Pasaron más de 2 años desde que la ley 27.551, más conocida como “Ley de Alquileres”, fue publicada en el Boletín Oficial, el 30 de junio de 2020. Lo cierto es que a poco de su entrada en vigencia comenzaron a notarse ciertas falencias y las graves complicaciones que provocó la norma, con el efecto que muchos especialistas definen como la “destrucción del mercado inmobiliario”.
En este contexto, el último estudio realizado por el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), reflejó que el Salario Mínimo Vital y Móvil vigente solo alcanza a cubrir el 96,5% del valor de alquiler de un monoambiente en la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, dejó en evidencia que esa relación, valor alquiler -SMVM, había tenido una notoria mejora en el año 2021, pero decayó nuevamente durante el año en curso.
Alquileres en CABA
Surge del relevamiento, que el precio promedio de un monoambiente en CABA ronda los $ 60.000, mientras que el Salario Mínimo Vital y Móvil, desde noviembre ascendió a $57.900. Lo que automáticamente refleja que el ingreso salarial mínimo solo cubre el 96,5% de un alquiler básico. Entre otros valores de referencia: el alquiler promedio de un departamento de dos ambientes alcanzó los $70.000 y el de tres ambientes, $105.000. Con las variaciones de precio, según las características edilicias del inmueble y la ubicación.
Alquileres: calculan un aumento récord del 80% para diciembre
Según informó el CESO, el aumento en el caso de los monoambientes fue del 100% en los últimos 12 meses. En tanto, en los departamentos de 2 y 3 ambientes la suba fue de 84,2%. A la vez, debe calcularse un monto adicional por expensas, que en promedio representa el 15,3% del valor de alquiler. Por consiguiente, se desprende que el aumento sobre las unidades de único ambiente, superó al índice de inflación anunciado por el INDEC, del 88% interanual a octubre último.
El panorama se complica, porque a la creciente demandase le suma una oferta estancada de las propiedades con destino a alquiler permanente. Según las bases de las principales plataformas de comercialización de inmuebles, las propiedades porteñas de 1, 2 y 3 ambientes en alquiler se ubican por debajo de las 1.000 unidades. En parte, esa paralización responde al último anuncio del Gobierno, sobre la posibilidad de blanqueo de capitales incluyendo la compra de inmuebles usados.
Cuáles son los aumentos que se vienen en diciembre
Consultado por Modo Fontevecchia, Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), expresó qu e“puede ser una salida para que esos inmuebles tengan algún tipo de exención”. Además, respecto de un impuesto a la vivienda ociosa señaló que ese tipo de políticas se aplican en varias partes del mundo. Pero “en Argentina no se da la situación del locador poderoso que hay en Europa, que es donde más se implementan estas medidas”.
Destacó que si bien es una herramienta más, debe coordinarse o pasará igual que con la ley de alquileres: se legisla viendo solo una parte y después se cuestiona una ley que tiene dos años y medio de antigüedad. “Tiene que ser coordinada con cuestiones, como el acceso al crédito y beneficios impositivos. Son varias herramientas que si no se coordinan, no van a paliar el conflicto que hay con el tema de la vivienda”, puntualizó.
Récord de inmuebles en venta y especulación
Por otra parte, Botana, advirtió lo que están evaluando desde el organismo: “La actual es una situación muy complicada. Para dar una idea, en la Ciudad de Buenos Aires históricamente había entre 60.000 a 70.000 inmuebles a la venta y hoy hay aproximadamente entre 175.000 y 180.000 inmuebles a la venta. Toda esa masa de inmuebles que antes estaba en el mercado de alquiler, hoy está a la venta o algunos pocos se volcaron a las plataformas de alquiler temporario para turistas. Entonces, todo esto hace que haya mucho menos inmuebles para alquilar y que se fomente la especulación”.
También refirió a otra problemática, “la calidad de los inmuebles que se están alquilando es realmente pésima, con problemas estructurales y en un estado deplorable”. Por su parte, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señala que el valor del metro cuadrado actualmente es el más bajo en 12 años. "Es más bajo que el que se registraba en 2011 y apenas por encima de 2010".
Falta de crédito e incentivos a la construcción
Además, la UAI advierte que “la falta de crédito es algo que incentiva y ayuda a que se genere una fábrica de inquilinos”. Señalan que es fundamental para descomprimir y que se reactive el mercado poder modificar esa realidad. “La generación de crédito es algo pendiente, hace mucho tiempo que no hay algún programa de crédito que haya resultado viable en Argentina”, añadió Botana.
Por otra parte, destacó que el incentivo a la construcción está parado :“No hay políticas públicas para generar inmuebles de ciertas características, como de tres o cuatro ambientes, que escasean en los grandes centros urbanos del país y hay muchas familias numerosas que no pueden tener acceso a ese tipo de viviendas que se necesitan. Entonces, hay que ver todo el mapa, poder planificarlo para poder tener una política de vivienda, federal y justa”.
Panorama locativo con un índice del 100%, para el 2023
Desde la UAI, señalan que con el panorama actual seguirá en aumento el índice de actualización de los alquileres. “Ya hay proyecciones de un 80% para fines de diciembre. Si sigue así la cuestión, obviamente vamos a estar en un 100% en el primer trimestre del año que viene”. Destacan que basta con ver cuándo empezó a regir la ley y cómo fue subiendo el índice. “Si no empiezan a generarse políticas públicas de vivienda, será muy complicado poder revertir esa tendencia a la suba del índice de ajuste anual”.
El fracaso de una ley joven y posibles soluciones
Botana argumenta que “si se legisla muchas veces así, en forma rápida sin ver toda la foto, pasan estas cuestiones. Es algo realmente complicado, que una ley tan joven ya haya fracasado en algunos aspectos”.
Asimismo, señala cuales serían los primeros puntos a controlar: “Fundamentalmente debería modificarse el sistema de ajustes. Sería conveniente modificar la preeminencia del RIPTE sobre el IPC, que tenga más preeminencia lo que es la evolución de los salarios sobre los índices de inflación. Eso por un lado, para aminorar el aumento. Otro punto fundamental es generar políticas públicas para incentivar la construcción de más inmuebles y dar beneficios impositivos para que los locadores reingresen al mercado de alquileres muchos inmuebles que hoy no están”, afirmó.
Desde la entidad entienden que modificando la ley, con más política pública de vivienda y control inflacionario, se podría aminorar el impacto a nivel habitacional. “Hoy por más que tengamos la mejor de las leyes de inquilinos, si no está controlado el tema de la inflación, vamos a terminar siempre en conflictividad”, apuntan.
AO JL
