Mercado Inmobiliario: Qué esperar del precio de los terrenos en CABA en 2026

El 2025 fue, ante todo, un año de estabilización en el mercado inmobiliario. Después de un ciclo prolongado de mucha incertidumbre, el mercado empezó a operar con un piso un poco más claro en términos de precios, costos y expectativas. No hubo un quiebre abrupto ni un repunte masivo, pero sí un reordenamiento que permitió volver a pensar proyectos con mayor nitidez.

En este contexto, se recuperó una dinámica donde las oportunidades se concretan en tiempos más acotados, obligando a tomar decisiones más firmes. Ya no se trata de anticipar movimientos de precios o esperar bajas en los costos, sino de definir qué hacer y dónde hacerlo en función de criterios más estables. La incertidumbre normativa, las incidencias como parámetro base y las proyecciones de salida ordenan la toma de decisiones. No aparenta ser un proceso intuitivo, sino técnico y, sobre todo, más aceitado.

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Vemos que la actividad continuó expandiéndose dentro de la ciudad bajo un patrón de continuidad. Más que desplazamientos bruscos o apuestas locas en zonas impensadas, se sostuvo lo que ya venía funcionando: los sectores con obra en marcha mantuvieron su ritmo, las áreas de menor dinamismo conservaron una estabilidad discreta y algunas zonas intermedias empezaron a mostrar movimiento incipiente. No todo es Palermo en la Ciudad de Buenos Aires. Fue un año que confirmó tendencias más que inaugurarlas.

En el fondo, este año nos recordó algo muy propio de la dinámica argentina: aun en escenarios adversos, basta un poco de estabilidad para que vuelva a aparecer espacio para ilusionarse. Cuando las variables dejan de moverse de forma errática, incluso sin mejoras visibles, se habilita el margen para pensar a futuro y tomar decisiones con otra disposición. Estamos en condiciones y con ganas de proyectar.

Tendencias clave para 2026:

- Recuperación gradual sin euforia: no se esperan saltos bruscos en los valores de terrenos durante 2026, sino más bien un crecimiento moderado impulsado por dos factores clave: la estabilización de los costos de construcción y el regreso paulatino de inversores al mercado. En este sentido, quienes aprovecharon los últimos dos años para comprar con incidencias favorables comienzan ahora a cosechar los frutos de esa apuesta, validando así la estrategia de quienes apostaron por el largo plazo.

- Valorización selectiva por atributos específicos: los atributos propios de cada parcela tomarán mayor relevancia que el prestigio tradicional del barrio, lo que significa que factores como geometría, medidas, proporciones y el contexto edificado inmediato serán determinantes en las decisiones de compra. Como consecuencia, la evolución será marcadamente heterogénea: mientras algunos sectores se afianzan y consolidan, otros quedarán en pausa a la espera de mejores condiciones, y unos pocos experimentarán expansión concreta.

- Continuidad de corredores establecidos: lejos de aparecer nuevas centralidades de la nada, los ejes que ya venían ganando impulso sostendrán y profundizarán su desarrollo. Un claro ejemplo es el corredor Núñez-Saavedra-Villa Urquiza, que continuará creciendo gracias a obras de infraestructura recientes y mejoras sustanciales en accesibilidad. De esta manera, veremos la extensión progresiva de áreas que ya demuestran funcionamiento y demanda validada.

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- Diferencias con ciclos previos: a diferencia del boom 2016-2018, que se alimentó principalmente de créditos hipotecarios masivos y generó un crecimiento acelerado pero volátil, este nuevo ciclo se apoya en fundamentos más sólidos aunque menos vertiginosos. Hoy el motor son números que realmente cierran, proyectos con ecuación financiera viable y un ritmo de crecimiento más pausado pero, por eso mismo, más sostenible en el tiempo.

- Zonas intermedias en integración: paralelamente, barrios que durante años estuvieron fuera del radar (como Agronomía, Paternal o los márgenes de Chacarita) empiezan a sumarse al mapa de desarrollo de forma natural y sin estridencias. Este proceso no responde a especulación ni a anuncios puntuales, sino a la expansión lógica y orgánica del tejido urbano existente que busca nuevas áreas donde completarse.

- Sur: potencial latente: por último, sectores como Parque Patricios y Nueva Pompeya presentan un panorama particular: cuentan con marco normativo favorable y posibilidades concretas, pero todavía no logran que los precios del producto final acompañen y hagan viables los desarrollos a escala. Si bien no retroceden ni pierden terreno, tampoco terminan de despegar. En síntesis, el potencial está presente y es tangible, aunque la activación plena todavía espera su momento.

(*) Director de Terres