El panorama de los últimos años para los inquilinos en Buenos Aires no fue muy alentador. Por diversos motivos, alquilar una vivienda es cada vez más complicado, con precios que sufren fuertes incrementos marcados por altos niveles de inflación, a lo que se suma una escasez de unidades en el mercado nunca vista.
Cabe recordar, que sigue vigente y a la espera de tratamiento la Ley de alquileres (ley 27.551) aprobada por el Congreso en julio de 2020, que provocó una serie de cambios que afectaron al mercado inmobiliario.
En este contexto, ante la profunda caída del tradicional alquiler para vivienda, se acrecentó la modalidad de alquiler por temporada que apunta básicamente al público turista.
En concreto, actualmente hay 13.225 inmuebles temporarios en oferta, lo que representa casi un 20% más comparado con el mismo mes de 2021, cuando había 11.500 unidades en locación en distintos barrios de Buenos Aires.
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De ese modo, en tan solo un año las propiedades temporarias crecieron un 20% en cantidad, en claro contraste con la abrupta caída de las viviendas ofrecidas como permanentes.
Los motivos del auge
Los analistas y especialistas del mercado inmobiliario coinciden al señalar cuáles son las principales razones del auge y alza de los alquileres temporarios.
Por un lado, la polémica Ley de Alquileres derivó en que muchos propietarios decidieran retirar del mercado sus propiedades, por lo que se llegó a niveles de escasez histórica en la Ciudad, o bien resolvieran mutar al esquema locativo de temporada.
En este sentido, al ser consultado por Modo Fontevecchia, Ricardo Botana, Presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), refirió que una modificación necesaria radica en el sistema de ajustes.
Siendo que la inflación va muy por arriba de los salarios, esto deriva en altos porcentajes de actualización. “Sería conveniente modificar la preeminencia del RIPTE sobre el IPC, para que tenga más preeminencia lo que es la evolución de los salarios sobre el IPC”, advirtió Botana.
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Otro motivo fue el repunte en el turismo extranjero tras finalizar las restricciones por la pandemia de coronavirus. Y por último, una situación que también influye es el regreso de las clases universitarias presenciales, que generó que muchos alumnos del interior como del exterior se instalaran en el país ocupando decenas de departamentos y viviendas en CABA.
Asimismo, la expansión de las locaciones temporarias también se vio impulsada a causa del atractivo que genera el tipo de cambio competitivo para muchos turistas que entonces deciden visitar Argentina favoreciendo la brecha cambiaria.
Alquiler temporario, lo más rentable en un contexto de inestabilidad
Sin dudas, ante un contexto económico inestable los diferentes actores tratan de adecuarse o aguardar a la espera de un panorama menos incierto. Mientras tanto, muchos propietarios de viviendas apuestan por este segmento del mercado inmobiliario debido a que actualmente otorga una renta del 6,40 % anual y la ocupación es del 71%, según refleja la consultora Monitor Inmobiliario.
Cabe destacar que esa rentabilidad contrasta con el retorno que genera una propiedad alquilada para vivienda. La rentabilidad en el caso de un departamento, aún contemplando los aumentos anuales por aplicación de la nueva ley, es del 3,28 % bruto. De este modo, queda en evidencia que alquilar por temporada genera casi el doble de rendimiento.
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Algunas cifras de referencia que brinda Monitor Inmobiliario muestran que actualmente un departamento de 2 ambientes alquilado de manera tradicional deja una rentabilidad de USD 280 por mes, mientras uno temporario deja en promedio USD 560 mensuales.
El valor y costo promedio en Buenos Aires por una noche de alquiler temporario es USD 46, un temporario en promedio rinde USD 560 por mes.
Pros y contras de la modalidad temporaria
Es importante tener presente algunas particularidades al momento de decidir probar con el alquiler por temporada. Si bien en un contexto económico de incertidumbre y baja rentabilidad en los alquileres para vivienda, inclinarse por otra modalidad puede ser una opción, deben evaluarse las condiciones más favorables para que realmente el negocio sea rentable.
Los especialistas señalan que para que la modalidad brinde una diferencia que justifique el cambio hay que considerar cuales son las preferencias de búsqueda en el inquilino temporario. En ese sentido, no cualquier propiedad es un buen negocio si no se adapta a lo demandado.
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Entre los más buscados, se solicitan departamentos de un dormitorio. En el mercado locativo temporario predominan los de 2 ambientes mientras que sólo un 6% de la oferta son de 3 ambientes o más.
Los inquilinos temporarios no suelen elegir departamentos amplios para una estadía de turista de 3 o 4 noches en Buenos Aires, para luego viajar a otros destinos como Mendoza, Ushuaia, Salta o Bariloche.
Es aconsejable antes de quitar una propiedad del mercado tradicional para ponerlo en modo temporal evaluar si la unidad está bien ubicada: con facilidad de acceso, modernamente equipada y decorada, que sea funcional y habitable, con una tarifa ajustada a los valores de la zona y una muy buena calificación y referencias de inquilinos anteriores.
Las zonas más solicitadas por el turismo que sigue en ascenso
Sin dudas que un aspecto decisivo para la suba del alquiler temporario fue la llegada de más cantidad de turismo. Se estima la llegada a la Ciudad de Buenos Aires de 11 extranjeros por cada propiedad temporaria en oferta. El Sistema de Información Turística de la Argentina (SINTA), arroja que en septiembre último hubo 140.073 viajeros no residentes en Buenos Aires.
Desde Monitor Inmobiliario señalan que en el mismo mes se registraron 12.065 unidades temporarias en alquiler, lo que equivale a 1 departamento temporario por cada 11,61 turistas extranjeros en la Ciudad.
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La cantidad de turismo es un dato clave: en noviembre de 2019 los viajeros fueron 237.000 (cifra pre pandemia), mientras que en noviembre de 2021 solo habían 33.300 viajeros, y la cantidad se multiplicó más de 4 veces en septiembre de 2022 con 140.073 viajeros. Por lo que se prevé un crecimiento mayor del turismo para alcanzar los niveles pre pandemia y eso incentiva la oferta de temporarios.
Las zonas con mayor oferta son los barrios porteños de Palermo, donde se estima una cantidad de casi 8 propiedades temporarias por manzana, seguido por Recoleta y San Nicolás. Son los barrios elegidos por tener acceso a buena gastronomía, servicios de salud, transporte y teatros, entre otras comodidades que atraen al turista nacional y extranjero.
Sin dudas, el alquiler temporario se perfila para seguir en alza y es la modalidad que más rentabilidad ofrece mientras atraviesa un buen momento dentro del golpeado mercado inmobiliario porteño.
JL PAR
