Caminar por la calle y ver más carteles de venta que de alquiler se ha vuelto moneda corriente. Actualmente, a los corredores inmobiliarios no les hace falta promocionar una propiedad en la vía pública, ya que por la alta demanda se escurren como agua entre los dedos.
Mariano Malbrán, Director Ejecutivo y vocero de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios señaló que “un departamento que entra para alquilarse, en una semana ya está alquilado”. Este fenómeno responde a factores multicausales que llevaron tanto a que la oferta de alquileres baje un 40% como a que su valor aumente un 70% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Según el informe de junio 2021 del Observatorio Inmobiliario realizado por CAMESI, un 30% de los propietarios de todo el país retiraron su inmueble de la oferta de alquiler y lo pusieron en venta.
“Del 1 de enero al 30 de junio de este año, un 40% de la oferta que había fue retirada y se pasó a la venta en Capital. Tampoco se vende, pero no quieren realizar contratos por tres años”, explicó Armando Pepe, presidente de CUCICBA.
Barrio por barrio: cuánto aumentaron los alquileres en la ciudad de Buenos Aires
La caída de 6 puntos en la rentabilidad anual en bruto del alquiler en una década ha sido una de las principales causales. El economista y asesor especialista en vivienda, Federico González Rouco señaló que “de un 8% anual en 2010 se cayó a un 2% anual en 2020”. De este valor se le deben descontar impuestos, refacciones, expensas extraordinarias, y entonces, el ingreso neto es realmente mínimo.
La carga impositiva es otro de los factores que entra en juego. “Hay impuestos municipales como ABL, impuestos provinciales como el inmobiliario de ARBA. A esto se suma el impuesto a bienes personales en algunos casos y un segundo impuesto inmobiliario si en Buenos Aires tenes más de dos propiedades. En conclusión, a veces terminas pagando 4 tributos”, especificó Malbrán
En esta línea, también el blanqueo de contratos de alquiler que exige la AFIP resta puntos. Como indicó el vocero de CAMESI “si bien son pocos los que lo declararon, los que sí lo hicieron y deben pagar alguna carga tributaria, trasladan este valor al precio de alquiler”.
Alquileres: desde marzo es obligatorio registrar los contratos ante la AFIP
Otro factor que dinamita los valores es la Ley de Alquileres que entró en vigencia en junio del 2020 y establece contratos por 3 años con aumento anual según el Índice para Contratos de Locación (ICL). Esta tasa la publica el Banco Central de la República Argentina en su Web oficial, y se compone de dos variables: la inflación de acuerdo al Índice de precios al consumidor, y los salarios según la Remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte).
“Este último mes el índice fue del 41%. Un porcentaje de aumento mayor al que acordaban entre las partes previo a esta ley. Los propietarios ponen precios altos desde el vamos especulando con cargas impositivas y un solo aumento anual. Salen perjudicadas las dos partes”, manifestó el vocero de CAMESI.
A lo que si sumamos el “efecto pandemia” con el congelamiento de los alquileres y los desalojos, las prórrogas, la obligación de contratos a 3 años con un índice que no generaba confianza y sí incertidumbre; el combo para bajar inmuebles del alquiler o dejarlos en stand by fue la opción más elegida por los propietarios.
Nuevo polo habitacional en CABA
Ante la pandemia, las oficinas del microcentro porteño quedaron vacías y ya hay dialogo entre el Estado y corredores inmobiliarios para transformar estos espacios en lugares para vivienda.
Según indicaron desde la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, a partir de los intercambios con el ministro de Desarrollo Social y Hábitat Jorge Ferraresi y el ministro de Desarrollo Económico y Producción José Luis Giusti, se espera se pueda llevar a cabo esta “modernización al estilo Barcelona” en el corto o mediano plazo.
