadas por el estado, para que el acceso a la vivienda pueda realizarse por medio de créditos hipotecarios previsibles y que puedan ser afrontados por la clase media argentina.
* Presidente de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), Presidente de Keymex Argentina, martillero y corredor público
