Tal como si se tratara de un boxeador que se encuentra contra las cuerdas a punto del “knock out”, el Microcentro porteño, tras los “duros golpes” de la pandemia, pudo mantenerse en pie y parece salir airoso.
Eso sí, con algunas cicatrices que cambiarán para siempre su fisonomía. Marcas que, en definitiva, tienen que ver con cambios en el consumo, salida de firmas internacionales, la presencia de “arbolitos”, y hasta de vendedores de frutas y verduras o indumentaria.
“Vi el Centro porteño venido a menos, deteriorado e invadido de “buscas” que venden verduras, frutas, ropa para animales, abrigos y, ‘arbolitos’. La verdad es que me sorprendió mucho”, afirmó Carlos Montarcé, consultor en comunicación para el agro. “Tuve oficinas en la mítica galería Güemes (Florida al 100) desde 2004 hasta 2015, y si bien era muy concurrido, nunca hubo tantos vendedores ambulantes sobre Florida como ahora, ni gente en situación de calle”, señaló.
Más allá de esta realidad, para algunos referentes de la zona delimitada por las avenidas Córdoba, Carlos Pellegrini, Leandro N. Alem y Avda de Mayo, el Microcentro vive una “remontada” que llegó no solo de la mano de la gastronomía y del turismo extranjero, sino también de una paulatina presencialidad en las oficinas, y el Plan de Transformación y Reconversión de la zona que impulsa el Gobierno porteño, que tiene por finalidad cambiar la dinámica corporativa y financiera del área por una residencial.
Para Jorge Ferrari, empresario gastronómico de la zona, el Microcentro porteño tiene momentos que van de la mano de los ciclos económicos de la Argentina. “Vive una realidad distinta de la de cualquier barrio porteño”, aseguró. “Por ahora, el Microcentro está bien. Hay mucha gente consumiendo, las oficinas están volviendo a la presencialidad, sin dejar de tener en cuenta que el valor de los locales se depreció hasta el 10% de su valor histórico; hoy se alquilan entre 500 mil y 600 mil pesos”, agregó el dueño de ABC Restó, y la Pipeta, entre otros. “En la calle Florida casi no quedan locales en alquiler”.
En este sentido, un informe de la Cámara Argentina de Comercio (CAC) corrobora este dato y sostiene que durante el bimestre marzo-abril de 2023 se registra una baja en la oferta de locales en alquiler de casi el 55% comparado con el mismo período de 2022, pasando de 54 locales vacíos a 24. “Hay muy pocos locales en alquiler por cuadra; la ocupación es casi plena y genera movimiento de personas”, afirmó Ferrari, en su charla con PERFIL.
Por su parte, Héctor López Moreno, presidente de la Asociación Amigos de la calle Florida, aseguró: “El Microcentro tiene mucho movimiento. La presencialidad también influyó. De todas maneras, no va a ser igual que antes de la pandemia. Será muy difícil. Sobre todo, porque varió mucho el tema de locales en Florida. Los comercios de la categoría Falabella o Garbarino ya no están. Se produjo un cambio en el consumidor y en sus hábitos, ya que la gente cuida más sus gastos o compra otro tipo de productos. De todas maneras, y además de la gastronomía, el verdadero empuje lo está dando el turismo internacional a partir del tipo de cambio favorable”, afirmó el dueño de una de las casas de venta de indumentaria masculina más representativas de Florida.
En relación con la transformación que se impulsa en esa parte de la ciudad de Buenos Aires, López Moreno señaló: “Será un proceso a largo plazo. No es fácil transformar un edificio de oficinas en uno residencial con todo lo que se necesita para tal fin. Serán procesos que pueden llevar cuatro o cinco años de obras, como mínimo. Así y todo, algunos edificios comenzaron con esta transformación, que a la larga, espero, impactará favorablemente”.
En relación con este proyecto, Álvaro García Resta, titular de la Secretaría de Desarrollo Urbano porteño, aseguró a este diario: “La iniciativa está funcionando muy bien. Sabemos que estos cambios no son de un día para otro, pero el comienzo es auspicioso. Tenemos desarrollos en marcha, cómo ArtHaus y el Edificio Tornquist, entre aprobados y en estudio. Tenemos 17 expedientes iniciados, que implican más de 150 mil m2 que antes eran oficinas y se van a reconvertir en viviendas a partir de la ley de reconversión para la reactivación del área central”.
Por último, y más allá de su percepción, López Moreno cuestionó las obras que se ejecutaron sobre la calle Paraguay, la nueva calle Verde, que va desde Carlos Pellegrini hasta Leandro N. Alem, por ejemplo. “Fue algo innecesario. Recién salíamos de la pandemia, con todo lo que ello implicaba, y al Gobierno porteño se le ocurrió hacer esta obra sobre Paraguay, que nos perjudicó. No lo esperábamos realmente”, concluyó.
Transformación urbana en la mira
Pablo Manes Marzano*
El Microcentro ha ido recuperando algo de terreno respecto del impacto sufrido a partir de 2020. Esto no significa que con el tiempo los locales y las oficinas sean ocupadas nuevamente.
El cambio ha sido profundo no solo desde la muy importante reducción de personal que trabaja en los edificios que afecta al mercado de oficinas, sino también se suman la fuerte baja de la actividad económica y los cambios en el hábito de consumo que afecta el sector de retail.
Algunas empresas han decidido correr el riesgo de exigir al personal la vuelta al trabajo presencial en forma permanente o con una presencialidad mayor que la que se estaban acostumbrando. Claramente este mayor movimiento hace que los servicios de transporte y los locales comerciales con servicios de primera necesidad tengan una mayor demanda. Este pequeño cambio, sin embargo, no se ve reflejado en los precios del mercado de real estate ni en una mayor ocupación del retail.
Se busca desde hace tiempo, con el soporte del Gobierno porteño y el Plan de Transformación del Microcentro porteño, transformar edificios de oficinas en unidades residenciales. Este impulso impositivo y normativo de construcción es claramente el motor principal de la idea. De todas maneras, no se trata de un proceso fácil por diferentes puntos: a) edilicios; b) seguridad; c) montos de inversión y recupero; d) falta de planificación de origen, y e) existencia de varios edificios multipropietarios.
Por otro lado, las claras ventajas respecto de la variedad de transporte público, cercanía a barrios importantes, íconos arquitectónicos de la ciudad y volumen para crecer, acompañado, como hemos dicho, del apoyo de un plan del Gobierno de la Ciudad, hace que algunos inversores tengan ya la mirada puesta en esa transformación y se encuentren trabajando en ello.
Por el momento, entiendo que la transformación se hará de a poco y en función de que lo permita el mercado macroeconómico del país para retomar, entre otras cosas, la confianza.
*CEO Consultora GM2 Real Estate.
